Die wichtigsten Gesetze, Urteile, Highlights & Aufreger

Das Jahr 2025 stand unter dem Zeichen des Regierungswechsels und einer Koalition, die sich einen Wohnungsbauturbo auf die Fahnen geschrieben hat. Erste Gesetze sind in Kraft getreten, andere wurden auf den Weg gebracht. Der Haushalt für das Bundesbauministerium wurde aufgestockt und Förderungen wiederbelebt. Offen sind noch Details, wie es mit dem sogenannten Heizungsgesetz weitergeht.

Verlass ist jedenfalls auf die Urteile und Beschlüsse, die der Bundesgerichtshof (BGH) in den vergangenen Monaten im Mietrecht und im WEG-Recht gefällt hat. Spannend waren die Zinsentscheidungen der europäischen Notenbank unter den Zollkapriolen von US-Präsident Donald Trump und ihr Einfluss auf die Märkte.

Gesetze: Das ist 2025 in Kraft getreten

Die im Februar 2025 neugewählte Bundesregierung aus Union und SPD hat sich im April auf einen Koalitionsvertrag für die 21. Legislaturperiode mit zahlreichen Immobilienthemen geeinigt – einige Gesetze wurden bereits umgesetzt oder auf den Weg gebracht.

E-Rechnung in der Immobilienbranche

Firmen der Immobilienbranche, WEG-Verwalter, Makler – auch Vermieter müssen seit dem 1.1.2025 E-Rechnungen empfangen, verarbeiten und archivieren können. Die Einführung der E-Rechnung ist Teil des Wachstumschancengesetzes. 

Photovoltaikpflicht auf Hausdächern

Eine bundesweite Photovoltaikregel für private Hausdächer war seit dem Ampel-Aus vom Tisch. Immer mehr Bundesländer haben eigene Gesetze und Verordnungen. Einige sind im Laufe des Jahres 2025 in Kraft getreten.

Barrierefreie Websites bei Wohnungsunternehmen

Am 28.6.2025 trat das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) in Kraft – das gilt auch für Websites und andere digitale Services von Wohnungsunternehmen.

Mietpreisbremse um vier Jahre verlängert

Der Bundesrat hat am 11.7.2025 ein Gesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 gebilligt – und die Basis für landesrechtliche Maßnahmen geschaffen. Einige haben davon Gebrauch gemacht. Die Regelung war zuletzt bis Ende 2025 befristet.

Bauturbo zur Beschleunigung des Wohnungsbaus

Das Bauturbo-Gesetz trat am 30.10.2025 in Kraft. Kernstück ist der neue § 246e BauGB, der ein Abweichen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften erlaubt. Die sogenannte Experimentierklausel soll zunächst bis zum 31.12.2030 gelten.

Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum

Mit dem Bauturbo wurde auch der Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB bis Ende 2030 verlängert. Damit können die Bundesländer weitere fünf Jahre einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen.

Zweimal Bundeshaushalt mit Rekordetats

Der Bundeshaushalt 2025 mit einem Einzeletat für Bauen und Wohnungen hat am 26.9.2025 den Bundesrat passiert. Für den Etat 2026 hat der Bundestag am 28.11.2025 in zweiter und dritter Lesung einen Rekordetat von 7,7 Milliarden Euro beschlossen.

Übergangsregelung für Kundenanlagen
Kundenanlagen sollen bis Ende 2028 von den Regulierungsbestimmungen für Verteilnetzbetreiber ausgenommen werden. Der Übergangsregelung stimmte der Bundestag am 13.11.2025 zu. Zuvor hatte eine BGH-Entscheidung für rechtliche Unsicherheit gesorgt.

Verordnungen und Maßnahmen der EU

KI-Gesetz der EU mit neuen Pflichten

Seit dem 2.2.2025 sieht eine EU-Verordnung das Verbot von KI-Systemen mit unannehmbarem Risiko vor, und Unternehmen müssen die KI-Kompetenz von Mitarbeitern, die mit Künstlicher Intelligenz arbeiten, sicherstellen. Am 2.8.2025 kamen weitere Pflichten dazu.

