Rechtliche und steuerliche Neuerungen ab 2026

Einige Gesetze hat der Bundestag im alten Jahr noch beschlossen, manche haben den Bundesrat noch im Dezember passiert. Andere Vorhaben wurden auf den Weg gebracht oder werden noch in der Regierung diskutiert. Was schon fix ist, wo es noch Streit gegen könnte – auf diese rechtlichen und gesetzlichen Änderungen 2026 können sich Immobilieneigentümer, Verwalter, Vermieter und Mieter schon einmal vorbereiten.

Diese Gesetze treten (schrittweise) in Kraft

Bundeshaushalt mit Rekordetat

Der Bundesrat hat in der letzten Sitzung 2025 das Haushaltsgesetz 2026 abgesegnet. Das tritt am 1.1.2026 mit einem Rekordetat für das Bundesbauministerium in Kraft.

Textform bei Gewerbemietverträgen

Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) trat am 1.1.2025 in Kraft, mit Vereinfachungen bei der Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge. Ab Januar 2026 reicht auch bei Altverträgen die Textform – bisher galt eine Übergangsregelung.

Gasspeicherumlage wird abgeschafft

Die Abschaffung der Gasspeicherumlage zum 1.1.2026 wurde Ende 2025 beschlossen. 

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch Heizungsgesetz, wird ersetzt: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz soll im Februar 2026 im Bundestag beschlossen werden.

CO2-Preis per Versteigerung

Der Zertifikate-Preis im Handel mit den CO2-Verschmutzungsrechten (Emis­si­ons­han­del) wird ab 2026 durch Versteigerungen ermittelt – ein Preiskorridor von 55 Euro bis 65 Euro pro Tonne CO2 ist dabei vorgegeben. Für Vermieter gilt weiterhin das Stufenmodell zur Aufteilung der CO2-Kosten.

Fernablesbare Zähler im Mehrfamilienhaus

Spätestens bis zum 31.12.2026 müssen Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Die monatliche unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) ist dann im Rahmen der Heizkostenverordnung Pflicht.

Neue Gesetze auf den Weg gebracht

Der Gebäudetyp E

Für den Gebäudetyp E, wie einfach, hat die Bundsregierung Ende 2025 die Eckpunkte vorgelegt: Bei teuren Baustandards werden Abstriche gemacht und zivilrechtrechtlich wird am Haftungsrisiko gearbeitet – voraussichtlich 2026 sollen nun praxistaugliche gesetzliche Regelungen zu einem Gebäudetyp-E-Vertrag erarbeitet werden.

Die BauGB-Novelle

Auch die lange erwartete Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) nimmt wieder Fahrt auf – im Oktober 2025 trat im ersten Schritt der sogenannte Bauturbo in Kraft. 2026 will Schwarz-Rot nachgelegen, um den Wohnungsbau weiter zu beschleunigen.

Investitionen in erneuerbare Energien

Der Bundestag hat im Dezember 2025 den Entwurf der Bundesregierung zu Standortfördergesetz abschließend beraten. Immobilienfonds können bald einfacher in erneuerbare Energien investieren. Der Bundesrat soll 2026 zustimmen.

Gesetze, die noch für Ärger sorgen könnten

Grundsteuerreform geht vor das Bundesverfassungsgericht

Seit dem 1.1.2025 gilt die reformierte Grundsteuer – bis zum Jahresende hat es in mehreren Bundesländern Klagen gehagelt. Das höchste deutsche Finanzgericht, der Bundesfinanzhof (BFH), hat dem Bundesmodell zunächst in drei Fällen Rechtmäßigkeit beschieden – das hat dafür gesorgt, dass Verfassungsbeschwerden angekündigt wurden: Die Reform könnte also 2026 womöglich vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe landen. Auch beim BFH sind noch einige Verfahren anhängig. Es bleibt spannend.

Indexmieten, Kurzzeitmietverträge, möbliertes Wohnen

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat im Dezember 2025 einen Gesetzentwurf in die regierungsinterne Abstimmung gegeben, mit dem das Mietrecht weiter verschärft werden soll. Indexmieten sollen gedeckeln, bei Kurzzeitvermietung und der Vermietung möblierter Wohnungen die Regeln verschärft werden – die Mietpreisbremse wurde noch im vergangenen Jahr um vier Jahre verlängert.

