Die Grundsteuer auf dem Prüfstand: Justiz und Politik sind gefragt. Bauministerin Hendricks schlägt Bußgelder für Bodenspekulanten vor Bild: mauritius images / blickwinkel /

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) muss prüfen, ob die Einheitsbewertung des Grundbesitzes als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer mit dem Grundgesetz vereinbar ist. In einer ersten mündlichen Beratung kritisierten die Karlsruher die veraltete Regelung. Eine Reform ist aber letztlich eine politische Frage. Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks (SPD) hat nun im "Spiegel"-Interview angekündigt, mit Geldstrafen gegen Bodenspekulanten vorgehen zu wollen.

"Kommunen müssen die Möglichkeit erhalten, für baureife, aber unbebaute Grundstücke erheblich mehr Grundsteuer zu verlangen als für bebaute", sagte die Ministerin dem Spiegel. "Liegenlassen auf Kosten der Gemeinschaft muss wehtun", so Hendricks. Sie sieht dem Nachrichtenmagazin zufolge den Finanzminister einer künftigen Bundesregierung in der Pflicht, eine grundsätzliche Reform der Grundsteuer anzupacken.

Werden die Verfassungsrichter die Grundsteuer kippen?

Der Vorsitzende Richter, Ferdinand Kirchhof, hatte zu Beginn der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass das Gericht außerdem entscheiden müsse, wie mit der Zeit bis zu einer Neuregelung und bereits erlassenen Steuerbescheiden umgegangen werden soll, sollte das Gericht einen Verstoß gegen das Grundgesetz feststellen.

Dass die Verfassungsrichter die Grundsteuer in der aktuellen Form kippen, gilt einigen Marktteilnehmern als wahrscheinlich. Aus den Nachfragen zur Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes habe man in der mündlichen Verhandlung eine große Skepsis des ersten Senats heraushören können, wie etwa unsere Expertin Ingeborg Esser, Geschäftsführerin des Bundesverbands GdW, kommentiert.

Hauptargument des Gerichts ist die fehlende Steuergerechtigkeit zwischen Westdeutschland, wo die Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten aus dem Jahr 1964 berechnet wird, und Ostdeutschland, wo Werte von 1935 zugrunde gelegt werden. Die Bundesregierung hat die Berechnung der Grundsteuer verteidigt. Die seit Jahrzehnten unveränderten Einheitswerte für die Berechnung führten zwar zu Wertverzerrungen, räumte der parlamentarische Staatssekretär im Bundesfinanzministerium, Michael Meister (CDU), bei "Spiegel Online" ein, diese würden aber durch Steuermesszahlen korrigiert.

Jedoch nach Überzeugung des Bundesfinanzhofs verstoßen die Einheitswerte für die mehr als 35 Millionen Grundstücke und Immobilien in Deutschland gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Wird das geltende Gesetz für verfassungswidrig erklärt, hat das große Bedeutung. Nicht nur für Eigentümer und Mieter, an die die Grundsteuer vom Vermieter weitergegeben wird, sondern auch für die Kommunen.

Einnahmen von durchschnittlich etwa 14 Milliarden Euro pro Jahr nehmen Städte und Gemeinden in Deutschland durch die Grundsteuer ein. Dem Statistischen Bundesamt (Destatis) zufolge wurden im Jahr 2016 über die Grundsteuer B (für Grundstücke) 13,3 Milliarden Euro und damit 3,4 Prozent erzielt. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A (von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft) betrugen 2016 insgesamt 0,4 Milliarden Euro (+ 0,1 Prozent). Bei der Grundsteuer A stieg der Hebesatz im Jahr 2016 gegenüber 2015 um fünf Prozentpunkte auf durchschnittlich 332 Prozent. Der durchschnittliche Hebesatz der Grund­steuer B nahm gegenüber 2015 deutlich um neun Prozentpunkte zu und lag im Jahr 2016 bei 464 Prozent. Die Unterschiede der Hebesätze im Bundesvergleich sind groß.

Mieterbund für reine Bodensteuer

Die rheinland-pfälzische Finanzministerin Doris Ahnen (SPD) kritisierte die Wertverhältnisse als nicht mehr zeitgemäß. "Wir müssen die Grundsteuer auf eine neue, zukunftssichere und gerechte Basis stellen", so Ahnen. Der Eigentümerverband Haus & Grund Rheinland-Pfalz hofft, dass das Karlsruher Urteil den politischen Druck erhöhen wird, die Reform der Grundsteuer schnell voranzutreiben – und befürwortet für die Ermittlung der Grundsteuer das Ländermodell, bei dem sich die Grundsteuer nach der Größe des Grundstücks und der Nutzfläche bemisst. Ein Entwurf des Bundesrates wurde im November 2016 vorgelegt. Eine Reform der Grundsteuer wird seit Jahren diskutiert – kommt sie 2018? Im Bundestagswahlkampf 2017 hatte alle Parteien eine neue Grundsteuer gefordert.

