05.10.2016 | BGH

Nachzahlung von Miete heilt ordentliche Kündigung nicht

Schonfristzahlung heilt nur fristlose Kündigung
Bild: Haufe Online Redaktion

Der BGH bleibt dabei: Die Nachzahlung von Mietschulden heilt nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, aber nicht eine ordentliche Kündigung. Unverschuldete Geldnot kann den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung zwar entlasten, doch die Hürden sind hoch.

Hintergrund: Vermieter kündigt fristlos, hilfsweise ordentlich

Der Mieter zweier Wohnungen in einem Dreifamilienhaus wehrt sich gegen eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Ab Mai 2014 geriet der Mieter mit den Mietzahlungen in Rückstand. Von Mai bis Juli 2014 zahlte er die Mieten nur teilweise, für August bis Oktober 2014 zahlte er gar keine Miete.

Mitte Oktober 2014 kündigte die Vermieterin die Mietverhältnisse für beide Wohnungen wegen des Zahlungsrückstands fristlos, hilfsweise ordentlich und reichte Räumungsklage ein.

Wenige Tage nach der Zustellung der Räumungsklage zahlte der Mieter die kompletten Mietrückstände. Die Mietschulden seien aufgelaufen, weil er durch eine angeblich weit überhöhte Steuerschätzung und ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in eine schwierige Liquiditätssituation geraten sei. 

Entscheidung: Nachzahlung heilt nur fristlose Kündigung

Durch die Nachzahlung der Mietschulden ist zwar die fristlose, aber nicht die ordentliche Kündigung unwirksam geworden. 

Eine Zahlung rückständiger Mieten innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB führt nur zur Unwirksamkeit einer auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wobei sämtliche Rückstände ausgeglichen werden müssen. Hingegen bleibt eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Verzug zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von der Schonfristregelung unberührt. Das entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH.

Für die Beurteilung der danach im Raum stehenden Frage, ob für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse vorliegt, kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Hierfür lassen sich keine allgemeinen Regeln aufstellen. Es obliegt daher im Einzelfall dem Gericht, die maßgebenden Tatsachen festzustellen und zu würdigen. 

Unverschuldete Geldnot kann Mieter entlasten, wenn er es beweisen kann

Im Fall einer ordentlichen Kündigung kann eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit den Mieter entlasten und ihm - anders als bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs - ermöglichen, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Dabei ist es Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen, dass er die Pflichtverletzungen wegen einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage nicht zu vertreten hat. 

Diesen Anforderungen genügen die Darlegungen des Mieters hier nicht. Zwar muss der Mieter zur Führung des Entlastungsbeweises nicht derart lückenlos Umstände darlegen, dass jede noch so entfernt liegende Möglichkeit eines Verschuldens ausgeschlossen erscheint. Es genügt vielmehr, wenn er darlegt und nachweist, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht bestehen, weil er insoweit alle ihm obliegende Sorgfalt beachtet hat.

Hier fehlen aber Angaben zur tatsächlichen Höhe der angeblich weit überhöhten Steuerschätzung und dazu, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist. Auch zu den näheren Gründen für das Zustandekommen der Steuerschätzung und den Umständen der Beitreibung hat der Mieter keine Angaben gemacht. Die zur Führung des Entlastungsbeweises erforderlichen Darlegungen einschließlich der sonstigen Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters müssen sich aber auf sämtliche Umstände beziehen, die für einen behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von Bedeutung sein können.

(BGH, Beschluss v. 20.7.2016, VIII ZR 238/15)

Gesetzentwurf sieht Änderung der Rechtslage vor

Ein von Bundesjustizminister Maas vorgelegter Gesetzentwurf für eine weitere Mietrechtsänderung sieht unter anderem vor, die Vorschriften zur Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu erweitern, sodass die Nachzahlung der Mietrückstände auch eine ordentliche Kündigung aus der Welt schaffen kann. Indes ist nach einer Entscheidung des Rechtsausschusses des Bundestages unklar, ob es vor der Bundestagswahl 2017 überhaupt noch zu Änderungen am Mietrecht kommt.

Schlagworte zum Thema:  Kündigung, Verzug, Mietrecht

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