Möbliertes Wohnen auf Zeit: wozu regulieren?

Das Ifo-Institut schätzt den Anteil der auf Zeit vermieteten möblierten Wohnungen am gesamten deutschen Mietmarkt auf höchstens 0,8 Prozent. Wie aus Berechnungen hervorgeht, wuchs das Marktsegment, das Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) stärker regulieren will, in den größten deutschen Städten zwischen 2012 und 2016 etwas stärker als der gesamte Mietmarkt.

In den Jahren darauf habe es sich dagegen ungefähr parallel zum Mietmarkt insgesamt entwickelt, heißt es in einem Forschungsbericht des Münchner Instituts.

Ifo-Institut: Bedeutung der möblierten Vermietung überschätzt

Beim Wohnen auf Zeit werden in der Regel möblierte Wohnungen für mehrere Monate oder ein Jahr vermietet. Diese Praxis nimmt in Berlin nach Beobachtungen von Mieterverbänden und anderen Fachleuten immer mehr zu, weil Vermieter damit die Mietpreisbremse und andere Regeln umgehen und höhere Profite als bei regulärer Vermietung einfahren können sollen.

In der Ifo-Untersuchung betonen die vier Autoren nun, die Bedeutung der möblierten Vermietung auf Zeit werde häufig überschätzt, "weil Wohnungen, die zeitlich begrenzt vermietet werden, häufiger inseriert werden als dauerhaft mietbare Wohnungen". Außerdem sei, anders als bei Wohnraum zur langfristigen Vermietung, die häufig ohne Inserat vermietet würden, davon auszugehen, dass der Offline-Markt in diesem speziellen Segment gering sei.

Plattformen: Warum Vermieter auf Zeit vermieten

Eine Ausweichreaktion von Vermietenden auf die Aktivierung der Mietpreisbremse lasse sich aus dem Anstieg der Zahl der befristet vermieteten möblierten Wohnungen nicht ablesen, da die Entwicklung in einzelnen Großstädten unterschiedlich verlaufen sei, heißt es in dem Papier. Während in Hamburg und München zwischen 2012 und 2025 ein leichtes Wachstum in diesem Segment zu beobachten gewesen sei, blieb das Angebot in Köln ungefähr konstant. In Berlin stieg es dagegen deutlich an und wuchs in diesem Zeitraum den Angaben zufolge auch stärker als das Mietangebot insgesamt.

Der Forschungsbericht mit dem Titel "Ökonomische Einordnung flexibler Wohnformen" war im Auftrag des Unternehmens Wunderflats erstellt worden, das möblierte Wohnungen für wenige Monate vermittelt. Das Ifo-Institut hat auch Daten von Anbietern ausgewertet, die Wohnungen über die Plattform vermieten: Sie nannten als Gründe für die befristete Vermietung am häufigsten die Vermeidung von mit dauerhaften Mietverhältnissen verbundenen Risiken sowie Flexibilität für den Eigenbedarf.

Onlineportal: Nachfrage nach möblierten Wohnungen

Wie eine repräsentative Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Yougov von September 2025 im Auftrag des Onlineportals Kleinanzeigen zeigt, würden sich 19 Prozent der Mieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung für eine möblierte Variante entscheiden, vor allem in den Großstädten. Die absolute Mehrheit (68 Prozent) wäre aber nicht bereit, dafür eine höhere Miete zu zahlen.

Besonders offen gegenüber möblierten Mietangeboten zeigen sich demnach die Generation Z (auch GenZ) mit einem Anteil von 33 Prozent und Millennials (32 Prozent). Ganz anders sieht es bei den Jahrgängen 1954 bis 1969 aus: Nur neun Prozent würden möbliertes Wohnen in Betracht ziehen – 87 Prozent in dieser Altersgruppe lehnen möblierte Wohnungen ab.

Während in Berlin (37 Prozent), Bremen (27 Prozent) und Baden-Württemberg (23 Prozent) der Umfrage zufolge vergleichsweise viele Menschen möbliertem Wohnen offen gegenüberstehen, überwiegt besonders in Brandenburg (88 Prozent) und Schleswig-Holstein (81 Prozent) eine eher ablehnende Haltung, wie aus der Auswertung hervorgeht.

Mietpreisbremse bei möbliertem Wohnen 

Mit der Einführung der Mietpreisbremse 2015 wollte der Gesetzgeber verhindern, dass das Wohnen teurer wird. 2020 wurde das Instrument noch einmal verschärft und im Juli 2025 bis Ende 2029 verlängert – doch es gibt Schlupflöcher.

Mit möblierten Wohnungen, die nur vorübergehend (bis zu sechs Monate) am Markt angeboten werden, können Vermieter die strengen Regeln umgehen. Vermieter können außerdem einen Möblierungszuschlag verlangen. Der muss nicht gesondert im Mietvertrag ausgewiesen werden.

Laut der Yougov-Umfrage ist nur 19 Prozent der Mieter bewusst, dass die Mietpreisbremse auch bei möbliertem Wohnen Anwendung findet. Demnach darf die Kaltmiete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete inklusive Möblierungszuschlag liegen.

Möblierungszuschlag und neue Regulierungspläne

Die Datenbank Quis führt den Anstieg der möbliert angebotenen Wohnungen auf die Verschärfung der Mietpreisbremse zurück: Vor 2020 mussten Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen hatten, die Miete nicht rückwirkend senken. Seit dem 1.4.2020 können Mieter Ansprüche rückwirkend geltend machen – und zwar für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses.

Da der Zuschlag für eine möblierte Wohnung nicht gesondert ausgewiesen werden muss, sei es schwierig, die Nettokaltmiete für diese Wohnungen zu ermitteln, heißt es bei Quis. Die Stadt Hamburg hatte deshalb im Juni 2023 einen Gesetzesantrag zur Vermietung möblierten Wohnraums in den Bundesrat eingebracht. Der zielte darauf ab, dass der Möblierungszuschlag nach oben begrenzt und seine Höhe im Mietvertrag ausgewiesen wird.

Der Bundesrat stimmte dem Hamburger Vorstoß am 16.6.2023 zu, wonach der Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen werden soll, und leitete Ende Juli einen entsprechenden Gesetzentwurf der Ampel-Regierung zu. Über das Dokument hat der alte Bundestag aber nicht mehr entscheiden.

Ein neuer Vorstoß kommt von der schwarz-roten Bundesregierung. Hubigs Reformpläne, über die das Kabinett noch nicht entschieden hat, sehen bei der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch eine zeitliche Höchstgrenze von sechs Monaten vor. Außerdem soll der Möblierungszuschlag künftig als angemessen gelten, wenn er bei voll ausgestattetem Wohnraum fünf Prozent der Nettokaltmiete nicht übersteigt.

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