Krieg im Nahen Osten: Effekt auf den Immobilienmarkt

"Die Eskalation im Nahen Osten ist ein akuter Stressfaktor für die Immobilienwirtschaft, auch in Deutschland", sagt Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG. Das Risiko für gestörte Lieferketten, steigende Energiepreise und Inflationsraten habe sich schlagartig erhöht – die Immobilienbranche treffe es gleich doppelt: über höhere Zinsen beziehungsweise Credit-Spreads in der Finanzierung und über steigende Betriebs- und Baukosten.

Die fragile Markterholung werde gebremst und die Selektivität verschärft. Cashflow-starke, energieeffiziente Objekte dürften relativ robust bleiben, während Capex-intensive Bestände und refinanzierungsanfällige Portfolios stärker unter Druck geraten könnten.

Investoren und Entwickler könnten sich zurückhalten

Laut Prof. Dr. Steffen Sebastian, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg, sorgt der Angriff auf den Iran zumindest kurzfristig für erhebliche Verunsicherung an den Finanz- und Rohstoffmärkten – "und das trifft auch die Immobilien- und Bauwirtschaft." In Phasen von sprunghaften Anstiegen von Risikoaufschlägen, Energiepreiserwartungen und Finanzierungskosten reagierten Investoren und Projektentwickler mit Zurückhaltung.

Sollte der Konflikt auf wenige Wochen begrenzt bleiben, wären die Auswirkungen dem Immobilienexperten zufolge vor allem temporärer Natur: Transaktionen würden verschoben und Bauprojekte neu kalkuliert, aber nicht aufgegeben. Die Branche bekäme einen Dämpfer über höhere Volatilität und Kostenunsicherheit, jedoch keinen strukturellen Schock. "Stabil finanzierte, nutzungsstarke Objekte dürften die Phase gut überstehen, während stark fremdfinanzierte oder margenenge Projekte anfälliger bleiben", so Sebastian.

Finanzmärkte reagieren gelassen auf den Iran-Krieg

An den Finanzmärkten bleiben die Auswirkungen bislang überraschend moderat. "Für die Immobilien- und Bauwirtschaft bedeutet das vorerst Stabilität – wenn auch auf weiter erhöhtem Risikoniveau", schreiben Fedele und Sebastian im BF-Marktradar für März 2026.

Der militärische Angriff auf den Iran wecke Erinnerungen an die Folgen des russischen Angriffs auf die Ukraine und an Ölpreisschocks früherer Jahrzehnte mit steigenden Energiepreise, Inflationsimpuls und höheren Kapitalmarktzinsen. Mit weiter steigenden Energiepreisen wäre zudem erneut ein weltweiter Konjunktureinbruch zu befürchten und damit eine Rückkehr der Stagflation.

Die tatsächlichen Reaktionen an den Finanzmärkten fielen den Experten zufolge bislang deutlich nüchterner aus. Zwar kam es unmittelbar nach Bekanntwerden der Ereignisse zu einem Anstieg der Ölpreise und zu erhöhter Volatilität an den Aktienmärkten, doch eine nachhaltige Fluchtbewegung aus Risikoanlagen blieb aus.

Kein dramatischer Ausschlag an den Zinsmärkten

Die Kapitalmarktzinsen, insbesondere die Renditen der Bundesanleihen, bleiben demnach im Wesentlichen in der bestehenden Bandbreite. "Offenbar gehen die Marktteilnehmer derzeit eher von einer regional begrenzten Eskalation aus als von einer dauerhaften Störung globaler Handelsströme", schreiben die BF.Marktradar-Autoren.

Im Unterschied zur Pandemie seuen die Lieferketten heute robuster und stärker diversifiziert. Unternehmen hätte ihre Abhängigkeiten reduziert, Lagerbestände angepasst und alternative Bezugsquellen erschlossen.

Eine Wiederholung der massiven Lieferengpässe von 2020 und 2021 seien daher aus heutiger Sicht weniger wahrscheinlich, aber könne nicht ausgeschlossen werden – insbesondere, wenn die militärische Auseinandersetzung länger andauere. Eine krisenbedingte Zinsbewegung hat bisher jedenfalls nicht stattgefunden: Die Märkte preisen weder eine schnelle Lockerung noch eine erneute Straffung der Geldpolitik ein.

Preise für Öl und Gas: Heizen wird teurer

Der Krieg hat auch für Wohnhaushalte in Deutschland Folgen, aber die haben ihre Grenzen. Die Seite Heizoel24 gab den Preis für 100 Liter Heizöl am 3. März zeitweilig mit mehr als 128 Euro an – am 28. Februar waren es deutlich unter 100 Euro. Dieser Anstieg trifft Eigentümer, die jetzt kaufen müssen, weil der Tank leer ist, oder Mieter, deren Vermieter aktuell Öl kauft. Andere können hoffen, dass die Preise wieder sinken.

Auch der Gaspreis legte deutlich zu: An der Börse in Amsterdam lag er am 3. März zeitweise um 30 Prozent über dem Vortag. Er erreichte den höchsten Wert seit mehr als drei Jahren. Hauptgrund ist ein Lieferstopp von Flüssigerdgas (LNG) aus dem wichtigen Förderland Katar. Verbraucher bekommen das wegen langfristiger Lieferverträge nicht direkt zu spüren. Ob und wie stark die Preise für die Haushalte steigen, hängt stark davon ab, ob die Großhandelspreise länger hoch bleiben.

