Iran-Krise trifft Finanzierungskonditionen spürbar

Der deutsche gewerbliche Finanzierungsmarkt reagiert auf die geopolitischen Krisen mit einem höherem Risiko- und Vorsichtsbewusstsein, wie die neueste Trendbarometer-Umfrage von Berlin Hyp unter 160 Immobilienprofis zeigt. Die Entwicklungen rund um den Iran sind in den Entscheidungsprozessen angekommen.

"Steigende Refinanzierungskosten, ein höheres Zinsniveau und zusätzliche Risikoaufschläge verändern die Struktur vieler Finanzierungen", erklärt Sascha Klaus, Mitglied des Vorstands der LBBW und Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp.

Wo die Effekte der Iran-Krise am stärksten wirken

Rund 44 Prozent der Umfrageteilnehmer gaben an, bereits heute konkrete Effekte durch den Iran-Krieg zu sehen. Weitere 15 Prozent erwarten kurzfristig Auswirkungen, und 17 Prozent gehen von mittel- bis langfristigen Folgen aus. Ebenfalls 17 Prozent spüren noch keine Auswirkungen, und sechs Prozent sagten, sie könnten die Lage aktuell nicht verlässlich einschätzen.

Die Effekte wirken am stärksten bei den Refinanzierungskosten und dem Zinsniveau, die 35 Prozent der Teilnehmer nennen. Ebenfalls stark im Fokus
stehen Risikoaufschläge und Margen (17 Prozent) sowie die Finanzierungsbereitschaft der Banken (13 Prozent). Gleichzeitig rechnen viele der Profis mit Konsequenzen für Bewertungen und Kaufpreise von Gewerbeimmobilien sowie das Transaktionsvolumen insgesamt (jeweils zwölf Prozent).

Weniger stark betroffen ist laut Berlin Hyp-Umfrage die Nachfrage nach neuen Finanzierungen (acht Prozent gaben das an) und die Nachfrage nach
Anschluss- beziehungsweise Prolongationsfinanzierungen (zwei Prozent). Die Iran-Krise wird damit vor allem als Treiber höherer Finanzierungs- und Risikokosten mit spürbaren Folgewirkungen auf Preise und Marktaktivität gesehen, so das Fazit.

Konservativere Strategien und selektivere Investments

Die Reaktionen der Marktteilnehmer auf die geopolitischen Risiken – einschließlich der Iran-Krise – spiegeln eine Verschärfung der Risiko- und Vorsichtsorientierung wider. Die Immobilienprofis nannten vor allem eine stärkere Berücksichtigung von Vermietungs- und Konjunkturrisiken (24 Prozent) und eine kritischere Sicht auf den Investmentmarkt wegen politischer Rahmenbedingungen (19 Prozent).

Reaktionen gibt es außerdem auf steigende Zinsen, etwa durch längere Zinsbindungen oder höhere Tilgungen (16 Prozent), und es wird mehr Eigenkapital eingebracht (14 Prozent). Zwölf Prozent der Umfrageteilnehmer wollen Investments zurückstellen oder reduzieren, acht Prozent wollen antizyklisch zukaufen, und sechs Prozent der Befragten sehen keinen Anpassungsbedarf bei der Strategie.

"Wie sehen einen Markt in einem anspruchsvollen Umfeld, der weiterhin aktiv und handlungsfähig ist", so Klaus: "Risiken werden bewusster gesteuert, Cashflows und Vermietung noch sorgfältiger geprüft und Investments deutlich selektiver umgesetzt."

Immobilienfinanzierung: Banken als Schlüsselpartner

Ein weiterer Schwerpunkt des Trendbarometers ist die Rolle von Banken im Vergleich zu alternativen Finanzierern wie Debt Funds, Versicherungen oder Private-Debt-Anbietern. Die aktuelle Umfrage kommt zu dem Ergebnis, dass Banken für die gewerbliche Immobilienfinanzierung die wichtigste Säule darstellen (58 Prozent Zustimmung). Für weitere 19 Prozent der Profis sind Banken etwas wichtiger und 16 Prozent  sehen Banken und alternative Finanzierer als gleich wichtig an.

Nur vier Prozent messen alternativen Finanzierern eine etwas größere Bedeutung als Banken zu, während drei prozent alternative Finanzierer sogar als deutlich wichtiger einschätzen. Den Studienautoren zufolge zeigt das, dass alternative Finanzierer derzeit vor allem eine ergänzende Rolle übernehmen, etwa bei speziellen Strukturen oder zur Erweiterung des Finanzierungsmix.

Finanzierungen nehmen deutlich mehr Zeit ein

Bei der Frage nach der Entwicklung der Bearbeitungs- und Entscheidungszeiten von Banken in den vergangenen zwölf bis 24 Monaten, zeigt sich ein differenziertes Bild: 38 Prozent der Umfrageteilnehmer berichten, dass die Zeiten deutlich länger geworden sind, weitere 33 Prozent sagen "etwas länger", und 28 Prozent empfinden die Entscheidungsdauern als ungefähr gleich geblieben. Nur ein Prozent spricht von etwas kürzeren und
ebenso viele von deutlich kürzeren Zeiten.

Die Ergebnisse deuten laut Berlin Hyp darauf hin, dass die finanzierenden Banken die Prüfprozesse im aktuellen Marktumfeld bewusst vertiefen – mit stärkerem Fokus auf Risikoanalyse, Cashflow-Qualität und Werthaltigkeit der Sicherheiten.

Berlin Hyp Trendbarometer

Seit mehr als zehn Jahren veröffentlicht die Berlin Hyp das Trendbarometer. Experten aus dem In- und Ausland geben hier eine Einschätzung zum deutschen Immobilienmarkt im laufenden Jahr und eine Perspektive für die weitere Entwicklung ab. An der aktuellen Befragung haben im Mai 2026 mehr als 160 Immobilienexperten teilgenommen.

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