Die Immobilienpreise haben zum Ende 2023 im Jahresvergleich noch einmal um satte rund sieben Prozent verloren, wie Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zeigen. Das betrifft Häuser und Wohnungen, aber vor allem Büros – und wird zum Problem für die Finanzierer.
Die Preise für Wohnungen, Häuser und Gewerbeobjekte sind im vierten Quartal 2023 im Drei-Monats-Vergleich wieder stärker gefallen (minus 2,2 Prozent) als im Vorquartal (minus 1,7 Prozent), wie der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zeigt. Der aktuelle Wert notiert bei 175,2 Punkten (Basiswert 2010 = 100). Auf Jahressicht (viertes Quartal 2022) liegt der Rückgang bei 7,2 Prozent – und gegenüber dem bisherigen Höchststand im zweiten Quartal 2022 (194,8 Punkte) hat der Indexwert gar deutliche zehn Prozent eingebüßt.
Hauptgrund für den Preisverfall sind demnach gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken.
Der von vdp Research quartalsweise erhobene Index basiert auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten, die von mehr als 700 deutschen Banken bereitgestellt werden.
vdp: Keine Trendwende bei den Immobilienpreisen 2024
Die Wohnimmobilienpreise gingen laut vdp Research im vierten Quartal 2023 – verglichen mit dem Schlussquartal 2022 – um 6,1 Prozent zurück. Gegenüber dem Vorquartal gaben die Preise für Wohnungen und Häuser noch einmal um 1,6 Prozent nach. Seit dem Höchststand im zweiten Quartal 2022 fielen die Preise für Wohnimmobilien um insgesamt 8,4 Prozent. Zuvor hatten sie sich innerhalb von zwölf Jahren mehr als verdoppelt.
Noch größer waren die Einbußen bei den Gewerbeimmobilienpreisen: Die verzeichnen zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 ein Minus von 12,1 Prozent; im Vergleich zum dritten Quartal 2023 waren es 4,9 Prozent. Beide Werte stellen die bislang größten im vdp-Index gemessenen Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien dar. Seit dem zweiten Spitzenquartal 2022 fielen die Preise in diesem Segment besonders stark um 16,5 Prozent. Zwischen 2010 und 2022 hatten sie sich um rund 55 Prozent verteuert.
"Hinter der Immobilienbranche liegt ein schwieriges Jahr 2023", stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fest. "Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen – über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird – ist noch nicht absehbar. Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben."
Mehrfamilienhäuser: Mieten und Renditen steigen deutlich
Selbst genutztes Wohneigentum – Häuser und Wohnungen – verzeichnete im aktuellen vdp-Index seit dem vierten Quartal 2022 einen Preisrückgang in Höhe von 5,8 Prozent. Die Preise für Mehrfamilienhäuser gaben im selben Zeitraum um 6,3 Prozent nach. Aus beiden Entwicklungen resultiert der Gesamtrückgang der Wohnimmobilienpreise in Höhe von 6,1 Prozent. Im Quartalsvergleich waren die Rückgänge einheitlich (zwischen 1,5 Prozent und 1,7 Prozent).
Die Jahresveränderungsrate bei den Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern verharrte wie im Vorquartal bei 5,8 Prozent. Mit 12,9 Prozent nahmen die Renditen, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, erneut spürbar zu, die Dynamik war jedoch nicht ganz so ausgeprägt wie im dritten Quartal 2023 (plus 13,5 Prozent).
"Angesichts der rückläufigen Wohnungsfertigstellungen müssen wir damit rechnen, dass der Wohnraummangel in den nächsten Jahren noch weiter zunehmen wird. Weiter steigende Mieten wären die Folge", so Tolckmitt. "Deshalb bedarf es nun dringend der Umsetzung der Maßnahmen, die im Bündnis bezahlbarer Wohnraum beschlossen worden sind, und auch noch weiterer Maßnahmen."
Preisentwicklung im Jahresvergleich (Q4 2023 / Q4 2022): Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: minus 7,2 Prozent Wohnimmobilien bundesweit: minus 6,1 Prozent Gewerbeimmobilien: minus 12,1 Prozent Büroimmobilien: minus 13,3 Prozent Preisentwicklung im Quartalsvergleich (Q4 2023 / Q3 2023): Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: minus 2,2 Prozent Wohnimmobilien bundesweit: minus 1,6 Prozent Gewerbeimmobilien: minus 4,9 Prozent Büroimmobilien: minus 5,2 Prozent |
"Top 7"-Städte: Immobilienpreise relativ resilient
In den sieben größten deutschen Städten präsentierten sich die Wohnimmobilienpreise laut vdp Research resilienter als im bundesweiten Schnitt: So fielen die Preise bis Ende 2023 in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um durchschnittlich 5,1 Prozent (Deutschland: minus 6,1 Prozent).
