Verwalter muss Hybridversammlung nicht aktiv anbieten

Hintergrund: Eigentümerin kann wegen 2G-Regel nicht teilnehmen

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatten die Eigentümer im Juli 2021 beschlossen, dass Eigentümerversammlungen als Hybridversammlung abgehalten werden können, wenn Präsenzversammlungen nicht möglich sind. 

Im Februar 2022 lud die Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung ein und wies auf die seinerzeit geltende 2G-Regelung wegen der Corona-Pandemie hin. Eine Eigentümerin teilte daraufhin mit, dass sie die 2G-Vorgaben nicht erfülle und deshalb nicht teilnehmen könne. Sie verlangte, die Versammlung abzusagen. Die Verwalterin hielt die Versammlung dennoch ab, und zwar als reine Präsenzversammlung. Eine Online-Teilnahme war nicht möglich.

Die Eigentümerin hat gegen die in der Versammlung gefassten Beschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Sie meinte, die Verwalterin hätte die Versammlung als Hybridversammlung durchführen und ihr eine Online-Teilnahme ermöglichen müssen.

Entscheidung: Eigentümer müssen Online-Teilnahme aktiv verlangen

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Verwalterin hat korrekt gehandelt.

Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Eigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer an einer (Präsenz-)Versammlung auch online teilnehmen können. Die Möglichkeit für sogenannte hybride Eigentümerversammlungen (nicht zu verwechseln mit der im Oktober 2024 eingeführten reinen Online-Eigentümerversammlung) gibt es seit der WEG-Reform 2020. Ein solcher Beschluss lag hier vor. Der Beschluss ist so auszulegen, dass auch die Situation erfasst ist, dass nur einzelne Eigentümer die aufgrund der Corona-Schutzvorschriften geltenden Zugangskriterien nicht erfüllen und deshalb nicht physisch teilnehmen können.

Die Verwalterin musste aber weder in der Ladung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen noch diese von sich aus anbieten. Zur ordnungsgemäßen Ladung nach § 24 Abs. 4 WEG gehören nur Ort, Zeit und Tagesordnung der Versammlung. Ein Hinweis auf die Möglichkeit, auch online teilzunehmen und Mitteilung der Einwahldaten mag sinnvoll sein, ist aber nicht zwingend.

Ein Eigentümer, dem die Online-Teilnahme durch Beschluss gestattet ist, muss diese aktiv verlangen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten, auch wenn ein Eigentümer mitteilt, dass er nicht persönlich teilnehmen kann. 

Eine Hybridversammlung bedeutet erheblichen organisatorischen und technischen Aufwand für den Verwalter. Zudem darf der Verwalter erwarten, dass ein verhinderter Eigentümer zunächst selbst prüft, ob er Zeit hat und über die nötige Technik verfügt. Erst wenn der Eigentümer die Online-Teilnahme verlangt, muss der Verwalter dies ermöglichen.

Das Verlangen, die Eigentümerversammlung abzusagen, steht nicht einem Verlangen nach einer Online-Teilnahme gleich. Es ist nicht Aufgabe des Verwalters, den Eigentümer über die Möglichkeit der Online-Teilnahme zu beraten. Dem Wohnungseigentümer ist die Beschlusslage bekannt; er muss zur Wahrung seiner rechtlichen Interessen prüfen und entscheiden, ob er online teilnehmen kann und will.

2G-Versammlung war zulässig

In dem Urteil stellt der BGH zudem klar, dass Eigentümerversammlungen unter den während der Corona-Pandemie zeitweise geltenden landesrechtlichen Vorgaben von "2G" stattfinden durften. Der Verwalter musste die für die Versammlung geltenden infektionsschutzrechtlichen Vorgaben beachten und durfte dementsprechend in der Ladung auf die Notwendigkeit der Einhaltung der "2G"-Regelung hinweisen. Die Abhaltung einer Eigentümerversammlung war auch dann ermessensgerecht, wenn einzelne Wohnungseigentümer mitteilten, die Vorgaben der "2G"-Regelung nicht zu erfüllen und deshalb an der Teilnahme gehindert zu sein.

(BGH, Urteil v. 20.9.2024, V ZR 123/23)

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