Bundesrat dringt auf Nachschärfung der Mietpreisbremse

Der Bundesrat will die Mietpreisbremse nachschärfen und präzisieren. Einen Gesetzentwurf "zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt" hat die Länderkammer am 21.11.2025 beschlossen, wie aus einer Mitteilung aus dem Bundestag vom 8.1.2026 hervorgeht.

Bereits in der vergangenen Wahlperiode hatte die Länderkammer einen solchen Entwurf vorgelegt, der aber der Diskontinuität anheimgefallen war.

Bundesrat zur Mietpreisbremse: das steht im Gesetzentwurf 

Konkret sieht der Entwurf aus dem Bundesrat für die Vermietung möblierter Wohnungen in "Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt" vor, dass bei der Vermietung möblierter Wohnungen ein Möblierungszuschlag transparent ausgewiesen werden soll. Zudem gibt es spezifische Regelungen, wie dieser Zuschlag zu berechnen ist.

Zur Begründung führt die Länderkammer an, dass durch die aktuelle Regelung für Vermieter die Möglichkeit bestehe, die Mietpreisbremse zu umgehen. "Um zu verdeutlichen, dass die Mietpreisbremse auch für möblierten Wohnraum gilt, ist eine zusätzliche Regelung aufzunehmen, die festlegt, dass ein Zuschlag für die von Vermieterinnen und Vermietern bereitgestellte Möblierung zwar grundsätzlich neben der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden kann, dieser jedoch separat auszuweisen ist", heißt es in dem Entwurf.

Zur Umgehung der Mietpreisbremse durch Kurzzeitvermietung heißt es im Entwurf: "Um der derzeitigen Entwicklung entgegentreten zu können, soll geregelt werden, dass Mietverhältnisse über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch in der Regel nicht vorliegen, wenn der Mietzeitraum sechs Monate oder mehr beträgt." In diesen Fällen sollen sämtliche mieterschützende Vorschriften, insbesondere die Mietpreisbremse sowie die Vorschriften über die Miethöhe, zum Tragen kommen, falls Vermieter sich nicht auf eine Ausnahmekonstellation berufen können.

Gesetzentwurf des Bundesrates "zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt"

Stellungnahme und Pläne der Bundesregierung

Die Bundesregierung teilte in einer Stellungnahme zu dem Entwurf mit, dass sie das Anliegen des Bundesrates unterstütze. Ein aktuell in Arbeit befindlicher Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) zur Umsetzung verschiedener im Koalitionsvertrag vereinbarter Maßnahmen soll ebenfalls Regelungsvorschläge im Hinblick auf die beiden Themen vorsehen – der soll möglichst zeitnah veröffentlicht werden, so die Mitteilung.

Wie die Bundesregierung weiter darlegt, solle der Referentenentwurf auch weiter Vorschläge "insbesondere zur erweiterten Regulierung von Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten, zur einmaligen Abwendbarkeit einer ordentlichen Kündigung durch eine sogenannte Schonfristzahlung sowie zur Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Kleinmodernisierungen enthalten".

Mietrecht: Hubigs Reformpläne werden konkreter

Zankapfel seit 2015: Urteile zur Mietpreisbremse

Die Regelung war zuletzt bis zum 31.12.2025 befristet. Der Bundesrat hat am 11.7.2025 ein Gesetz des Bundestags zur Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre bis zum 31.12.2029 gebilligt.

An der bundesweiten Mietpreisbremse, die erstmals im April 2020 nachgeschärft worden war, gab es bereits vor dem Inkrafttreten im Juni 2015 viel Kritik. Auch Gerichte haben sich damit in den vergangenen zehn Jahren immer wieder beschäftigt. Dabei ging es um verfassungsrechtliche Fragen, aber auch um mögliche Verstöße durch Vermieter. 

Überblick zu Urteilen zur Mietpreisbremse:

Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß

Mietpreisbremse und höhere Vormiete

Mietpreisbremse greift bei Mieterhöhung nicht

Indexmiete beim Wohnen ungebremst möglich?

Land haftet nicht für ungültige Mietpreisbremse

Mietpreisbindung schließt Staffelmiete nicht aus

Umfang der Auskunftspflicht nach Modernisierung

Umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse

Zweckentfremdungsverbot gestattet keine Mietpreisklausel

Auskunftsanspruch zur Mietpreisbremse verjährt eigenständig

Auch Vor-Vormiete kann für zulässige Miethöhe maßgeblich sein

Mietpreisbremse: Rüge durch einen Mieter, Rückforderung an alle

Jeder dritte Deutsche wohnt unter der Mietpreisbremse

26,2 Millionen Menschen in Deutschland wohnen in Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse – das entspricht nach Zahlen aus dem Zensus 2022 knapp einem Drittel der Bevölkerung. Das Instrument gilt derzeit in 415 Kommunen. Das sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBSR).

Differenziert nach Bundesländern liegen die meisten Gemeinden mit Mietpreisbremse in Bayern (208), gefolgt von Baden-Württemberg (89 Gemeinden) und Hessen (49 Gemeinden). 44 der 82 Großstädte (ab 100.000 Einwohner) weisen nach BBSR-Angaben eine Mietpreisbremse auf. Darüber hinaus ist sie in 24 mittelgroßen Städten (50.000 bis unter 100.000 Einwohner), 106 kleineren Mittelstädten (20.000 bis unter 50.000 Einwohner), 173 Kleinstädten (5.000 bis unter 20.000 Einwohner) und 68 Gemeinden mit weniger als 5.000 Einwohnern wirksam.

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (Neubauausnahme). Weitere Ausnahmen gelten für Modernisierungsmaßnahmen und unter bestimmten Bedingungen, wenn die Vormiete höher lag.

Bis auf eine Ausnahme (Stadt Trier) gilt in Gemeinden mit Mietpreisbremse auch eine abgesenkte Kappungsgrenze. Vermieter dürfen hier die Mieten in bestehenden Mietverträgen innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent erhöhen. In Gemeinden ohne abgesenkte Kappungsgrenze dürfen die Bestandsmieten um maximal 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. 87 Gemeinden liegen im Geltungsbereich einer abgesenkten Kappungsgrenze, haben aber keine Mietpreisbremse.

Das könnte Sie auch interessieren:

Verstoß gegen Mietpreisbremse: Tausende Rügen erfolgreich

Mietpreisbremse – Regelungen der Bundesländer (Top-Thema)

Wirtschaftsweise schlagen Abschaffung der Mietpreisbremse vor