So schätzen Immobilienprofis den deutschen Markt ein

Auch im neuen Jahr gibt es zahlreiche Herausforderungen für den Immobiliensektor. Die erwartete Zinsstabilisierung sorgt für planbarere Finanzierungen, der Refinanzierungsdruck wird deutlich spürbarer, der Bauturbo wird seine Wirkung frühestens ab 2027 entfalten – dabei dürfte der deutsche Markt im europäischen Vergleich 2026 solide aufgestellt sein, wie die neueste Trendbarometer-Umfrage des Immobilienfinanzierers Berlin Hyp unter 130 Profianlegern zeigt.

"Der Markt – insbesondere in Deutschland – braucht offenbar mehr Zeit, um sich zu erholen", sagt Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp und Vorstandsmitglied der LBBW. Dennoch deute vieles auf eine weitere Stabilisierung hin: "Die anstehenden Refinanzierungsthemen sind im Markt bekannt. Der Umgang jedoch bleibt pragmatisch und die Refinanzierungswelle wird strukturiert abgearbeitet." Banken würden Refinanzierungen grundsätzlich dort begleiten, wo es sich ökonomisch rechtfertigen lasse. Darüber hinaus sei wenig Spielraum zu erwarten.

Immobilienmarkt: Zinsen und Wohnnachfrage als Treiber

Wichtigster Treiber (76 Prozent) für den Immobilienmarkt wird 2026 laut Umfrage die Stabilisierung der Zinsen sein, denn damit werden Finanzierungen wieder verlässlicher. Das kann Käufer und Verkäufer wieder zu mehr Verkaufsabschlüssen bewegen und das Transaktionsvolumen erneut ankurbeln.

Als weiterer Hoffnungsschimmer gilt der anhaltende Nachfrageüberhang im Wohnsegment, dem 53 Prozent der befragten Immobilienprofis zustimmen. Durch die hohe Nachfrage können hohe Mieten verlangt werden, bleibt der Neubau aus, sind zum Teil beträchtliche Mietsteigerungen möglich. Zunehmend belastbare Transaktions- und Bewertungsdaten stärken das Vertrauen nur begrenzt (34 Prozent): Sie verbessern die Orientierung, ändern aber wenig an strukturellen Problemen wie hohen Finanzierungskosten, Baukosten und regulatorischen Hürden.

Der gewerbliche Immobilienfinanzierer Berlin Hyp geht davon aus, dass pausierte oder neu geplante Projekte voraussichtlich nur selektiv wieder aufgenommen werden – vor allem dort, wo Nachfrage und Kostenstruktur zusammenpassen. In vielen Teilmärkten bleibt der Neustart unsicher und die Erholung fragil.

Refinanzierung: Fokus auf Cashflow-Qualität

Die anstehende Refinanzierungswelle ist der Umfrage zufolge im Markt präsent und wurde erwartet. Die Kombination aus höheren Zinsen, sinkenden Beleihungswerten und strukturellen Problemen, wie im Onlinehandel, könnte die Anschlussfinanzierung erschweren. Banken gehen in der Kreditvergabe restriktiver vor.

Beim Refinanzierungsrisiko der Immobilienbestände zeigt sich ein klares Bild: 38 Prozent der Umfrageteilnehmer sehen kein bis geringes Risiko, während 66 Prozent ein mittleres bis hohes Risiko erwarten. Der Fokus wird auf Stabilisierungsmaßnahmen gelegt: 46 Prozent der Anleger planen Eigenkapitalzuschüsse, 45 Prozent streben Laufzeitverlängerungen an – und 30 Prozent wollen selektiv Objekte verkaufen.

Es zeichnet sich ein pragmatischer Kurs ab: Bilanzpolster stärken, Fristen managen und Portfolios gezielt bereinigen dürfte laut Berlin Hyp die Preise in gefragten Lagen stützen, in schwächeren Segmenten halten selektiver Verkaufsdruck und Renditespreizungen an. Insgesamt dominiert Vorsicht statt Alarmismus – mit Fokus auf Cashflow-Qualität, belastbare Daten und konstruktive Gespräche mit finanzierenden Banken.

Bauturbo: Effekte erst mittelfristig sichtbar

Mit dem sogenannten Bauturbo will die Bundesregierung den angespannten Wohnungsmarkt entlasten. Doch welche Eckpunkte in dem Gesetz sind in den Augen der Immobilienexperten entscheidend?

An erster Stelle stehen beschleunigte Genehmigungs- und Planungsverfahren (87 Prozent Zustimmung), vor einer Digitalisierung in Behörden und im Genehmigungsprozess (45 Prozent) sowie Standardisierung und serielles Bauen (40 Prozent).

Die Einschätzung zur kurzfristigen Wirkung des Bauturbos fällt skeptisch aus: 61 Prozent der Befragten erwarten 2026 keine spürbare Entlastung. Dahinter steht die Annahme, dass zwischen Beschluss und Wirkung Zeit vergeht – für die Umsetzung in Behörden, die Digitalisierung der Verfahren und die Anpassung von Kapazitäten. Zudem bremsen externe Faktoren wie Baukosten, Fachkräftemangel und Finanzierungskonditionen. Kurz gesagt: Der Kurs stimmt, doch die Effekte werden eher mittelfristig sichtbar.

EU-Vergleich: Deutscher Markt unter Regulierungsdruck

Die Attraktivität des deutschen Immobilienmarkts im europäischen Vergleich wird als solide, zugleich aber uneinheitlich eingeschätzt – das Meinungsbild ist geteilt: 44 Prozent der Umfrageteilnehmer sehen sie als unverändert, 23 Prozent halten Deutschland für attraktiver, während 34 Prozent es weniger bis gar nicht attraktiv finden.

Deutschland bleibt nach Angaben der Berlin Hyp ein verlässlicher Markt mit hoher Transparenz und Planbarkeit, doch Regulierungsdruck, Kosten und langsame Verfahren dämpfen die Begeisterung. Die Auoren fassen zusammen: Möglicherweise kann der Bauturbo neben den positiven Effekten durch Zinsstabilität und belastbarer werdenden Bewertungsdaten Impulse geben. Das Kapital fließt weiterhin, aber selektiver – mit Fokus auf Qualität, starke Lagen und klare Genehmigungsperspektiven.

Berlin Hyp Trendbarometer

Seit mehr als zehn Jahren veröffentlicht die Berlin Hyp das Trendbarometer. Experten aus dem In- und Ausland geben hier eine Einschätzung zum deutschen Immobilienmarkt im laufenden Jahr und eine Perspektive für die weitere Entwicklung ab. An der aktuellen Befragung haben im Dezember 2025 rund 130 Immobilienexperten teilgenommen.

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