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Vermieter muss „Personenbruchteile“ nicht näher erklären

Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist auch dann formell ordnungsgemäß, wenn die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben und nicht näher erläutert ist.

Hintergrund

Ein Vermieter verlangt vom Mieter die Nachzahlung von Nebenkosten.

Der Vermieter hat in Nebenkostenabrechnungen mehrerer Jahre die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach Personenzahl umgelegt. Als Gesamteinheiten waren 20,39 Personen für 2003 und 17,22 Personen für 2004 angegeben, ebenso war in den Abrechnungen 2005 und 2006 die Gesamt-Personenzahl mit „krummen“ Nachkommastellen berechnet. Auf die beklagten Mieter entfielen jeweils 2,0 Personen.

So heißt es z. B. in der Abrechnung für 2003 zu der Position Kaltwasser:

„Gesamtbetrag "1.753,15" : Gesamteinheiten "20,39 Personen" = Betrag/Einheit "85,980873" x Ihre Einheiten "2,00" = Ihre Kosten "171,96".“

Entsprechend wurde für die Positionen Abwasser und Müllabfuhr und ebenso in den Abrechnungen der Folgejahre verfahren. Insgesamt ergeben sich Nachzahlungen von über 2.000 Euro.

Die Mieter weigern sich, Nachzahlungen zu leisten. Sie meinen, die Abrechnungen seien formell unwirksam.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Die Betriebskostenabrechnungen nach "Personenbruchteilen" sind nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. In die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Der Umlagemaßstab "Personen" ist als Verteilerschlüssel allgemein verständlich. Der Mieter kann hieraus ohne weiteres ersehen, dass sich bei diesem Umlageschlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit insgesamt wohnenden Personen bestimmt.

Die Nachvollziehbarkeit einer Abrechnung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die – hier mit einem Bruchteil angegebene – Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse "Gewichtung" vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder taggenau oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene nicht. Insbesondere muss der Vermieter der Abrechnung keine Belegungsliste des Hauses beifügen.

Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist  eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit. Das kann der Mieter durch Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen.

(BGH, Urteil v. 15.9.2010, VIII ZR 181/09)

Schlagworte zum Thema:  Betriebskosten, Betriebskostenabrechnung

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