Ökonom warnt vor schärferer Mietpreisbremse

Mietregulierung führt nach Analysen des Ifo-Instituts dazu, dass Investitionen in Neubauten zurückgehen und die Nutzung von bereits bestehendem Wohnraum weniger flexibel wird. Das zeige sich unter anderem darin, dass Mieten für Neubauten deutlich über Bestandsmieten liegen – deutschlandweit rund 30 Prozent und in attraktiven Großstädten nahezu 50 Prozent höher – wodurch Umzüge für viele finanziell unattraktiv werden.

Diese sinkende Mobilität verschärft die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt, weil ältere Menschen tendenziell in zu großen Wohnungen bleiben, während vor allem junge Menschen immer mehr Schwierigkeiten haben, überhaupt eine Wohnung zu finden. Ifo-Präsident Clemens Fuest, Professor für Nationalökonomie und Finanzwissenschaft an der Ludwig-Maximilians-Universität (LMU München), spricht sich deshalb gegen weitere Verschärfungen der Mietpreisbremse aus.

"Mietpreisbremsen frieren Wohnungsmarkt ein" 

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) fordert, die Mietpreisbremse weiter zu verschärfen und gegen die Vermietung möblierter Wohnungen zu höheren Mieten und kurzfristige Vermietungen vorzugehen. Sie sieht beides als unerwünschte Umgehungen der Mietpreisbremsen an. "Dass derartige Maßnahmen das Problem der Wohnungsknappheit nur verschärfen und überflüssige Bürokratie schaffen, hat bislang leider noch nicht zu einem Umdenken geführt", so der Standpunkt von Fuest.

"Wichtig wären Maßnahmen, die den Wohnungsbau fördern und die Nutzung des Bestands verbessern. Nur so lassen sich Wohnungsangebot und Nachfrage langfristig in Einklang bringen", meint der renommierte Ökonom. Wenn Erstvermietungen nach Neubau von Mietregulierungen ausgenommen würden, helfe das wenig, da Investoren wüssten, dass Wohnungen mehr als einmal vermietet werden. Preisbremsen führen laut Fuest aber nicht nur dazu, dass weniger gebaut wird, sondern könnten dafür sorgen, dass der Mietmarkt immer mehr einfriere, weil immer weniger Menschen die Mietwohnung wechseln.

Die bestehenden Regelungen schützen demnach Mieter, die eine Wohnung haben und keinen Grund haben umzuziehen. Das gehe auf Kosten der Vermieter und aller Mietinteressenten, die eine Wohnung suchen. Außerdem werde die gesamtwirtschaftliche Entwicklung beeinträchtigt. "Es ist an der Zeit, diesen Interessenausgleich neu zu justieren. Ein Verzicht auf Verschärfungen und neue Bürokratie bei der bestehenden Mietpreisbremse wäre ein erster Schritt. Weitere sollten folgen", sagt Fuest.

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Einfluss der Mietpreisbremse auf Zeitmietverträge

Mit Einführung der Mietpreisbremse 2015 wurden gezielt Wohnungsangebote in den deutschen Großstädten in das weniger stark regulierte Segment "Möblierte und befristete Mietverhältnisse" verlagert. Damit kommt eine Auswertung des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) im Auftrag des Bundesbauministeriums und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zu einem ähnlichen Ergebnis wie die jüngste IfW-Analyse für den GREIX-Mietpreisindex.

"Möblierte und befristete Mietverhältnisse sind kein Randphänomen mehr, sondern prägen den Wohnungsmarkt in den Metropolen zunehmend", sagt der BBSR-Experte Alexander Schürt. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern, in denen die Mietpreisbremse gilt, wurden laut Bericht Ende 2024 mehr als 30 Prozent möblierte und befristet vermietete Wohnungen inseriert. Zum Vergleich: 2012 waren es nur etwas mehr als 15 Prozent. In kleinen und mittleren Großstädten, in städtischen Kreisen und in ländlichen Räumen liege der Anteil auf einem deutlich niedrigeren und stabilen Niveau.

Bundesweit erhöhte sich die durchschnittliche Angebotsmiete für möblierte Zeitwohnungen nach Angaben der Studienautoren zwischen 2012 und Ende 2024 um rund 80 Prozent auf zirka 27 Euro pro Quadratmeter. In Städten mit Mietpreisbremse lagen die Preise zuletzt bei mehr als 30 Euro, in Städten ohne Mietpreisbremse bei 21 Euro. Besonders stark fielen die Anstiege im Neubau und bei gewerblichen Anbietern aus, während sich privat vermietete möblierte Wohnungen moderater verteuerten.