Abschaffung der Fortbildungspflicht für Makler und Verwalter

Das Kabinett hat am 5.11.2025 einen Gesetzentwurf zum Bürokratieabbau beschlossen. Der soll die Weiterbildungspflicht für Immobilienverwalter und Makler abschaffen. Bundestag und Bundesrat könnten sich 2026 damit beschäftigen müssen.

Streit um verpflichtende Elementarschadenversicherung

Über eine bundesweite Pflichtversicherung gegen Elementarschäden an Gebäuden wird seit Jahren diskutiert. Der Bundesrat ist dafür, der Gesetzgeber bleibt zögerlich – das Thema wird vermutlich auch 2026 wieder auf den Tisch kommen.

Förderung: Hier gibt es Geld, dort wird nachjustiert 

Photovoltaik und Einspeisevergütung

Die steuerliche Förderung für Photovoltaikanlagen bleibt 2026 vorerst bestehen. Die Vergütung für die Einspeisung von Solarstrom aus privaten Anlagen soll nach dem Willen der Bundesregierung abgeschafft werden.

Austausch von Heizungen

Das GEG bietet Förderungen von bis zu 70 Prozent der Kosten, wenn alte gegen neue Heizungen ausgetauscht werden. Bis das neue Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft getreten ist, können Eigentümer davon noch profitieren.

"Masterplan Ladeinfrastruktur 2030"

Das Kabinett hat im November 2025 einen Entwurf aus dem Bundesministerium für Verkehr (BMV) zum "Masterplan Ladeinfrastruktur 2030" beschlossen. Vorgesehen sind auch die Förderung des Ausbaus von E-Mobilität in Mehrparteienhäusern. Details sollen Anfang 2026 veröffentlicht werden.

Mehr Geld für sozialen Wohnungsbau

Die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau – inklusive Junges Wohnen für Studenten und Auszubildende wurden erhöht. Die Verwaltungsvereinbarungen für 2026 und für 2027 hat Bauministerin Verena Hubertz (SPD) am 27.11.2025 unterzeichnet.

Änderungen im Bereich Sozialwohnungen

Für öffentlich geförderten Wohnraum erhöhen sich zum 1.1.2026 die Mietobergrenzen und Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland (IVD) hin. Die Umsetzung erfordert eine schriftliche Mitteilung an die Mieter.

Wohnungsbauförderung, die 2026 bleibt:

• KfW-Programm "Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment" (KNN)
• Programm "Klimafreundlicher Neubau" (KFN)
• KfW-Förderprogramm "Jung kauft Alt
• Programm "Wohneigentum für Familien" (WEF)
• Junges Wohnen für Studenten und Auszubildende
• KfW-Neubauförderung EH55 Plus
• Altersgerechter Umbau von Wohnungen
• Steuerliche Abschreibungen (AfA) im Wohnungsbau

EU-Richtlinien und nationale Gesetze

Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) 

Die EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) sieht eine Novellierung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) bis zum 28.5.2026 vor: Die Zahl der Ladepunkte in Gebäuden soll deutlich erhöht werden.

Fahrplan für EU-Sanierungsvorgaben

Die Fristen zur Umsetzung der Sanierungsvorgaben laut EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) von grundsätzlich zwei Jahren begann im April 2024 zu laufen. Wie die Ziele erreicht werden, legen die EU-Staaten selbst fest. Mögliche Sanktionen für Immobilieneigentümer werden im Rahmen der Umsetzung in nationales Recht bis voraussichtlich Mitte 2026 diskutiert.

EU-Emissionshandel und CO2-Preis

Die Bundesregierung hat sich darauf geeinigt, dass der deutsche CO2-Preis im Jahr 2027 vorerst nicht weiter steigen soll. Hintergrund sind geänderte Pläne auf EU-Ebene. Der EU-Zertifikatehandel für die Bereiche Wärme und Verkehr tritt erst 2028 in Kraft.

Standardisierung von Energieausweisen

Die EU plant eine Standardisierung und Weiterentwicklung der Energieausweise – das ist derzeit Pflicht. Der IVD empfiehlt, bei Verkauf oder Neuvermietung einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen, wenn der vorhandene Ausweis älter als zehn Jahre ist.

Registrierung von Kurzzeitvermietungen

Derzeit gelten in Deutschland unterschiedliche Regeln für die Registrierung von Kurzzeitvermietungen. Doch spätestens ab Juli 2026 soll damit Schluss sein: Die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung legt erstmals einen einheitlichen Rahmen fest, wie Vermietungen erfasst und Daten ausgetauscht werden müssen.

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