vdp-Index: Immobilienpreise laufen vorerst seitwärts

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte im zweiten Quartal 2024 einen Wert von 175,5 Punkten (Basiswert aus dem Jahr 2010 = 100) und lag damit über alle Objektarten – Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büros und Einzelhandelsobjekte – noch 3,8 Prozent unter dem Wert des zweiten Quartals 2023. Im Vergleich zum ersten Quartal 2024 wird erstmals nach einer knapp zweijährigen Abwärtsbewegung wieder ein Plus von 0,5 Prozent registriert.

Der von vdp Research quartalsweise erhobene Index basiert auf der Auswertung echter Transaktionsdaten, die von mehr als 700 Banken in Deutschland bereitgestellt werden.

Wohnimmobilien und Gewerbeobjekte: Heterogene Preisentwicklung

Der Index für die Wohnimmobilienpreise verzeichnete im zweiten Quartal 2024 wie der Gesamtindex ein Plus von einem halben Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2024. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 fielen die Preise für Wohnimmobilien hingegen noch um 2,9 Prozent.

Laut vdp Research gab es im Jahresvergleich erneut eine deutliche Preiskorrektur bei Gewerbeimmobilien, mit einem Rückgang von 7,4 Prozent bei Büro- und Einzelhandelsobjekten. Allerdings ist auch hier die Entwicklung vom ersten zum zweiten Quartal 2024 mit einem Anstieg um 0,4 Prozent wieder leicht positiv.

"Die Preise scheinen sich mittlerweile so weit angepasst zu haben, dass die erzielbaren Renditen den Erwartungen der Investoren im neuen Zins- und Bewertungsumfeld entsprechen", kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt die aktuellen Zahlen. Mit einem kurzfristigen spürbaren Anstieg der Immobilienpreise rechnet er dennoch nicht: "Wir gehen davon aus, dass die sich abzeichnende Seitwärtsbewegung noch einige Quartale anhalten wird." Unsicherheitsfaktoren für die weitere Preisentwicklung seien die Gefahr der Ausweitung geopolitischer Konflikte und eine verhaltene Wirtschaftsentwicklung in Deutschland.

Wohnimmobilien: Mieten in Mehrfamilienhäusern steigen weiter

Die Wohnimmobilienpreise sind erstmals seit dem zweiten Quartal 2022 mit einem leichten Plus von 0,5 Prozent wieder nahezu stabil, heißt es in der Analyse. Dabei zogen die Preise für Mehrfamilienhäuser und die Preise für selbst genutztes Wohneigentum zwischen dem ersten und zweiten Quartal 2024 jeweils um 0,5 Prozent an.

Auf Jahressicht haben sich Mehrfamilienhäuser im zweiten Quartal 2024 um 2,8 Prozent vergünstigt, der Rückgang der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen belief sich im aktuellen vdp-Index auf drei Prozent. Beide Entwicklungen trugen dazu bei, dass die Wohnimmobilienpreise vom zweiten Quartal 2023 bis zum zweiten Quartal 2024 insgesamt um 2,9 Prozent nachgaben.

Der Anstieg der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern setzte sich fort: Sie erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,1 Prozent und im Quartalsvergleich um 1,4 Prozent. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, stiegen vom zweiten Quartal 2023 zum zweiten Quartal 2024 um 9,2 Prozent.

Die Wohnungsknappheit verschärft sich laut Tolckmitt vor allem in den Metropolregionen. Die zwangsläufige Folge sind weiter steigende Mieten: "Dieses Dilemma lässt sich nur politisch lösen: Der kürzlich vorgelegte Entwurf zur Novelle des Baugesetzbuches weist in die richtige Richtung, wird aber nicht ausreichen, um den zunehmenden Mangel an Wohnraum einzudämmen."

Wohnen in den "Top 7": Fallende Immobilienpreise in drei Städten

In den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gingen die Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahresquartal mit durchschnittlich minus 2,5 Prozent nicht ganz so stark zurück wie im gesamten Bundesgebiet (minus 2,9 Prozent). Die individuellen Veränderungsraten variierten dabei zwischen minus 1,6 Prozent in Köln und minus 4,7 Prozent in München.

