Grundsteuer beim Bundesverfassungsgericht

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler Deutschland (BdSt) haben am 27.2.2026 Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell der Grundsteuer beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) eingereicht.

Die Verbände unterstützen Musterklagen von zwei Immobilieneigentümern. Sie zweifeln an Bodenrichtwerten und fiktiven Mieten als geeignete Grundlage für eine verfassungsgemäße, gerechte Erhebung der Grundsteuer, wie Haus & Grund mitteilte.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte am 10.12.2025 in zweiter Instanz Klagen aus Nordrhein-Westfalen, Berlin-Brandenburg und Sachsen zurückgewiesen. Das BVerfG soll nun anhand eines Falls aus Berlin abschließend klären, ob das Bundesmodell den Anforderungen des Gleichheitssatzes genügt.

In geeigneten Fällen kann nun unter Verweis auf den anhängigen Fall mit Bezug auf das Aktenzeichen (1 BvR 472/26) das Ruhen des Verfahrens geltend gemacht werden.

Verfassungsbeschwerde gegen die Grundsteuerreform

Das Verfahren hat laut BdSt eine grundsätzliche Bedeutung für die Bewertung von Immobilien nach dem Bundesmodell.

Im Berliner Fall geht es um die Bewertung einer Eigentumswohnung als Grundlage für die Grundsteuer. Die betreffende Wohnung wurde mit pauschalisierten und intransparenten Werten ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Marktverhältnisse vor Ort oder wertbeeinflussender Besonderheiten des einzelnen Grundstücks bewertet.

Die Wohnung wurde mit einer Kaltmiete von 5,07 Euro pro Quadratmeter vermietet (zum Stichtag der Bewertung am 1.1.2022). Der Grundsteuerbescheid setzt eine angepasste monatliche Nettokaltmiete von 9,32 Euro pro Quadratmeter als pauschalierte Miete nach dem neuen Bewertungssystem an.

Dieser Wert ist rund 80 Prozent höher als die erzielte Miete – und nach Ansicht des BdSt nicht realisierbar und realitätsfern. Das vor dem Hintergrund, dass der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) verlangen kann, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist.

Der Berliner Mietspiegel enthalte in der Fassung 2021 als Mittelwert der ortsüblichen Miete nur einen Wert von 6,47 EUR pro Quadratmeter. Über diesen Wert hinaus könne der betroffene Eigentümer nicht gehen. Sollte er es dennoch versuchen, hätte der Mieter die Möglichkeit, sich gerichtlich dagegen zur Wehr zu setzen.

Rechtsgutachten hält Bundesmodell für verfassungswidrig

Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht an der Universität Augsburg, kommt in einem Gutachten im Auftrag von BdSt und Haus & Grund Deutschland, das am 17.4.2023 vorgestellt wurde, zu dem Schluss, dass das Grundsteuergesetz des Bundes verfassungswidrig ist.

Der Verfassungsrechtler kritisiert, dass die festgelegten Bodenrichtwerte – im Vergleich etwa zu Modellen nur mit Fläche und Gebäudeart – nicht vergleichbar seien. So habe etwa die begehrte Wohnlage Wannsee in Berlin einen geringeren Richtwert erhalten als die weniger attraktive Lage Neukölln. Außerdem würden individuelle Umstände wie Denkmalschutzauflagen, Baumängel, Altlasten und anderes bei der Bewertung der Grundstücke nicht berücksichtigt.

Auszüge aus dem Gutachten zum Bundesmodell. Fünf entscheidende Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit im Überblick:

1. Bewertung orientiert sich zu sehr an der Einkommensteuer

Fakt: Beim Bundesmodell orientiert sich die Grundsteuer an dem Wert von Grund und Boden. Damit greift das Bundesmodell strukturell in den Bereich der Vermögen- und Einkommensteuer ein.

Kritik: Der Bund schafft kein eigenes Bewertungssystem für die Grundsteuer, obwohl das Bundesverfassungsgericht ein solches System ausdrücklich verlangt hat. Wenn der Bund die Bemessung der Grundsteuer an den Verkehrswerten und damit an möglichen Verkaufserlösen ausrichtet, rückt er die Steuerbemessung in die Nähe der Einkommensteuer, obwohl sich die Einkommens- und die Grundsteuer – von der Verfassung her – unterscheiden müssen.

