Seit Juni 2015 ist die Mietpreisbremse in Kraft. Die Mieten aber steigen weiter rasant. Trotzdem will die noch zu bildende neue Regierung die Regelung schärfen. Knapp drei Jahre nach der Einführung kommt die Mietpreisbremse nicht aus der Kritik heraus, viele halten sie für unwirksam und das Bundesverfassungsgericht muss außerdem prüfen, ob sie grundgesetzkonform ist. Eine Bestandsaufnahme.

"Die Mietpreisbremse kann allenfalls die Symptome des Mietpreisanstiegs lindern", sagt etwa der Hauptgeschäftsführer des Städte- und Gemeindebunds, Gerd Landsberg. "Gegen die Wohnungsnot in Deutschland ist mit ordnungspolitischen Mitteln wenig auszurichten."

Um dem Mietpreisanstieg gegenzusteuern, so Landsberg müssten "im großen Stil" Sozialwohnungen entstehen und Bauland schneller ausgewiesen werden. Zudem sei Bauen wegen der vielen Energievorschriften zu teuer und mit 16 verschiedenen Landesbauordnungen gerade für serielles Bauen zu komplex.

Was steht im Gesetz?

Vermieter dürfen die Mieten beim Wechsel der Bewohner um maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Diese setzt sich als Durchschnittswert der Mietverträge der vier Vorjahre zusammen. Die Mietpreisbremse gilt nur für Wiedervermietungen, nicht für Neubauten oder stark sanierte Wohnungen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt in 313 von 11.000 Städten und Gemeinden. Darunter sind Metropolen und ihr Umland, mittelgroße Städte, reiche ländliche Gemeinden. Grundlage sind die Beschlüsse der Bundesländer, die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen.

Übersicht über alle Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt

Wie haben sich die Mieten seither entwickelt?

Der Mietanstieg hat sich eher noch beschleunigt. Nach Zahlen des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA) stiegen die Mieten im vergangenen Jahr im Bundesschnitt mit plus 4,3 Prozent noch stärker als im Vorjahr. Bei bestehenden Wohnungen in einigen Großstädten stiegen die Mieten laut Bundesbank 2017 sogar mehr als neun Prozent.

Ist die Mietpreisbremse gescheitert?

Es gibt nur wenige umfassende Studien. Ein Jahr nach Einführung der Mietpreisbremse schrieb das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) etwa, dass "die Entwicklung der Mieten von der Regulierung nahezu unbeeinflusst blieb". Die Forscher verglichen Immobilienanzeigen aus benachbarten regulierten und unregulierten Postleitzahlbezirken. Geteilt fällt auch eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) von 2016 aus: Anhand von 117.000 Wohnungsanzeigen aus Berlin stellten sie fest, dass die meisten Angebote dort die ortsübliche Vergleichsmiete trotz Mietpreisbremse um mehr als zehn Prozent überschritten. Eine tiefere Analyse ergab aber, dass das Gesetz "geringfügig" bremse. In regulierten Wohnungsmarktsegmenten lägen die Mieten um 2,7 Prozent niedriger als in unregulierten.

Was sagen neuere Untersuchungen?

Das DIW erklärte in einer Studie auf Basis von rund 200.000 Inseraten, dass sich der Mietanstieg mit dem Gesetz "insgesamt nicht spürbar verlangsamt hat". In einigen Gegenden, in denen die Mieten zuvor stark stiegen, wirke die Bremse aber "sehr wohl und dämpfe den Anstieg dauerhaft". Das Fazit: "Die Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf, die Erwartungen waren aber vielerorts schlicht zu hoch."

Warum stiegen die Mieten trotz Bremse weiter?

Die Mieten stiegen trotz Mietpreisbremse weiter, weil Wohnungen fehlen. Bis zu 400.000 neue Wohnungen pro Jahr sind laut Branche und Politik nötig, um den Bedarf zu decken. 2016 entstanden aber nur 278.000 Wohnungen.

Wie soll es weiter gehen?

SPD und Union wollen laut Koalitionsvertrag Vermieter verpflichten, Angaben über die vorherige Miete zu machen. Das sei nur ein erster Schritt, meint der Mieterbund. Nötig sei auch eine breitere Basis für die ortsübliche Vergleichsmiete: statt vier Jahre mindestens zehn Jahre. Zudem fordert Bundesdirektor Lukas Siebenkotten Sanktionen für Vermieter, die die Mietpreisbremse missachten.

Warum urteilt das Bundesverfassungsgericht über die Mietpreisbremse?

Vermieter würden ungleich behandelt, da die ortsübliche Vergleichsmiete in Städten verschieden ist, meint das Berliner Landgericht. Vermieter können in München mehr verlangen als in Berlin. Nun muss das Bundesverfassungsgericht entscheiden.

Sind weitere steigende Mieten zu erwarten?

Ja, sie könnten aber weniger stark steigen, glaubt der Zentrale Immobilien-Ausschuss. Es zögen weniger Menschen nach Deutschland, der Neubau lege zu und Immobilienkredite dürften nicht billiger werden. "Wir könnten 2018 an dem Punkt kommen, wo Angebot und Nachfrage ungefähr im Gleichschritt wachsen", stellt Mitautor Harald Simons vom Institut Empirica in Aussicht. Die Prognose ist aber gewagt: Seit Monaten sinkt die Zahl der Baugenehmigungen. Eine Entwarnung für Mieter scheint zu früh.

DGB fordert Aktionspaket

Die Mieten in Rheinland-Pfalz sind in den vergangenen fünf Jahren stärker gestiegen als in den Jahren zuvor. Wer 2017 einen Mietvertrag neu abschloss, musste im Durchschnitt 6,69 Euro pro Quadratmeter zahlen. Im Jahr 2013 lag der durchschnittliche Mietpreis noch bei 5,91 Euro, das entspricht einem Plus von rund 13 Prozent, wie aus der Antwort von Finanzministerin Doris Ahnen (SPD) auf eine Anfrage aus der FDP-Landtagsfraktion hervorgeht.

Der Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft (VdW) erwartet keine Entspannung. Der Druck auf die Wohnungsmärkte in den Ballungsräumen sei so groß, dass rasch keine Umkehr zu sehen sei, so VdW-Sprecher Frederik Sieker. "Der Zuzug in die Städte ist eigentlich der Hauptpunkt." Deshalb sei die soziale Wohnraumförderung wichtig, die in Rheinland-Pfalz ganz gut abgedeckt sei.

Der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) Rheinland-Pfalz fordert nun ein Aktionspaket, um dem Trend entgegenzusteuern und noch dazu eine funktionierende Mietpreisbremse mit Sanktionsmöglichkeiten bei Verstößen und deutlich mehr bezahlbaren Wohnraum.

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