Verglichen mit dem ersten Quartal 2024 entwickelten sich die Wohnimmobilienpreise in den Metropolen uneinheitlich: Während sie in Düsseldorf (minus 0,5 Prozent), München (minus 0,4 Prozent) und Stuttgart (minus 0,2 Prozent) noch leicht nachgaben, stiegen sie in Frankfurt am Main (plus 0,5 Prozent), Hamburg (plus 0,6 Prozent), Köln (plus 1,1 Prozent) und Berlin (plus 1,2 Prozent) immer noch. Im Durchschnitt erhöhten sich die Preise in den sieben Metropolen gegenüber dem direkten Vorquartal um 0,7 Prozent.

Den mit 6,9 Prozent auf Jahressicht höchsten Anstieg der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern verzeichnete Berlin, gefolgt von Frankfurt am Main (plus 5,1 Prozent) und München (plus 4,5 Prozent). Im Durchschnitt der "Top 7" betrug das Wachstum der Neuvertragsmieten im aktuellen vdp-Index 5,5 Prozent.

Bei den Renditen wies erneut München den Höchstwert auf, mit einem Plus von 9,7 Prozent. Dahinter folgten Berlin (plus 8,9 Prozent), Stuttgart (plus 8,5 Prozent) und Düsseldorf (plus 8,4 Prozent). Der durchschnittliche Renditezuwachs betrug 8,3 Prozent.

Preiskorrektur bei Büroimmobilien immer noch deutlich

Im zweiten Quartal 2024 zeigte sich der Gewerbeimmobilienmarkt im vdp-Preisindex nach wie vor stärker vom Abschwung betroffen als der Wohnimmobilienmarkt. Verglichen mit dem zweiten Quartal 2023 reduzierten sich die Gewerbeimmobilienpreise um 7,4 Prozent. Der Rückgang bei den Büropreisen war mit 7,9 Prozent ausgeprägter als bei Einzelhandelsimmobilien (minus 5,9 Prozent).

Auf Quartalssicht haben die Gewerbeimmobilien das Preisniveau allerdings stabil gehalten: Die Veränderungsrate zwischen dem ersten und zweiten Quartal 2024 belief sich auf plus 0,4 Prozent und setzte sich zusammen aus den Entwicklungen der Büroimmobilienpreise (plus 0,3 Prozent) und der Preise für Einzelhandelsimmobilien (plus 0,7 Prozent).

Büros und Handelsimmobilien wiesen erneut spürbare Renditeanstiege auf: Gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex erhöhten sich die Renditen für Büros um 10,9 Prozent und für Einzelhandelsimmobilien um 9,6 Prozent im Jahresvergleich. Bei den Neuvertragsmieten war das Plus bei den Handelsobjekten mit 3,1 Prozent etwas höher als bei den Büros (plus 2,1 Prozent).

Ausblick: Rückschlagpotenzial begrenzt, Entspannung zeichnet sich ab

Der Gewerbeimmobilienmarkt präsentiert sich laut vdp-Hauptgeschäftsführer Tolckmitt weiterhin angespannt: "Transaktionen und Umsätze befinden sich noch auf einem unterdurchschnittlichen Niveau." Doch es häuften sich die Anzeichen dafür, dass der Abschwung am Gewerbeimmobilienmarkt an Kraft verliert. Relevant für die weitere Preisentwicklung sei, wie stark die eingetretene Stagnation der deutschen Wirtschaft in Verbindung mit der eingetrübten Stimmung bei Unternehmen die Immobilienwirtschaft belasten würden.

"Nach zwei Jahren des Abschwungs scheint das weitere Rückschlagpotenzial inzwischen begrenzt zu sein", so Tolckmitt. Angesichts der bestehenden externen Risikofaktoren wie Geopolitik und Wirtschaftswachstum sei zwar nicht auszuschließen, dass in den kommenden Quartalen teilweise noch Rückgänge zu verzeichnen seien, aber tendenziell werde sich die jetzt schon erkennbare Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise im Jahr 2025 manifestieren – bei den Wohnimmobilienpreisen schneller als bei den Gewerbeimmobilienpreisen. "Es ist noch deutlich zu früh, eine Trendumkehr auszurufen, aber eine Entspannung der schwierigen Lage zeichnet sich ab."

Methodik vdp-Immobilienpreisindex

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Grundlage von Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch vdp Research erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Bundesbank. Basis sind die von mehr als 700 deutschen Banken eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zum Immobilienfinanzierungsgeschäft.

  Zum aktuellen vdp-Immobilienpreisindex (PDF)

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