2. Bodenrichtwerte sind nicht vergleichbar

Fakt: Die Bodenrichtwerte sind wenig vergleichbar. Beispiel Berlin: Die begehrte Wohnlage Wannsee hatte zum 1.1.2022 einen Bodenrichtwert von 1.500. In der weniger attraktiven Lage Neukölln ist der Wert mehr als doppelt so hoch: 3.200!

Kritik: Die Bodenrichtwerte weisen "systematische Bewertungslücken" auf. Die strikte Anwendung der Bodenrichtwerte stellt einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz nach Artikel 3 des Grundgesetzes dar.

3. Pauschalierungen verstoßen gegen das Grundgesetz

Fakt: Das Bundesmodell greift auf sehr viele Parameter zurück: Im Rahmen der pauschalen Nettokaltmieten müssen die Gebäudeart, Wohnflächen, Baujahr, Mietniveaustufen (und Abschläge hiervon), Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und der abgezinste Bodenwert berücksichtigt werden.

Kritik: Der Bund hat eine äußerst komplexe Bewertung entwickelt, die im Massen-Verfahren nur schwer anwendbar ist. Manchmal sind die Parameter kompliziert zu ermitteln (Brutto-Grundfläche), andere genutzte Kriterien sind realitätsfern und deshalb gleichheitswidrig (pauschale Nettokaltmieten, Bodenwert). Das Recht ist nun deshalb so kompliziert, weil der Bund Kompetenzschranken eingehalten hat, die nach der Verfassungsreform im Jahr 2019 nicht mehr bestanden. Somit belastet das Bundesrecht die vielen Grundsteuerpflichtigen – ohne Grund – mit zu aufwendigen Mitwirkungspflichten. Damit werden die Grundrechte verletzt!

4. Individuelle Umstände werden nicht berücksichtigt

Fakt: Baulasten, Denkmalschutz-Auflagen, Immissionen, Baumängel oder ein besonders guter Erhaltungszustand: Solche "individuellen öffentlich-rechtlichen Merkmale" sowie "individuellen privatrechtlichen Vereinbarungen und Belastungen" werden bei der Bewertung der Grundstücke nicht berücksichtigt. Damit werden maßgebliche Parameter gleichheitswidrig außer Acht gelassen.

Kritik: Der grundlegende Fehler des Bundesmodells liegt darin, den Grund der Belastung nicht erkennbar zu regeln und zu versuchen, den Wert von Grund und Boden grob zu ermitteln. Doch Immobilienwerte müssen entweder anhand zahlreicher Kriterien genau bewertet oder in einfachen, gleichheitsgerechten Pauschalierungen steuerlich bemessen werden. Das Bundesgesetz wählt aber einen verfassungswidrigen Mittelweg.

5. Steuerlast steht noch gar nicht fest

Fakt: Wie sehr die Grundstückseigentümer tatsächlich belastet werden, steht erst dann fest, wenn die Gemeinden über die Hebesätze entschieden haben. Dann werden die meisten Grundlagenbescheide aber schon bestandskräftig sein.

Kritik: Es droht eine Rechtsschutzlücke! Dennoch ist schon jetzt klar: Die Bewertung nach dem Bundesmodell verursacht strukturell eine mehr als doppelt so hohe finanzielle Belastung der Betroffenen im Vergleich zu den einfacheren Modellen in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

Grundsteuerreform: Klagen in Ländern ohne Bundesmodell

Seit dem 1.1.2025 muss die Grundsteuer neu berechnet werden. Fünf Bundesländer haben eigene Gesetze verabschiedet: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Auch hier wurde geklagt – das Finanzgericht in Stuttgart hat bereits in den ersten Musterklagen entschieden.

Das Bundesmodell wird in neun Ländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) angewandt – das Saarland und Sachsen nutzen auch die Bundesregelung, weichen aber bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.

Das könnte Sie auch interessieren:

Grundsteuer fürs Wohnen: Korrekturen in den Bundesländern

Was die Grundsteuer 2025 für Vermieter und Mieter bedeutet

Grundsteuer-Bescheide: Antrag auf Aussetzung der Vollziehung