Am stärksten gaben die Preise in München (minus 6,3 Prozent) und in Frankfurt am Main (minus 6,1 Prozent) nach. Die geringsten Preisrückgänge verzeichneten Köln (minus 4,4 Prozent) und Düsseldorf (minus 4,8 Prozent). Dazwischen liegen Berlin (minus 5,1 Prozent), Hamburg (minus 5,2 Prozent) und Stuttgart (minus 5,3 Prozent).
Die Spanne der Preisentwicklungen zwischen dem dritten und vierten Quartal 2023 bewegte sich zwischen minus ein Prozent (Köln) und minus 2,3 Prozent (München).
Unter den "Top 7" wies Berlin jeweils den größten Anstieg bei den Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern (plus 6,7 Prozent) und bei den Renditen (plus 12,5 Prozent) auf. Hamburg fiel dagegen mit Steigerungsraten von 3,3 Prozent (Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern) und neun Prozent bei den Renditen etwas ab. Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten in den sieben Metropolen um 5,4 Prozent, die Renditen um 11,1 Prozent.
Investment: Büros verlieren, Einzelhandelsimmobilien gewinnen
Die Preiskorrektur auf dem Gewerbeimmobilienmarkt fiel vdp Research zufolge mit einem Minus von 12,1 Prozent im Jahresvergleich und minus 4,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal höher aus als auf dem Wohnimmobilienmarkt. Dazu trug überwiegend die Entwicklung der Preise für Büroimmobilien bei: Die gaben auf Quartalssicht um 5,2 Prozent nach und auf Jahressicht um durchschnittlich 13,3 Prozent. Die Werte für Einzelhandelsimmobilien verloren neun Prozent seit dem vierten Quartal 2022 und 3,9 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2023.
Marktstabilisierend wirkten in beiden Assetklassen die am vdp-Liegenschaftszinssatzindex gemessenen Anstiege der Renditen und die Entwicklung der Neuvertragsmieten: So kletterten die Bürorenditen zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 um 17,5 Prozent – und der Zuwachs der Büromieten setzte sich fort (plus 1,9 Prozent), aber nicht mehr so dynamisch wie in den Vorquartalen.
Erstmals seit dem dritten Quartal 2019 wiesen die Neuvertragsmieten im Einzelhandel im Jahresvergleich wieder einen Anstieg auf, der mit plus 2,5 Prozent sogar eine Bestmarke erzielte: Seit Aufzeichnungsbeginn des vdp-Index im Jahr 2003 gab es kein größeres Wachstum der Neuvertragsmieten bei Einzelhandelsimmobilien, was den vdp-Analysten zufolge auf eine stärkere Investorennachfrage schließen lässt. Die Renditeanstiege erreichten im vierten Quartal 2023 mit plus 12,7 Prozent den mit Abstand höchsten Wert in der Historie des vdp-Index: Die bisherige Rekordmarke aus dem zweiten Quartal 2023 (plus 9,5 Prozent) wurde deutlich übertroffen.
"Aufgrund der Unsicherheit über die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und der nach wie vor unklaren Auswirkungen des Homeoffice-Trends auf die benötigte Bürofläche bleibt die Nachfrage nach Büros verhalten, was die Preise weiter drückt", betonte Tolckmitt.
Ausblick: Erholung bei Wohnimmobilienpreisen im Sommer
Angesprochen auf seine Prognose für das laufende Immobilienjahr erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Tolckmitt: "Zu Beginn des Jahres 2024 befindet sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, Preisrückgänge halten nach wie vor an. Es bedarf noch einiger Zeit, bis sich Immobilienverkäufer und -Käufer auf ein neues Preisgleichgewicht verständigt haben. Erst dann wird es zu einer spürbaren Belebung des Marktes kommen."
Mit einer Stabilisierung der Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt könne im Sommer gerechnet werden, bei den Gewerbeimmobilienpreisen nicht vor Ende des Jahres, so Tolckmitt. Er geht davon aus, dass das Immobilienjahr 2024 herausfordernd wird, doch die Abwärtstendenzen dürften sich merklich abmildern. Darauf deuteten die Zinsstabilisierung, die steigenden Renditen und die anhaltenden Mietsteigerungen hin.
Die Krise am Gewerbeimmobilienmarkt erreicht auch deutsche Finanzierer. So musste die Deutsche Pfandbriefbank im vierten Quartal 2023 die Risikovorsorge anheben und versuchte jüngst, mit einer Stellungnahme zur Liquiditätsausstattung Investoren zu beruhigen. Und die Europäische Zentralbank (EZB) droht Banken mit problematischen Gewerbeimmobilienkrediten laut Insidern mit höheren Kapitalanforderungen. Das gelte für den Fall, dass Institute die Risiken in diesem Geschäft nicht ausreichend im Griff hätten, berichteten die Nachrichtenagentur Bloomberg am 9. Februar unter Berufung auf mit der Sache vertraute Personen.
Methodik vdp-Immobilienpreisindex
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Grundlage von Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch vdp Research erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Bundesbank. Basis sind die von mehr als 700 deutschen Banken eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zu ihrem Immobilienfinanzierungsgeschäft.
Zum aktuellen vdp-Immobilienpreisindex (PDF)
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