Berlin Hyp Trendbarometer: Der Einzelhandel braucht neue Konzepte

Der E-Commerce ist beliebt und äußerst erfolgreich – große Online-Akteure werden ihren Markenwert über Flächen in Flagship-Stores weiter ausbauen, während viele kleine Läden schließen. Der Trend geht zum Event, zu mehr Service und zu Mischkonzepten, wie eine Expertenumfrage von Berlin Hyp zeigt.

Die Anzahl der E-Commerce-Nutzer in Deutschland steigt stetig – und damit der Umsatz. Die Corona-Lockdowns haben das Wachstum noch beschleunigt. Von den rund 200 Immobilienmarktexperten, die Berlin Hyp für das aktuelle "Trendbarometer" befragt hat, vermutet mehr als die Hälfte (60 Prozent), dass die Verbraucher in Zukunft vorwiegend auf Online-Marktplätzen (35 Prozent) und im Online-Shop (25 Prozent) einkaufen werden. Nur knapp jeder dritte (30 Prozent) Experte geht davon aus, dass die Bevölkerung in Zukunft noch das stationäre Ladengeschäft bevorzugen wird. Jeder Zehnte meint, Click & Collect könnte zum präferierten Einkaufsmodell werden.

Umso überraschender ist das Ergebnis aus einer Meinungsumfrage der Bevölkerung, die als Gegenüberstellung zur Expertenbefragung im Auftrag der Berlin Hyp über das Umfragetool Civey erhoben wurde: Zwei Drittel (knapp 66 Prozent) der interviewten 2.500 Personen gaben an, dass sie ihre Waren weiterhin über den stationären Einzelhandel beziehen wollen. Nur die Hälfte (51 Prozent) der Leute sagte, künftig überwiegend Onlineangebote von stationären Händlern oder Online-Marktplätzen nutzen zu wollen – allerdings erwarten sie in Zukunft eine hochwertige Präsentation der Waren, mehr Service-Angebote und neue Einkaufskonzepte, am besten mit Event-Charakter.

Experten: Zusätzliche Services gewinnen an Bedeutung

Die überwiegende Mehrheit (77 Prozent) der Marktexperten geht davon aus, dass zusätzliche Services und Dienstleistungen im stationären Einzelhandel immer wichtiger werden. Nur 13 Prozent der Umfrageteilnehmer stimmen dem weniger zu und drei Prozent gar nicht, während vier Prozent unentschieden sind und drei Prozent sich mit dem Thema noch nicht auseinandergesetzt haben.

"Wenn der stationäre Einzelhandel seinen Platz behaupten will, muss er neben der klassischen Warenpräsentation einen Mehrwert bieten, um gegenüber dem Onlinehandel konkurrenzfähig zu bleiben", schreiben die Studienautoren. Click & Collect, Reparaturen, Personal-Shopping, Teststrecken für Fahrräder oder Computeranalysen bei Sportschuhen sind nur einige Beispiele. Laut Berlin Hyp sind der Fantasie hier keinerlei Grenzen gesetzt – wichtig sei nur, dass aus dem Einkauf im Ladengeschäft ein Erlebnis werde.

Auch im Lebensmittelhandel könnten laut Berlin Hyp größere Veränderungen kommen: Jeweils knapp ein Drittel (26 Prozent) der befragten Experten vertritt die Ansicht, dass eine hochwertigere Warenpräsentation – egal ob Supermarkt oder Discounter – und traditionelle Wochenmärkte wieder an Bedeutung gewinnen werden. Etwa jeder Fünfte (22 Prozent) glaubt, dass der Online-Lebensmittelhandel populärer werden wird. Hier weicht das Meinungsbild aus der Civey-Umfrage erheblich von den Prognosen der Experten ab: nur 1,6 Prozent der Leute sagten, sie würden Lebensmittel über den Online-Lebensmittelhandel beziehen wollen.

Trend: Kleinere Shops und Ladenschließungen

Der stationäre Einzelhandel wird sich räumlich verkleinern, so lautet die Meinung von 60 Prozent der befragten Experten: 16 Prozent stimmen hier "voll" zu, 44 Prozent stimmen "eher" zu. 24 Prozent halten von der These "weniger" und acht Prozent "überhaupt nichts".

Wenn man das Wachstum des Online-Handels und die hohen Ladenmieten berücksichtigt, scheint eine zunehmende Verkleinerung der Ladenflächen der Berlin Hyp zufolge wahrscheinlich: Wo weniger Umsatz gemacht werde, sei weniger Ladenfläche leistbar und notwendig.

