Etwa jedes dritte Angebot in den fünf größten deutschen Städten ist möbliert und wird zeitweise vermietet – im Schnitt für zehn Euro mehr pro Quadratmeter als eine reguläre Wohnung, wie eine Auswertung von Online-Inseraten zeigt. Eine rechtliche Grauzone.
Mit der Einführung der Mietpreisbremse 2015 wollte der Gesetzgeber verhindern, dass das Wohnen immer teurer wird, 2020 wurde das Instrument noch einmal verschärft – doch es gibt Schlupflöcher: Mit möblierten Wohnungen, die nur vorübergehend am Markt angeboten werden, können Vermieter die strengen Regeln umgehen.
Möblierte Wohnungen, die vorübergehend vermietet werden, boomen in den vergangenen Jahren, wie eine aktuelle Auswertung von Online-Inseraten zeigt. Sie machen demnach in den deutschen "Top 5"-Metropolen Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München bereits knapp ein Drittel des Gesamtangebots aus – "und werden im Schnitt für zehn Euro mehr pro Quadratmeter angeboten", erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Vor dem Hintergrund der angespannten Lage im Mietmarkt seien diese Schlupflöcher besorgniserregend, da diese Wohnungen für einen Großteil der Menschen nicht erschwinglich seien.
Möblierte Wohnungen boomen in den Metropolen
Bundesweit hat der Anteil möblierter Wohnungen dem Maklerportal zufolge seit 2019 von acht auf elf Prozent zugenommen, ist jedoch auf einem deutlich niedrigeren Niveau als in den genannten Metropolen.
In Frankfurt am Main ist der Anteil der möblierten Wohnungen mit 41 Prozent im vierten Quartal 2023 am höchsten – Anfang 2019 lag der noch bei 30 Prozent. Berlin folgt mit 35 Prozent auf Rang zwei. Anfang 2023 gab es hier mit 52 Prozent sogar mehr möblierte Wohnungen als unmöblierte. München liegt mit rund 30 Prozent möblierten Wohnungen im Mittelfeld bei der "Top 5". Auf dem vierten Platz liegt Köln (19 Prozent). In Hamburg sind möblierte Wohnungen eher die Ausnahme mit einem Anteil von 15 Prozent.
Druck auf Mietmarkt: Möblierte Angebote sind teurer
Das Angebot möblierter Wohnungen richtet sich unter anderem an Fachkräfte, die auf der Suche nach eingerichteten Wohnungen sind. Die fehlende Regulierung oder im Mietpreis inkludierte Services wie Concierge oder Reinigung schlagen sich auf die Preise nieder. Bundesweit sind das laut ImmoScout24-Zahlen 17,60 Euro pro Quadratmeter – und damit knapp 45 Prozent mehr als bei unmöblierten Wohnungen. In den Metropolen liegt der Preisunterschied im Schnitt bei 53 Prozent oder zirka elf Euro pro Quadratmeter: In den Metropolen werden demnach durchschnittlich 28,85 Euro pro Quadratmeter fällig.
Berlin ist mit einem Quadratmetermietpreis von 36,82 Euro Spitzenreiter. Möblierte Wohnungen werden in der Hauptstadt nahezu doppelt so teuer auf der Makler-Plattform angeboten wie unmöblierte Wohnungen. Der Preisunterschied liegt bei 17,70 Euro. Damit liegt Berlin noch vor München – Deutschlands teuerstem Mietmarkt. In München fällt der Preisunterschied mit 8,75 Euro deutlich niedriger aus.
Methodik
Für die Auswertung wurden sowohl befristete als auch unbefristete Mietangebote berücksichtigt. Einbezogen wurden auch "Wohnen auf Zeit (WAZ)"-Angebote mit Pauschalmiete. Verglichen werden die Warmmiete für reguläre Angebote mit Pauschalmiete / Warmmiete der WAZ-Angebote. Die angegebenen Mietpreise pro Quadratmeter und Quartal geben den Medianwert der bei ImmoScout24 veröffentlichten Mietangebote wieder.
Hamburg will Möblierungszuschlag begrenzen
Auch die Datenbank Quis führt den signifikanten Anstieg der möbliert angebotenen Wohnungen auf die Verschärfung der Mietpreisbremse zurück: Vor 2020 mussten Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen hatten, die Miete nicht rückwirkend senken. Seit dem 1.4.2020 können Mieter Ansprüche rückwirkend geltend machen – und zwar für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses. Die ortsübliche Vergleichsmiete muss nicht mehr anhand der vergangenen vier, sondern anhand der zurückliegenden sechs Jahre bestimmt werden.
Da der Zuschlag für eine möblierte Wohnung nicht gesondert ausgewiesen werden muss, sei es schwierig, die Nettokaltmiete für diese Wohnungen zu ermitteln, heißt es bei der Datenbank Quis. Die Stadt Hamburg hat deshalb im Juni 2023 einen Gesetzesantrag zur Vermietung möblierten Wohnraums in den Bundesrat eingebracht. Der zielt darauf ab, dass der Möblierungszuschlag nach oben begrenzt und seine Höhe im Mietvertrag ausgewiesen wird.
Der Bundesrat stimmte dem Hamburger Vorstoß am 16.6.2023 zu, demnach der Möblierungszuschlag künftig gesondert ausgewiesen werden soll, und leitete Ende Juli einen entsprechenden Gesetzentwurf der Bundesregierung zu. Über das Dokument muss am Ende der Bundestag entscheiden. Justizminister Marco Buschmann (FDP) ist gegen die Anwendung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen und kurzzeitigen Mietverträge.
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