Einen Referentenentwurf zur Mietrechtsänderung hat das Bundesjustizministerium den Verbänden zur Stellungnahme übersandt. Dieser sieht unter anderem neue Regelungen bei der Mietpreisbremse und der Modernisierungsmieterhöhung vor. Gegenüber einer ersten Fassung ist der Entwurf aus Vermietersicht weniger streng.

Anfang Juni war ein erster Entwurf für ein neues Mietrechtsänderungsgesetz bekannt geworden, der Vereinbarungen auf dem Koalitionsvertrag aufgreift. Dieser war auf Kritik bei der Union gestoßen, weil einige Regelungen über das hinausgingen, was die Koalitionäre vereinbart hatten. Nun hat Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) einen geänderten Referentenentwurf vorgelegt und den Verbänden zur Stellungnahme übersandt.

Der aktuelle Referentenentwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ sieht folgende Änderungen am Mietrecht vor:

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete; vereinfachte Rüge

Vermieter sollen künftig verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde.

Im ersten Entwurf war noch eine weitergehende Auskunftspflicht vorgesehen, die sich auch auf andere Ausnahmetatbestände erstreckt hat.

Zudem soll es für Mieter künftig einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, soll künftig eine einfache Rüge ohne weitere Angaben ausreichen.

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent

In Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, sollen Modernisierungskosten für eine Dauer von zunächst fünf Jahren nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Der erste Entwurf hatte diese Regelung ohne Einschränkung auf bestimmte Gebiete vorgesehen.

Zudem sieht der Gesetzentwurf vor, die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren zu begrenzen (Kappungsgrenze für Modernisierungen).

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

Schadensersatz bei „Herausmodernisieren“

Vermieter, die die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu nutzen wollen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen, sollen künftig sanktioniert werden. Zum einen sieht der Gesetzentwurf eine Pflicht zum Schadensersatz vor. Zum anderen soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Gestrichen: Regelungen zur Wohnfläche

Im ersten Entwurf war eine Regelung vorgesehen, dass die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche treffen können. Dieser Passus fehlt im Referentenentwurf.

Wann tritt Mietrechtsänderung 2018 in Kraft?

Der Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes sieht vor, dass die neuen Regelungen am ersten Tag des Monats nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten. Allerdings steht das Gesetzgebungsverfahren erst am Anfang, so dass dieser Zeitpunkt noch nicht prognostiziert werden kann. Nach den nun anstehenden Stellungnahmen der Verbände muss der endgültige Entwurf zunächst vom Bundeskabinett beschlossen werden, bevor er in den Bundestag eingebracht wird. Die dortigen Beratungen werden voraussichtlich einige Monate in Anspruch nehmen. Zudem ist damit zu rechnen, dass sich im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens noch Änderungen ergeben.

Referentenentwurf im Volltext: Den vollständigen Referentenentwurf finden Sie auf der Internetseite des Deutschen Mietgerichtstages als pdf-Dokument zum Download.

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Schlagworte zum Thema:  Mietrecht, Mietpreisbremse, Mieterhöhung