"Dennoch kann man nicht alles über einen Kamm scheren. Hier muss man stark differenzieren und langfristige Entwicklungen im Blick haben", so Sascha Klaus, Vorstandschef der Berlin Hyp AG. "Der Bedarf nach einem klassischen Einkaufserlebnis, verbunden mit dem Ansehen, Anfassen und dem sofortigen Nach-Hause-Tragen des Einkaufsguts wird nicht verschwinden."

Die Verkleinerung der Ladenflächen und Schließungen beim stationären Einzelhandel halten rund zwei Drittel (68 Prozent) der Immobilienexperten für wahrscheinlich. 24 Prozent stimmen weniger und fünf Prozent gar nicht zu. Eine Schließungswelle von Ladengeschäften hätte viele Auswirkungen: Die Innenstädte würden veröden, alles müsste bestellt und bei Nichtgefallen zurückgeschickt werden – mit Auswirkungen auf die Umwelt: Papiertonnen quellen über von Verpackungsmaterial, retournierte Ware wird teilweise zerstört und die Transportunternehmen müssten Fuhrparks aufstocken.

Mischnutzung: Konzept einer modernen Stadtentwicklung

Der Trend hin zur Mischnutzung macht vor dem Einzelhandel nicht halt. So sehen das 71 Prozent der befragten Experten. Nur ein Fünftel (20 Prozent) stimmt dem weniger und vier Prozent überhaupt nicht zu. Nach Ansicht von Berlin Hyp gehören Mixed-Use-Immobilien längst zum Standard mit ihren verschiedenen Funktionen und Lebensbereichen auf engem Raum. "Die gemischte Nutzung von Immobilien entspricht der modernen Stadtentwicklung", heißt es in der Studie.

Mit der zunehmenden Digitalisierung und dem Umstieg auf mobiles Arbeiten werde sich nicht nur die Nutzung von Einzelhandelsimmobilien verändern. Einseitig genutzte Immobilien dürften sich als wirtschaftlich ineffizient erweisen, während Mixed-Use-Immobilien für verschiedene Zwecke rund um die Uhr genutzt werden könnten. Damit werde auch das Risiko gestreut, auch wenn einzelne Elemente den Marktzyklen ihrer jeweiligen Nutzungsart unterliegen: Die Auswirkungen auf die gesamte Immobilie seien dadurch abgeschwächt, sie könnte schneller vermietet werden.

Zinsniveau und Kaufpreise: Was prägt den Immobilienmarkt 2022?

Das Zinsniveau wird den deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2022 am meisten prägen, sagen 23 Prozent der Experten, gefolgt von Deutschland als "sicherer Hafen" (19 Prozent) und politischen Rahmenbedingungen (17 Prozent). Die Covid-19-Pandemie – in den vergangenen Umfragen der unangefochtene bestimmende Faktor – wurde nur noch von 16 Prozent der Experten als prägend beurteilt, die Kaufpreisentwicklung mit zehn Prozent und das Thema "EU-Taxonomie" mit sechs Prozent. Das Schlusslicht bilden Klimarisiken (fünf Prozent), Wirtschaftskrise (drei Prozent) und andere exogene Schocks mit einem Prozent.

Die Preise in den Top-Lagen bleiben nach Ansicht von 56 Prozent der Experten gleich, 23 Prozent gehen von steigenden Preisen aus und 21 Prozent von fallenden Preisen. In den sogenannten 1B-Lagen (50 Prozent) und den Randlagen (77 Prozent) geht die Mehrheit der Befragten von fallenden Preisen aus. Gleichbleibende Preise prognostizieren bei den 1B-Lagen 43 Prozent und in den Randlagen 20 Prozent der Immobilienexperten. Steigende Preise vermuten sieben Prozent bei den 1B-Lagen und drei Prozent bei den Randlagen.

Kredite für Einzelhandelsimmobilien werden nach überwiegender Meinung der befragten Experten (92 Prozent) künftig einer stärkeren Risikoprüfung unterliegen. Nur fünf Prozent stimmen dem weniger und ein Prozent überhaupt nicht zu. "Gute Konzepte haben immer eine Chance. Dies bedeutet aber auch ein Umdenken in der Branche. Alte Standards müssen neuen Ideen und Ansätzen weichen, um für die Zukunft gut aufgestellt zu sein", so die Schlussfolgerung der Berlin Hyp.

Die Berlin Hyp hat die Expertenumfrage "Trendbarometer" zum achten Mal veröffentlicht. An der aktuellen Befragung unter dem Fokusthema "Einzelhandel" haben rund 200 Immobilienexperten teilgenommen. Die Umfrageergebnisse geben eine Einschätzung des deutschen Immobilienmarkts im laufenden Jahr und eine Perspektive für die weitere Entwicklung. Dem gegenübergestellt wurde die Meinung der Bevölkerung, die im Juni 2021 über das Umfragetool Civey erhoben wurde.


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