Die Kommunen nehmen über die Grundsteuer Rekordsummen ein. Das Thema geht aber auch Grundstückseigentümer und Mieter an, die ganz oder anteilig abgabepflichtig sind. Es ist eine Entscheidung mit großen Folgen, über die das Verfassungsgericht in Karlsruhe aktuell berät zur Frage: Verstoßen die Berechnungsgrundlagen gegen das Grundgesetz? Die Grundsteuerreform auf dem Prüfstand – ein Experten-Kommentar von Hannes Wendt, Sachverständiger für Grundstücksbewertung bei Crowe Horwath Trinavis.

Seit ein paar Wochen wird die Reform der Grundsteuer regelmäßig in der Presse diskutiert. Hintergrund sind die so genannten Einheitswerte, die zur Ermittlung der Grundsteuer momentan herangezogen werden und die in etwa den Immobilienwerten von 1935 (neue Bundesländer) beziehungsweise 1964 (alte Bundesländer) entsprechen. Eine fehlende Reform und tiefgreifende Veränderungen im Gebäudebestand haben mittlerweile zu erheblichen Wertverzerrungen dieser Einheitswerte geführt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte bereits am 22.10.2014 (Az. II R 16/13) diesen Missstand kritisiert und dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) zur Entscheidung vorgelegt. Das BVerfG äußerte sich in einer mündlichen Verhandlung am 16.1.2018 ebenfalls kritisch zum Verfahren der Erhebung der Grundsteuer. Nun wäre der Gesetzgeber am Zug eine Reform umzusetzen.

Seit November 2016 liegt ein Reformvorschlag zur Neubewertung alle rund 35 Millionen Immobilien in Deutschland vor. Nach dem Reformvorschlag wird vom Finanzamt ein Kostenwert ermittelt, der sich aus dem Boden- und dem Gebäudewert zusammensetzt. Die Bodenwertermittlung erfolgt anhand von aktuellen Bodenrichtwerten. Der Gebäudewert wird auf Basis der Brutto-Grundflächen, der Pauschalherstellungskosten und der Altersminderung eines Gebäudes ermittelt.

Die Eingruppierungen nach Gebäudeart und Baujahr enthalten jedoch diverse willkürliche Festlegungen, die teilweise zu erheblichen Abweichungen führen können. So werden beispielsweise alle Mehrfamilienhäuser mit einem Baujahr vor 1996, abgesehen von der linearen Alterswertminderung, gleich bewertet. Unterschiedliche Ausstattung, Baumängel oder Kernsanierungen werden nicht berücksichtigt.

Nur bezogen auf den Bodenwert entspricht der Kostenwert in etwa dem aktuellen Immobilienwert. Der Gebäudewert bildet lediglich den historischen Investitionsaufwand ab. Zur Ermittlung des Immobilienwerts müsste man diesen Gebäudewert noch über eine Wertzahl an die Marktbedingungen anpassen. Da so eine Marktanpassung nicht vorgesehen ist, kann der Kostenwert nur zufällig dem Immobilienwert entsprechen. Daher ist der Kostenwert nicht geeignet, eine Besteuerung nach der durch das Grundstück vermittelten Leistungsfähigkeit zu ermöglichen.

Zur Reform hat sich auch Professorin Dr. Johanna Hey, Direktorin des Instituts für Steuerrecht der Universität zu Köln, kritisch geäußert. Sie legte im Juni 2017 ein Gutachten vor, in dem die Verfassungsmäßigkeit der Reform angezweifelt wird. Grund hierfür sind diverse willkürliche Festsetzungen, die wie bei der Einheitsbewertung zu Wertverzerrungen führen.Alternativ wird im Gutachten das Ertragswertverfahren vorgeschlagen. Nach meiner Erfahrung wird es auch bei diesem Verfahren nicht einfacher den Immobilienwert sachgerecht zu ermitteln, da von den örtlichen Gutachterausschüssen die Marktdaten für 35 Millionen Immobilien nicht abrufbar zur Verfügung stehen. Daher bleibt abzuwarten, welche Hinweise das BVerfG zur Neuregelung geben wird.

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