Ein Makler, der sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer einer Immobilie tätig ist ("Doppelmakler"), kann nur unter strengen Voraussetzungen von beiden Seiten eine Provision fordern. Wichtige Fragen zur Doppeltätigkeit hat der BGH nun geklärt.
Hintergrund: Makler fordert Provision nach Doppeltätigkeit
Ein Immobilienmakler verlangt vom Käufer einer Doppelhaushälfte die Zahlung von Maklerprovision.
Der Verkäufer hatte den Makler mit dem Verkauf beauftragt. Der Makler erstellte ein Exposé, das einen Hinweis auf die jeweils vom Verkäufer und Käufer zu zahlende Maklercourtage in Höhe von 3,57 Prozent des Verkaufspreises enthielt.
Der Käufer und der Makler hatten einen Kaufinteressent-/Maklervertrag geschlossen, in dem die Provision für den Erwerbsfall mit 3,57 Prozent festgelegt wurde und der in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Hinweis auf die Zulässigkeit einer Doppelmaklertätigkeit enthielt. Kurz darauf erwarb der Käufer die Immobilie zu einem Kaufpreis von 1,28 Millionen Euro. Daraufhin stellte der Makler dem Käufer für die Vermittlung eine Maklercourtage von 45.700 Euro in Rechnung.
Der Käufer weigerte sich zu zahlen und forderte den Makler auf, ihm nachzuweisen, dass alle Vorgaben nach §§ 656a, 656b, 656c und 656d BGB erfüllt seien. Zudem verlangte er die Vorlage des mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrages.
Der Makler teilte dem Käufer das Datum des Abschlusses des Maklervertrags mit der Verkäuferseite, Provisionssatz, Rechnungsstellung und Geldeingang mit. Diesbezügliche Unterlagen legte er allerdings nicht vor.
Entscheidung: Makler muss für Transparenz sorgen
Dem Makler steht ein Provisionsanspruch gegen den Käufer zu. Allerdings kann der Käufer bis zur Vorlage des mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrages ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Die Klage des Maklers ist daher derzeit unbegründet.
Sukzessive Doppelbeauftragung ist zulässig
Der mit dem Käufer geschlossene Maklervertrag ist nicht deshalb unwirksam, weil sich der Makler erst vom Verkäufer und danach vom Käufer eine Provision hat versprechen lassen.
Ein Makler kann sich – sofern der Käufer wie hier ein Verbraucher ist – von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn nur in der Weise versprechen lassen, dass sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten (sogenannter Halbteilungsgrundsatz). Das ergibt sich aus § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB. Weicht der Vertrag hiervon ab, ist er unwirksam.
Die Beauftragung durch beide Parteien kann auch in der Weise erfolgen, dass der Makler zunächst mit einer Partei des Hauptvertrages eine Provision in Höhe der Hälfte der intendierten Gesamtprovision vereinbart und anschließend mit der anderen Partei eine Provision in Höhe der restlichen Hälfte. Nicht erforderlich ist, dass die volle Provision bereits mit dem ersten Vertragspartner vereinbart wird und sich dann der zweite Vertragspartner verpflichtet, die Hälfte hiervon zu übernehmen.
Dem Käufer war auch aus dem Exposé und dem Maklervertrag bekannt, dass der Makler für beiden Seiten tätig war, sodass der Provisionsanspruch nicht gemäß § 654 BGB verwirkt ist.
Makler muss Auskunft geben und anderen Maklervertrag vorlegen
Gegen den Anspruch auf Zahlung der Provision kann der Käufer ein Zurückbehaltungsrecht einwenden.
Anspruch aus Auskunft
Zunächst stand ihm gegen den Makler ein Anspruch auf Auskunft über das Bestehen eines Maklervertrags mit dem Verkäufer bezüglich desselben Erwerbsobjekts und ergänzend über die Höhe des sich daraus ergebenden Provisionsanspruchs zu. Ein Auskunftsanspruch ist zwar für den Fall der Doppelbeauftragung gemäß § 656c BGB nicht ausdrücklich vorgesehen, anders als gemäß § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB im Fall der anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch die Partei, die kein Vertragsverhältnis zum Makler hat. Ein Auskunftsanspruch ergibt sich aber aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.
Um der gesetzgeberischen Intention, den Verbraucher als Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern vor einer vollständigen Abwälzung der Maklerkosten auf ihn zu schützen, praktische Wirkung zu verleihen, ist der Käufer darauf angewiesen, zu erfahren, ob der Verkäufer tatsächlich seinerseits verpflichtet ist, 50 Prozent des insgesamt zu entrichtenden Maklerlohns zu zahlen. Der Makler kann eine solche Auskunft unschwer erteilen, und auch Belange des Datenschutzes sind in der Regel nicht tangiert, weil das betreffende Objekt und alle am Geschäft Beteiligten ohnehin bekannt sind.
Der Auskunftsanspruch ist hier allerdings durch Erfüllung erloschen, da der Makler die geforderten Auskünfte erteilt hat.
Anspruch auf Vorlage des anderen Maklervertrages
Zusätzlich zu dem Anspruch auf Auskunft steht dem Käufer aber ein Anspruch auf Vorlage des mit dem Verkäufer abgeschlossenen Maklervertrags zu. Ein solcher Anspruch ergibt sich aus § 810 Fall 2 BGB. Bestand und Höhe der Provisionspflicht des Käufers hängen über § 656 Abs. 1 BGB von den Vereinbarungen ab, die der Makler mit dem Verkäufer getroffen hat. Der Käufer kann daher zum Nachweis dieser Vereinbarungen Einsicht in den Vertrag zwischen Verkäufer und Makler verlangen.
Der Anspruch des Käufers auf Vorlage des Maklervertrages begründet ein Zurückbehaltungsrecht. Solange der Makler den Vertrag nicht vorlegt, kann der Käufer die Zahlung der Provision verweigern.
Ausnahmsweise führt das Zurückbehaltungsrecht nicht zu einer Verurteilung zur Leistung Zug um Zug, sondern zur Abweisung der Zahlungsklage als derzeit unbegründet. Der hier erhobene Gegenanspruch auf Vorlage des Maklervertrages dient zur Überprüfung, ob die Provisionsforderung berechtigt ist. Wenn sich herausstellt, dass die Doppeltätigkeit des Maklers nicht den Voraussetzungen des § 656c BGB genügt, kann dies den Provisionsanspruch zu Fall bringen.
(BGH, Urteil v. 21.3.2024, I ZR 185/22)
Gesetzliche Grundlagen der Maklerprovision
Die gesetzlichen Regelungen zur Maklerprovision beim Immobilienkauf wurden mit Wirkung zum 23.12.2020 neu gestaltet (hierzu Maklerprovision: Neues Gesetz zur Maklercourtage in Kraft).
§ 654 BGB Verwirkung des Lohnanspruchs
Der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.
Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
§ 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.