Basis der Untersuchung waren 17,2 Millionen Online-Mietinserate aus den Jahren 2012 bis 2024 – im Schnitt rund 300.000 pro Monat. Das BBSR will die Entwicklung in einer Folgestudie weiter analysieren, um den Einfluss von Regulierung und Ausweichstrategien auf die Wohnungsmärkte genauer zu bestimmen.

BBSR-Online-Publikation "Mietwohnungs­segmente: Bedeutung und Auswirkungen auf den Mietwohnungsmärkten", 2026 (Download) 

Überhöhte Miete oder Mietwucher? – Beispiel Berlin

Die Mietpreisbremse schreibt vor, dass Vermieter bei Neuvermietungen von Wohnungen, die vor dem 1.10.2014 gebaut wurden, maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Eine Auswertung, die von RBB24 Recherche im Dezember 2025 veröffentlicht wurde, kam zu dem Ergebnis, dass die Mieten in Berlin im Durchschnitt 80 Prozent darüber lagen.

Wird die ortsübliche Vergleichsmiete um mindestens 20 Prozent überschritten, liegt laut Wirtschaftsstrafgesetz eine Ordnungswidrigkeit vor. Das können die Wohnungsämter mit empfindlichen Geldbußen ahnden. In der deutschen Hauptstadt gab es bisher aber kaum Bußgeldbescheide. Grund sind laut Mieterverein die hohen rechtlichen Hürden: Die Regelung müsse vereinfacht und die Mietpreisbremse verschärft werden.

Berlin hatte die Mietpreisbremse als erstes Bundesland am 1.6.2015 umgesetzt. Die Mietenbegrenzungsverordnung war zuletzt bis Ende 2025 befristet. Der Senat hat die Regelung im November 2025 noch einmal um vier Jahre bis zum 31.12.2029 verlängert.

Mietenmonitor: Vermieter ignorieren Mietpreisbremse

Ein Bericht des Portals Mietenmonitor deutet darauf hin, dass die Mietpreisbremse ihr Ziel verfehlt, weil Vermieter keinen finanziellen Anreiz hätten, sich an die Regelung zu halten – da bei Verstößen weder ein Bußgeld noch andere Sanktionen vorgesehen seien.

Für die exemplarische Studie zum Düsseldorfer Wohnungsmarkt im Auftrag des Mietervereins der Stadt wurden mit einer speziellen Software aus dem eigenen Haus Immobilienanzeigen durchforstet und Mieten herausgefiltert, die überhöht waren, 25 Prozent verstießen gegen die Mietpreisbremse.

Umfrage: Mieter wollen es nicht mit Vermietern verscherzen

Ein Forschungsprojekt der Technischen Universität (TU) München und der Ludwig-Maximilians-Universität (LMU) München kam in einer Umfrage zu dem Schluss, dass nur 2,4 Prozent der 10.000 befragten Mieter die Mietpreisbremse überhaupt zog, rund zwei Drittel die Vergleichsmiete gar nicht berechneten und jeder Fünfte sich bei einer überhöhten Miete nicht traute, den Vermieter darauf anzusprechen.  Darüber berichtete die Tagesschau im August 2024. 

DIW: Mietpreisbremse besser als ihr Ruf

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hatte 2018 im Auftrag des Justizministeriums erstmals einen Evaluierungsbericht zur Mietpreisbremse verfasst. Die Studie wurde Anfang 2019 vorgestellt. Die Bremse wirke messbar, so das Ergebnis.

Der Effekt liege allerdings nur bei zwei bis vier Prozent. In DIW-Zahlen heißt das: Wer heute 1.000 Euro Miete zahlt, müsste ohne Mietpreisbremse 1.020 bis 1.040 Euro pro Monat berappen. Allerdings hielten sich nicht alle Vermieter an die Preisbremse – und Mieter klagten nicht unbedingt.

Mietpreisbremse: Hintergrund und Gesetzgebung

Die bundesweite Mietpreisbremse ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und gilt seit dem 1.6.2015. Die Bundesländer können Gebiete festlegen, in denen die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt ist. Ausnahmen gelten bei Neubauten, Sanierungen oder wenn die Miete des Vormieters schon höher war. Die Vorschriften wurden durch das Mietrechtsanpassungsgesetz, das am 1.1.2019 in Kraft trat, verschärft.

Das Instrument war vorläufig befristet bis zum 31.12.2025. Im Juli 2025 wurde die Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert. Das ermöglicht es den Ländern, die Laufzeit auch ihrer Regelungen entsprechend anzupassen.

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