CSRD-Richtline und Berichtspflicht

Im Februar 2025 hat die EU-Kommission den Entwurf einer Omnibus-Initiative veröffentlicht, der auch die CSRD betrifft: Die Nachhaltigkeitsberichterstattung soll deutlich gelockert werden. Der Trilog mit Rat und Parlament wurde am 8.12.2025 abgeschlossen.

Geldwäschebehörde AMLA nimmt Arbeit auf

Die europäische Anti-Geldwäschebehörde AMLA hat am 1.7.2025 die Arbeit als zentrale Aufsicht aufgenommen. Sitz ist in Frankfurt am Main. Von dort aus soll Geldwäsche in der gesamten EU bekämpft werden.

CO2-Preis und Emissionshandel

Die Bundesregierung hat sich im November 2025 darauf geeinigt, dass der deutsche CO2-Preis im Jahr 2027 nicht weiter steigen soll. Damit würde das Heizen mit Öl und Gas erst 2028 teurer. Hintergrund sind geänderte Pläne auf EU-Ebene.

Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen

Für kurzzeitige Vermietungen über Online-Plattformen wie Airbnb muss Deutschland eine EU-Verordnung in nationales Recht umsetzen, die den Datenaustausch mit den Behörden erleichtern soll. Das Kabinett hat am 6.11.2025 einen Gesetzentwurf beschlossen.

 BGH: Die wichtigsten Entscheidungen 2025

Förderung: Wohnungsbau im Fokus

Klimafreundlicher Neubau

Zum 1.9.2025 wurde das KfW-Programm "Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment" (KNN) ausgeweitet; und am 23.9.2025 die Konditionen für das Programm "Klimafreundlicher Neubau" (KFN) noch einmal verbessert.

Eigentumserwerb für junge Familien

Das KfW-Förderprogramm "Jung kauft Alt" wurde im Oktober 2025 attraktiver gestaltet: Sanierungen sollen für Familien realistischer werden. Auch der Nachfolger für das Baukindergeld, das Programm "Wohneigentum für Familien" (WEF) wurde nachgebessert.

Mehr Geld für sozialen Wohnungsbau

Die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau – inklusive Junges Wohnen für Studenten und Auszubildende wurden erhöht. Die Verwaltungsvereinbarungen für 2026 und für 2027 hat Bauministerin Verena Hubertz (SPD) am 27.11.2025 unterzeichnet.

EH55-Förderung wiederbelebt

Die Förderung von Neubauten mit dem Energiestandard EH55 wird wieder vergeben. Der Bundestag hat am 27.11.2025 zugestimmt.

Barrierefrei Wohnen, altersgerechter Umbau

Im Haushalt 2026 soll es wieder eine KfW-Förderung für den altersgerechten beziehungsweise barrierefreien Umbau von Wohnungen geben. Die könnte mit 50 Millionen Euro allerdings unterfinanziert sein.

Steuerliche Abschreibungen (AfA) im Wohnungsbau

Um private Akteure zum Bau bezahlbarer Wohnungen zu motivieren, setzt der Staat auch unter der Großen Koalition auf steuerliche Abschreibungen (AfA). Ein Überblick über die geltenden Regelungen.

Grundsteuer, Solarstrom & Co.: die Aufreger

Schärfere Regeln für möbliertes Wohnen

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) will die Umgehung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen stoppen, wie sie im Juni 2025 ankündigte.

Glasfaserausbaupflicht in Mehrfamilienhäusern

Das Bundesministerium für Digitales und Staatsmodernisierung (BMDS) will mit Anpassungen des Telekommunikationsgesetzes (TKG), den Glasfaseranschluss in Mehrfamilienhäusern verpflichtend machen. Ein Eckpunktepapier wurde im Juli 2025 veröffentlicht.