Eingebracht wurden die Gesetzentwürfe von Niedersachsen und Hessen. Auch die kommunalen Spitzenverbände unterstützen die Reformpläne der Bundesländer. Eine Neubewertung der Grundstücke, wie sie die Bundesländer 2016 vorgeschlagen hatten, könnte allerdings bis zu zehn Jahre dauern. Bayern und Hamburg lehnten das Kostenwert-Modell ab.

Eine Initiative um den Deutschen Mieterbund plädiert für eine reine Bodensteuer – sie könnte der Spekulation entgegenwirken, heißt es in der Begründung. Zugrunde gelegt würden dann lediglich Größe und Wert des unbebauten Grundstücks, was Eigentümer von unbebauten Grundstücken verhältnismäßig stärker treffen würde.

Der Hamburger Finanzsenator Peter Teschentscher (SPD) befürchtet Steuererhöhungen und rechnete mögliche finanzielle Auswirkungen vor. "Legt man die heutigen Bodenwerte und das bestehende System von Messzahlen und Hebesätzen zugrunde, würde sich die Grundsteuer in bestimmten Lagen Hamburgs um das 40-Fache erhöhen", wird Tschentscher in der Regionalausgabe der Tageszeitung "Die Welt" zitiert. Sicher ist: Es könnte zu Verschiebungen kommen.

"Das würde eine für die Bürger nicht hinnehmbare Mehrbelastung bedeuten. Zugleich würde diese Maßnahme sämtliche Bemühungen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, konterkarieren", ergänzt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Dass das derzeit von der Mehrheit der Bundesländer favorisierte Kostenwertmodell die Grundsteuerbelastung von Eigentümern teilweise vervierzigfachen würde, sollen auch erste Auswertungen einer Analyse des Verbandes belegen, in Angaben von mehr als 500 Eigentümern aus Deutschland eingeflossen waren.

Kostenwert in der Kritik

Im Auftrag der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, in der die Verbände BFW, DDIV, GdW, IVD, vdp und ZIA zusammenarbeiten, wurde dieser so genannte Kostenwert, der sich aus dem Bodenrichtwert und einem stark typisierten Gebäudesachwert zusammensetzt, von Professorin Johanna Hey vom Institut für Steuerrecht an der Universität Köln untersucht.

Hey hält den Kostenwert als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer für verfassungswidrig. Der Kostenwertansatz verfolgt laut Gutachten kein klares Bewertungsziel, da er weder auf den tatsächlich getätigten Aufwand, noch auf den gemeinen Wert abzielt. Laut Hey könne nur ein am Ertragswert orientiertes Bewertungsverfahren einen sachgerechten Maßstab für die durch das Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit und damit für die Grundsteuer bieten.

"Wir brauchen dauerhaft eine einfach zu ermittelnde Bemessungsgrundlage, die die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten sowie strukturellen Leerstand angemessen berücksichtigt", so Dr. Andreas Mattner, Vorsitzender der BID und Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss.

IVD für "Südländer-Modell"

Der Immobilienverband IVD geht davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer nicht für verfassungswidrig erklären wird. Wahrscheinlicher sei, dass dem Gesetzgeber eine Frist für eine Neuregelung gesetzt werde. "Den Worten des Vorsitzenden war jedoch deutlich zu entnehmen, dass das Gericht nicht gewillt ist, die derzeitige verfassungswidrige Situation weitere zehn Jahre zu tolerieren", kommentiert IVD Präsident Jürgen Michael Schick die mündliche Verhandlung.

Damit ist dem IVD zufolge der Vorschlag des Bundesrates hinfällig. IVD-Steuerexperte Hans-Joachim Beck warnte: "Durch die vorgeschlagenen Kostenwerte wäre eine ständige Erhöhung der Grundsteuer vorprogrammiert. Steigende Bodenwerte und Baupreise würden auch ohne Anhebung der Hebesätze zu einem stetigen Anstieg der Grundsteuer führen". Zudem würden Neubauten gegenüber Altbauten aufgrund der steigenden Baukosten benachteiligt.

Aus Sicht des IVD bietet sich deshalb auch eher das Äquivalenzzahlen–Modell an, wie es von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelt worden ist. "Beim Südländer-Modell ergibt sich die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer aus den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes. Die verschiedenen Nutzungsarten können durch unterschiedliche Multiplikatoren berücksichtigt werden", so Schick. Ein solches Modell hätte außerdem den Vorteil, dass steigende Grundstückspreise und Baukosten nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führten. Auch Haus & Grund Deutschland befürwortet für die Ermittlung der Grundsteuer dieses Modell.

Schlagworte zum Thema:  Grundsteuer, Bundesverfassungsgericht

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