Der Ölpreis reagiert besonders empfindlich, weil der Krieg die Straße von Hormus betrifft, eine der wichtigsten Engstellen des weltweiten Öltransports. Der Wirtschaftsverband Fuels und Energie betont allerdings, dass Versorgungsengpässe nicht zu befürchten sind. Das liege unter anderem daran, dass Deutschland Rohöl aus rund 30 Ländern beziehe.

Inflation in der Eurozone könnte steigen

Die steigenden Preise könnten sich auch bei der Inflation bemerkbar machen. "Dauert der Krieg und die faktische Schließung der Straße von Hormus nur wenige Wochen, dann wird die Inflation wegen des gestiegenen Ölpreises nur vorübergehend ein wenig zulegen", meint Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer. Zöge sich der Krieg aber Monate hin, würde der Ölpreis weiter steigen und mit ihm die Inflation in der Eurozone "schätzungsweise auf mindestens drei Prozent".

Die Öl- und Gaspreise machen sich nicht nur direkt beim Heizen bemerkbar, sondern auch an anderen Stellen, weil sie Rohstoffe, Energie oder Transport für andere Produkte verteuern. Auch für die angeschlagene deutsche Wirtschaft birgt der Krieg im Nahen Osten Gefahren. Bleibe es bei einem kürzeren Konflikt, seien die wirtschaftlichen Folgen begrenzt, so Thomas Gitzel, Chefvolkswirt der Liechtensteiner VP Bank. Das Risiko läge in einem deutlichen Ölpreisanstieg bei einem länger andauernden Konflikt.

Berechnungen der Europäischen Zentralbank (EZB) zeigten, dass ein Ölpreisanstieg um zehn Prozent mittelfristig das Potenzialwachstum um 0,2 Prozent drücke, sagt Gitzel. Das wäre für die deutsche Wirtschaft, die nach Einschätzung der Bundesregierung dieses Jahr um ein Prozent wachsen dürfte, bereits schmerzhaft.

Trump bekräftigt 15 Prozent Zoll auf US-Importe für alle

US-Präsident Donald Trump hat beim bilateralen Treffen mit Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) am 3. März im Oval Office außerdem seine Absicht zur Einführung eines weltweiten Zolls auf Importe in die USA von 15 Prozent bekräftigt. Diesen könne er bis zu fünf Monate lang erheben, sagte er.

Zudem untersuche seine Regierung weiter die Möglichkeit unterschiedliche Zölle für unterschiedliche Länder zu erheben, sagte Trump weiter – und witzelte dann an den ebenfalls anwesenden US-Handelsbeauftragten Jamieson Greer gewandt: "Wie behandeln wir Deutschland? Ich denke, bei denen solltest du sehr, sehr hart zuschlagen."

Seit Ende Februar erhebt die US-Regierung auf viele Importe einen globalen Zoll in Höhe von zehn Prozent. Grundlage ist ein Handelsgesetz aus dem Jahr 1974, das maximal 15 Prozent Zölle für eine Maximaldauer von 150 Tagen vorsieht. Danach bräuchte Trump die Einwilligung des Kongresses.

Die Trump-Regierung hatte jüngst vor dem Obersten Gerichtshof der USA eine Niederlage erlitten. Der Supreme Court entschied, dass viele seiner Zölle in der bisherigen Form illegal sind. Darunter fiel auch ein anderer 15-Prozent-Zoll. Trump hatte die Zölle unter Berufung auf ein Notstandsgesetz am Parlament vorbei verhängt – und damit laut dem Gericht seine Befugnisse überschritten.

Regimewechsel im Iran, Wirtschaftswachstum in Deutschland?

Steigende Energiepreise könnten zu einer zusätzlichen Belastung für die Wirtschaft werden, so Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU). Das lasse sich zum jetzigen Zeitpunkt jedoch nur schwer einschätzen. Die Bundesregierung habe wieder die Taskforce ins Leben gerufen, die schon zu Zeiten der Gasmangellage aktiv gewesen sei, so Reiche. Die soll die Lage mehrfach am Tag diskutieren und beobachten und könne gegebenenfalls Maßnahmen ableiten. Eingriffe in den Markt seien derzeit aber nicht geplant.

Die wirtschaftlichen Risiken träfen Deutschland in einer Phase, in der die Konjunktur ohnehin stark von staatlichen Investitionsprogrammen getragen werde. Reiche betont: "Jetzt ist mit einem Preisaufschlag zu rechnen, aber tatsächlich nicht mit schweren Konsequenzen." Für Deutschland sieht die Ministerin kurzfristig keine Versorgungsprobleme. Die Energieversorgung sei breit diversifiziert.

Gabriel Felbermayr, Chef des Österreichischen Instituts für Wirtschaftsforschung, der von Reiche als künftiger Wirtschaftsweiser in Deutschland vorgeschlagen wurde, sieht neben kurzfristigen negativen Effekten auch Chancen, wie er in der "Welt" erklärte. "Wenn es wirklich so käme, dass die Mullahs im Iran Geschichte werden und Iran wieder ein vollwertiges Mitglied der Weltgemeinschaft, wäre das für Europa und die Welt attraktiv."

Das gelte "nicht nur, weil Gas und Erdöl günstiger würden, sondern weil Iran ein großes Land mit rund 90 Millionen, überwiegend gut ausgebildeten Einwohnern sei - dort gebe es ein gewaltiges wirtschaftliches Aufholpotenzial. "Ein Regimewechsel im Iran kann das deutsche Wirtschaftswachstum um 0,5 Prozent beschleunigen", so Felbermayr.

Das könnte Sie auch interessieren:

EZB hält den für Kredite wichtigen Einlagenzins stabil

So schätzen Immobilienprofis den deutschen Markt ein

Good Bye, America – Trump vertreibt deutsche Investoren