Nachdem sich die Abwärtsdynamik im Sommer spürbar verlangsamt hat, fällt der Preisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im dritten Quartal 2023 wieder. Das betrifft vor allem Wohnimmobilien und Büros.
Die Preise für Wohnungen, Häuser und Gewerbeobjekte, insbesondere Büros, sind im dritten Quartal 2023 stärker zurückgegangen als im Vorquartal, wie der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zeigt. Der Index geht um 1,7 Prozent zurück, nach minus 1,1 Prozent im ersten Quartal 2023.
Der aktuelle Stand notiert damit bei 179,2 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte). Auf Jahressicht (gegenüber dem dritten Quartal 2022) liegt der Rückgang bei 7,1 Prozent – gegenüber dem Höchststand im zweiten Quartal 2022 (194,8 Punkte) hat der Indexwert acht Prozent eingebüßt.
Der von vdp Research quartalsweise erhobene Index erscheint seit dem Jahr 2010, basiert auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten, die von mehr als 700 deutschen Banken bereitgestellt werden.
Immobilienpreise fallen in allen Assetklassen
Im dritten Quartal 2023 haben laut vdp Research die Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorquartal ebenfalls um 1,7 Prozent nachgelassen. Im Jahresvergleich wird ein Minus von 6,3 Prozent verzeichnet. Seit dem Höchststand Mitte 2022 sind die Preise für Wohnungen und Häuser um sieben Prozent gefallen.
Noch stärker haben Gewerbeimmobilien im dritten Quartal 2023 an Wert verloren: Um 2,2 Prozent auf Quartalssicht und um 10,3 Prozent auf Jahressicht. Damit beläuft sich der Wertverlust, der bei Gewerbeobjekten seit dem Höchststand im zweiten Quartal 2022 eingetreten ist, bislang auf 12,3 Prozent, so die Analysten. Von 2010 bis Mitte 2022 hatten sich die Gewerbeimmobilienpreise noch um 55,4 Prozent erhöht.
"Die Preiskorrektur findet nach wie vor in allen Assetklassen statt, bei Wohnimmobilien allerdings in deutlich geringerem Ausmaß als bei Gewerbeimmobilien", kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt die Ergebnisse der aktuellen Auswertung. "Eine Marktbelebung lässt auf sich warten."
Mehrfamilienhäuser: Die Mieten und Renditen steigen weiter
Bei den Mehrfamilienhäusern beobachtet vdp Research dieselben Preisrückgänge wie bei der Betrachtung der Wohnimmobilienpreise insgesamt: Das Minus im direkten Quartalsvergleich liegt bei 1,7 Prozent und im Jahresvergleich bei 6,8 Prozent. Leicht moderater sind die Wertverluste bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die zusammen das selbst genutzte Wohneigentum bilden: Hier gehen die Preise im dritten Quartal 2023 gegenüber dem zweiten Quartal 2023 um 1,6 Prozent zurück und im Vergleich zum dritten Quartal 2022 um 5,8 Prozent.
Mit einem Plus von 5,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal des Vorjahres bewegen sich nun die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorquartal: Sie sind um 6,2 Prozent gestiegen. Grund dafür ist laut Tolckmitt der sich ausweitende Wohnraummangel und die damit verbundene Übernachfrage. "Läuft der Wohnungsbau in Deutschland nicht zügig wieder an, droht eine weiter wachsende Wohnungsnot", warnte der Experte.
Deutlich aufwärts ging es im dritten Quartal 2023 erneut für die Renditen von Mehrfamilienhäusern: Gemessen am vdp-Index der Liegenschaftszinsen stiegen die Renditen um 13,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und damit ähnlich dynamisch wie im Vorquartal (plus 14,2 Prozent).