Zölle, Big Beautiful Bill und Zinsen

Die Zollpolitik von US-Präsident Donald Trump sorgte nicht nur im EZB-Direktorium für Unsicherheit, die Inflation könnte in den USA anziehen und nach Europa überschwappen. Ab Juli 2025 tastete die Notenbank die Leitzinsen vorerst nicht weiter an. 

Vergütung von Solarstrom vom Hausdach

Die fixe staatliche Förderung für kleine Solaranlagen auf privaten Hausdächern soll abgeschafft werden. Das geht aus einem Monitoringbericht hervor, den Wirtschafts- und Energieministerin Katherina Reiche (CDU) am 15.9.2025 vorgestellt hat.

Mietwuchergesetz gescheitert

Der Entwurf eines Gesetzes "zur besseren Bekämpfung von überhöhten Mieten" fand am 6.11.2025 im Bundestag keine Mehrheit. Das sogenannte Mietwuchergesetz entsprach einem vom Bundesrat beschlossenen Entwurf.

Dauerbrenner Grundsteuer: Bald wieder vor dem BVerfG?

Die seit dem 1.1.2025 geltende Grundsteuerreform des Bundes ist rechtens, hat der Bundesfinanzhof (BFH) am 10.12.2025 in drei Fällen entschieden. Verbände wollen nun vor das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe ziehen.

Gesetzentwürfe: Das ist für 2026 vorbereitet

Fondsinvestments in erneuerbare Energien

Die Rahmenbedingungen für private Investitionen in Fonds für Infrastruktur und erneuerbare Energien soll verbessert werden. Das Bundeskabinett hat am 10.9.2025 den Entwurf für das Standortfördergesetz beschlossen.

Fortbildungspflicht für Makler und Verwalter

Das Kabinett hat am 5.11.2025 einen Gesetzentwurf zum Bürokratieabbau beschlossen. Der soll die Weiterbildungspflicht für Immobilienverwalter und Makler abschaffen, was in der Branche Debatten ausgelöst hat.

Gasspeicherumlage wird abgeschafft

Die Abschaffung der Gasspeicherumlage zum 1.1.2026 ist im vierten Gesetz zur Änderung des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG-Novelle) geregelt. Im Bundestag wurde der Regierungsentwurf am 5.11.2025 beschlossen. 

Immobiliengeschäfte künftig komplett digital

Das Kabinett hat am 6.11.2025 einen Gesetzentwurf beschlossen, der den digitalen Austausch von Dokumenten und Informationen zwischen Notaren, Gerichten und Behörden bei Immobiliengeschäften erleichtern soll.

Masterplan Ladeinfrastruktur 2030

Ddie Bundesregierung will den Ausbau von Lademöglichkeiten in Mehrparteienhäusern finanziell unterstützen. Am 19.11.2025 hat das Kabinett den Entwurf "Masterplan Ladeinfrastruktur 2030" beschlossen.

Gebäudetyp E: einfacher, günstiger und schneller bauen

Mit dem Gebäudetyp E soll auf teure Baustandards verzichtet werden können, die gesetzlich nicht zwingend sind. Ende November 2025 haben Bauministerium und Justizministerium Eckpunkte vorgelegt. Die Regelungen sollen 2026 kommen.

Große BauGB-Novelle nimmt Fahrt auf

Die Bundesregierung geht die große BauGB-Novelle wieder an. Der Koalitionsausschuss von Schwarz-Rot hat am 28.11.2025 umfassend darüber beraten – Absprachen gab es einem Ergebnispapier zufolge auch zum beschleunigten Wohnungsbau.

Aus Heizungsgesetz wird Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch Heizungsgesetz genannt, soll abgeschafft werden. Der Koalitionsausschuss hat sich am 10.12.2025 auf das Verfahren geeinigt: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz soll im Februar 2026 beschlossen werden.