Grundsteuererlass bei Mietausfall oder Leerstand

Den teilweisen Erlass gewährt das Grundsteuergesetz (GrStG) Vermietern, deren Immobilie erheblich weniger Ertrag abwirft als üblich, also wenn die tatsächlichen Mieteinnahmen mindestens 50 Prozent unter dem normalen Niveau liegen. In diesem Fall kann die Grundsteuer um 25 Prozent erlassen werden.

Fallen die Einnahmen vollständig aus, etwa durch längerfristigen Leerstand, sind sogar bis zu 50 Prozent Erlass möglich. Entscheidend ist, dass der Einnahmeausfall nicht vom Eigentümer selbst verschuldet wurde.

Mietausfall darf nicht selbst verschuldet sein

Anerkannt werden etwa Mietausfälle infolge von Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz eines Mieters, Fälle von Mietnomadentum, Leerstand trotz ernsthafter Vermietungsbemühungen, erhebliche Gebäudeschäden oder behördliche Nutzungsverbote. "Kein Anspruch besteht hingegen, wenn Wohnungen bewusst leer stehen, überhöhte Mieten verlangt werden oder der Leerstand auf freiwillige Eigennutzung zurückzuführen ist", erklärt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler.

Gerade bei Leerstand verlangen die Behörden nachvollziehbare Nachweise. Inserate, Makleraufträge, Besichtigungstermine oder andere Unterlagen können belegen, dass eine Immobilie zu marktüblichen Bedingungen angeboten wurde. Wichtig ist: Der Antrag selbst muss fristgerecht eingehen. Belege können häufig auch später nachgereicht werden.

Frist für Antrag auf Erlass von Grundsteuer

"Der Antrag auf Grundsteuererlass muss spätestens bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden", sagt Karbe-Geßler. Für das Kalenderjahr 2025 endet diese Frist also am 31.3.2026. Dabei handelt es sich um eine gesetzliche Ausschlussfrist, die grundsätzlich nicht verlängert werden kann. Wird sie versäumt, ist der Anspruch in der Regel endgültig verloren, selbst wenn die Voraussetzungen objektiv vorgelegen hätten.

Der Antrag kann formlos bei der zuständigen Gemeinde oder beim Finanzamt eingereicht werden. Wer Mietausfälle hatte und die Frist kennt, kann Geld zurückholen. Wer den Antrag nicht stellt, verzichtet stillschweigend auf einen gesetzlichen Anspruch.

Urteil: Grundsteuererlass wegen Leerstand

Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung sind nur anzunehmen, wenn die leerstehenden Immobilien auch online auf großen Immobilienportalen angeboten werden, hat das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in einem Fall entschieden. Die eigene Homepage reicht nicht.

Die Stadt hat den Grundsteuererlass zu Recht abgelehnt, so das Gericht.

Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Das ergibt sich aus § 33 Abs. 1 GrStG. Voraussetzung für einen Grundsteuererlass ist neben der Ertragsminderung, dass der Vermieter die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Daran fehlte es laut Gericht im vorliegenden Fall.

Ein Vermieter hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen. Er darf die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt, noch den Eintritt durch geeignete und ihm zurechenbare Maßnahmen verhindern haben. Beruht die Ertragsminderung auf einem Leerstand, hat sie der Vermieter nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einer marktgerechten Miete bemüht hat. Das ist eine Frage des Einzelfalls.

Hinreichende Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass sind regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn die Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche erfolgt. Nicht ausreichend ist hingegen, die Immobilien nur auf der Homepage des Vermieters oder des beauftragten Maklers anzubieten. Hierdurch kann nur ein im Vergleich zu den Suchportalen kleiner Kreis von potenziellen Mietinteressenten erreicht werden.

(OVG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 2.5.2016, 6 A 10971/15.OVG)

Auswirkungen der Grundsteuerreform 

Seit dem 1.1.2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage neu gefassten Bundesrechts, teils ergänzt um modifizierendes Landesrecht sowie unter Anwendung des jeweiligen Grundsteuerhebesatzes der Liegenschaftsgemeinde, erhoben. "Dabei kann es für einzelne Grundbesitzer ab dem Steuerjahr 2025 zu Mehr- oder Minderbelastungen im Vergleich mit der alten Rechtslage kommen", schreibt die Bundesregierung.

Sie gehe davon aus, dass das reformierte bundesgesetzliche Bewertungs- und Grundsteuerrecht verfassungsgemäß ausgestaltet wurde. Der Bundesfinanzhof hat am 10.12.2025 drei Urteile verkündet, die sich mit dem Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer beschäftigt haben, und hält in diesen Verfahren die reformierten bundesgesetzlichen Bewertungsvorschriften für verfassungskonform.

Die Bundesregierung sieht "zum jetzigen Zeitpunkt keinen grundlegenden Reformbedarf im Grundsteuergesetz". Die Grundsteuerreform werde innerhalb von sieben Jahren nach dem Wirksamwerden der neuen Bemessungsgrundlage evaluiert.

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