BFH-Urteile zu Grundsteuer-Ländergesetzen

Das Grundsteuergesetz in Baden-Württemberg verstößt nach Einschätzung des BFH nicht gegen das Grundgesetz oder die Landesverfassung, sagte die Vorsitzende Richterin Franceska Werth bei der Urteilsverkündung am 20. Mai.

Die Anwälte der klagenden Hauseigentümer aus Stuttgart und Karlsruhe argumentierten, dass die Regelung gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstoße und verfassungswidrig sei. Die Kläger machten das vor allem an zwei Punkten fest.

Grundsteuergesetz in Baden-Württemberg verfassungsgemäß?

Zum einen habe die Landesregierung bei der Besteuerung des Grundvermögens ein vergleichsweise einfaches Modell gewählt, so die Kläger.

Die Grundstücksfläche wird mit dem Bodenrichtwert multipliziert, der von Gutachterausschüssen ermittelt wird. Ob und welche Gebäude auf dem Grundstück stehen und wie hoch die etwaigen Miet- oder Pachteinnahmen sind, spielt bei der Berechnung des Grundstückswerts keine Rolle. Nur die Steuermesszahl ist niedriger, wenn Wohngebäude auf einem Grundstück stehen.

• Die Folge: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern mit großen Gärten zahlen vergleichsweise viel.
• Die Kritik: Gewerbliche Vermieter würden im Verhältnis entlastet, Ein- und Zweifamilienhausbesitzer ohne Mieteinnahmen jedoch über Gebühr belastet.

Der BFH folgte der Argumentation nicht: Laut Urteil darf die Landesregierung bei der Berechnung des Grundsteuerwerts die Bebauung eines Grundstücks außen vor lassen.

BFH-Urteil: Pauschale Berechnung ist rechtmäßig

Zum anderen sei die Bewertung der Grundstücke mit so groben Pauschalwerten erfolgt, dass am Ende große Ungerechtigkeiten entstünden.

Denn die Finanzverwaltung berechnet den Wert der Grundstücke nicht individuell, sondern nimmt die von Gutachterausschüssen ermittelten pauschalen Bodenrichtwerte zu Hilfe. Die Klägeranwälte argumentierten, dass die Bodenrichtwerte nur ein grobes Raster liefern, weil ein Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone erheblich mehr oder weniger wert sein kann.

Laut Urteil darf die Finanzverwaltung jedoch mit Pauschalwerten arbeiten, solange die Abweichungen nicht zu groß werden. Der Gesetzgeber dürfe "generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen" treffen, sagte Richterin Werth. Da die individuelle Berechnung der Werte von mehr als fünf Millionen Grundstücken sehr aufwändig wäre, dürfe die Finanzverwaltung "Ermittlungsunschärfen" in Kauf nehmen.

Die Kläger hoffen nun, dass der BFH die Klagen dem Verfassungsgerichtshof Baden-Württemberg oder ersatzweise dem Bundesverfassungsgericht vorlegt.

(FG Baden-Württemberg, Urteile v. 11.6.2024, 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23)

Aktenzeichen der Revisionsverfahren am Bundesfinanzhof: II R 26/24 (8 K 1582/23) und II R 27/24 (8 K 2368/22)

Baden-Württemberg darf vom Bundesmodell abweichen 

Das baden-württembergische Grundsteuergesetz unterscheidet sich vom sogenannten Bundesmodell, das in elf Bundesländern gilt. Fünf Länder gehen einen Sonderweg.

Im Bundesmodell fließt die Höhe der ortsüblichen Mieten in die Berechnung der Grundsteuer ein. Auch dagegen gab es Klagen, doch hatte der BFH zuvor bereits das Bundesmodell für rechtens erklärt.

Baden-Württemberg wiederum darf laut Urteil auch von der Bundesregelung abweichen. Der Hintergrund: Da Bund und Länder sich bei der Grundsteuerreform nicht einigen konnten, hatte der Bund den Ländern zugestanden, die Grundsteuer selbst zu regeln.

Notwendig war die Reform der Grundsteuer, weil das Bundesverfassungsgericht die frühere, bundesweit geltende Regelung 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Proteste gab es gegen sämtliche neuen Grundsteuermodelle, bundesweit reichten mehr als 2.000 Immobilieneigentümer Klagen ein.

Nach dem Bundesmodell und dem Gesetz in Baden-Württemberg sind noch die Grundsteuergesetze aus weiteren Bundesländern mit eigenen Regelungen am BFH anhängig, darunter Bayern, Hessen und Hamburg.

Am BFH anhängige Grundsteuer-Klagen: Überblick

Am Bundesfinanzhof sind derzeit (Stand Mai 2026) die folgenden Verfahren im Bereich der Grundsteuer anhängig:

Gegen das Bundesmodell

1. Rs. II R 11/25 (Vorinstanz: Sächsisches FG, Urteil v. 15.1.2025 – 5 K 612/24)
2. Rs. II R 22/25 (Vorinstanz: FG Düsseldorf, Urteil v. 26.2.2025 – 11 K 2309/23 BG)
3. Rs. II R 26/25 (Vorinstanz: Sächsisches FG, Urteil v. 3.4.2025 – 3 K 771/23)
4. Rs. II R 34/25 (Vorinstanz: FG Münster, Zwischenurteil v. 18.6.2025 – 3 K 6/25 F)

Gegen Ländermodelle

Hamburger Grundsteuergesetz (HmbGrStG) – Grundsteuer B: "Flächen-/Wohnlagenmodell"

• Rs. II R 15/25 (Vorinstanz: FG Hamburg, Urteil v. 13.11.2024, 3 K 176/23)

Hessisches Grundsteuergesetz (HGrStG) – Grundsteuer B: "Flächen-Faktor-Modell"

• Rs. II R 12/25 (Vorinstanz: Hessisches FG, Urteil v. 23.1.2025, 3 K 663/24)

Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG) – Grundsteuer B: "Wertunabhängiges Flächenmodell"

• Rs. II R 33/25 (Vorinstanz: FG München, Gerichtsbescheid v. 18.6.2025, 4 K 702/23)
• Rs. II R 40/25 (Vorinstanz: FG München. Urteil v. 13.8.2025, 4 K 164/25)

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