Preisentwicklung im Jahresvergleich (Q3 2023 / Q3 2022): Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: minus 7,1 Prozent Wohnimmobilien bundesweit: minus 6,3 Prozent Gewerbeimmobilien: minus 10,3 Prozent Büroimmobilien: minus 10,1 Prozent Preisentwicklung im Quartalsvergleich (Q3 2023 / Q2 2023): Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: minus 1,7 Prozent Wohnimmobilien bundesweit: minus 1,7 Prozent Gewerbeimmobilien: minus 2,2 Prozent Büroimmobilien: minus 2,5 Prozent |
"Top 7"-Städte: Berlin mit dem kleinsten Immobilienpreisverfall
In den sieben größten deutschen Städten ist der Preisverfall weniger stark. Im Vergleich zum zweiten Quartal fielen die Preise in den Metropolen durchschnittlich um 1,3 Prozent. Die "Top 7" weisen laut vdp Research Veränderungsraten zwischen minus einem Prozent und minus zwei Prozent auf. Im Jahresvergleich ist der Preisrückgang am Wohnungsmarkt Frankfurt am Main mit minus 9,1 Prozent besonders markant, während Berlin mit minus 4,7 Prozent erneut das geringste Minus verzeichnete. Die Rückgänge in Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bewegten sich im Jahresvergleich im Korridor zwischen minus 5,1 Prozent und minus 6,8 Prozent.
Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern erhöhten sich in der aktuellen Auswertung in den Metropolen um durchschnittlich 5,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, die Renditen um 11,9 Prozent. Diese Entwicklung ist maßgeblich von Berlin und München geprägt mit den jeweils die höchsten Wachstumsraten bei den Neuvertragsmieten von plus 8,7 Prozent beziehungsweise plus 5,2 Prozent – die Renditen stiegen in Berlin um 13,9 Prozent und in München um 12,9 Prozent.
Preisrückgang bei Büros höher als bei Einzelhandelsimmobilien
Die Gewerbeimmobilienpreise haben im Quartalsvergleich um 2,2 Prozent und im Jahresvergleich 10,3 Prozent verloren: Während sich die Preise für Einzelhandelsimmobilien um 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2023 und um 9,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal verminderten, gaben die Preise für Büros um 2,5 Prozent beziehungsweise um 10,6 Prozent nach. "Erstmals seit dem Jahr 2009 fiel damit der Preisrückgang bei Büroimmobilien höher aus als bei Einzelhandelsimmobilien", heißt es in dem Bericht.
Die am Liegenschaftszinssatzindex gemessenen Renditen von Einzelhandelsimmobilien erhöhten sich im dritten Quartal 2023 um 1,7 Prozent gegenüber dem direkten Vorquartal und um 9,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Neuvertragsmieten im Einzelhandel sind seit dem zweiten Quartal 2022 um 0,4 gestiegen – auf Jahressicht steht noch ein moderates Minus von einem Prozent zu Buche. Die Neuvertragsmieten auf dem Büroimmobilienmarkt ausschließlich positive Vorzeichen auf: Die Zuwächse betrugen auf Quartalssicht 1,1 Prozent und auf Jahressicht 3,9 Prozent. Mit Veränderungsraten von 3,7 Prozent auf Quartalssicht und 16,2 Prozent auf Jahressicht verzeichneten auch die Renditen in diesem Segment deutliche Anstiege.
"Die Anpassung an das veränderte Renditeumfeld ist eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass Investoren Büro- und Einzelhandelsimmobilien wieder stärker nachfragen", erklärte Tolckmitt.
Ausblick: Positive Vorzeichen bei Wohnimmobilien
Wann sich beide Märkte wieder grundlegend erholen werden, lässt sich Tolckmitt zufolge derzeit kaum seriös sagen. Dafür seien die Unsicherheiten in weiten Teilen des Gewerbeimmobilienmarktes nach wie vor zu hoch – das gelte im Zuge der Diskussionen um Homeoffice und ESG-Vorgaben insbesondere für das Bürosegment. Insgesamt seien weitere Preisrückgänge wahrscheinlich.
Positiver schätzte der vdp-Hauptgeschäftsführer die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt ein, unter anderem aufgrund sich stabilisierender Finanzierungsanfragen auf niedrigem Niveau sowie der generellen Übernachfrage nach Wohnraum: "Der Wohnimmobilienmarkt ist kurz davor, in ruhigeres Fahrwasser zu kommen. Starke Preisrückgänge sind bislang nicht eingetreten, und sie wird es nach jetzigem Erkenntnisstand auch in nächster Zeit nicht geben."
Zum aktuellen vdp-Immobilienpreisindex (PDF)
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