Gewerbeinvestmentmarkt: Umsatzminus zum Jahresbeginn

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt hat im ersten Quartal 2019 Federn gelassen: Der Umsatz ging gegenüber dem Vorjahr um zehn Prozent zurück. Marktbeobachtern zufolge wurden zwischen elf und 11,3 Milliarden Euro investiert. Ein klares Minus gab es in den Top 7, mit Ausnahme von Berlin.

Die Maklerhäuser JLL und Colliers International gehen von einem bundesweiten Umsatz von 11,3 Milliarden Euro in den ersten drei Monaten des Jahres aus. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) kommt auf 11,1 Milliarden Euro, CBRE und Savills berichten von zirka elf Milliarden Euro. 

Savills hat die Transaktionen gezählt und kommt zu dem Ergebnis, dass in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres weniger als 500 Deals stattfanden, was gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum sogar einen Rückgang um zwölf Prozent bedeuten würde. Laut Colliers lag das Ergebnis aber immer noch 46 Prozent über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt.

Transaktionszahl und Transaktionsgröße Grafik
In den ersten drei Monaten 2019 fanden weniger als 500 Transaktionen statt.

Minus 30 Prozent Umsatz in den Top 7: Nur Berlin erreicht Rekordwert

Nimmt man nur die Top 7 Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart, schreibt Savills, kommt man auf ein Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro (minus 27 Prozent). CBRE kommt auf 7,4 Milliarden Euro, die hier insgesamt investiert worden sind. Von diesen Märkten legte nur Berlin zu, und das gleich auf einen neuen Rekordwert von 2,7 Milliarden Euro laut BNPPRE und Colliers. 2,5 Milliarden Euro hat Savills errechnet.

"Die Hauptstadt steht sowohl bei deutschen als auch bei internationalen Investoren nach wie vor ganz oben auf der Einkaufsliste." Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland

Damit wurde in Berlin den Maklerhäusern zufolge etwa so viel Volumen umgesetzt wie in Frankfurt, München, Hamburg, Düsseldorf und Köln zusammen. Hier knackte niemand sonst die Ein-Milliarden-Euro-Marke. Der Grund für den Rückgang in den sieben größten deutschen Städten liegt laut BNPPRE am Angebotsmangel vor allem an wichtigen Standorten wie Frankfurt oder München: In Frankfurt wurden demnach nur 502 Millionen Euro (Colliers geht von 602 Millionen Euro aus), in München limitierte das knappe Angebot den Umsatz laut BNPPRE auf 617 Millionen Euro (Colliers: 619 Millionen Euro). 

Blick auf Frankfurt mit Hochhäusern
Frankfurt, 2018 noch auf Rang 2 geprägt von spektakulären Hochausverkäufen, lag laut Savills Ende März 2019 mit 602 Millionen Euro Umsatz nur noch auf Rang 3.

Auch Hamburg verzeichnet laut BNPPRE mit 500 Millionen Euro einen der schwächsten Starts der vergangenen Jahre. Düsseldorf legte mit 390 Millionen Euro einen moderaten Jahresauftakt hin. Nahezu stabil geblieben seien die Umsätze in Köln mit 330 Millionen Euro (minus fünf Prozent) und in Stuttgart mit 658 Millionen Euro (plus ein Prozent), so BNPPRE. Colliers kommt zu etwas anderen Ergebnissen und errechnete für Köln ein Plus von neun Prozent auf 380 Millionen Euro, für Hamburg einen Umsatz von 485 Millionen Euro, für Düsseldorf 370 Millionen Euro und für Stuttgart 406 Millionen Euro.

"Allerdings befinden sich eine Reihe größerer Deals in der Vermarktung, sodass auch hier anziehende Umsätze zu erwarten sind." Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland

Spitzenrenditen lassen weiter leicht nach

Das an den A-Standorten limitierte Angebot an Premiumobjekten, in Verbindung mit dem weiterhin hohen Käuferinteresse, hält den Wettbewerb im Core-Segment hoch, sind sich die Maklerhäuser einig.

"Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht überraschend, dass vereinzelt noch einmal leicht sinkende Spitzenrenditen zu beobachten waren." Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland

Auch außerhalb der vier absoluten Top-Standorte haben die Spitzenrenditen laut BNPPRE im ersten Quartal noch einmal um fünf Basispunkte nachgegeben, sodass sie jetzt in Düsseldorf, Köln und Stuttgart jeweils bei 3,1 Prozent liegen. Colliers hat nur in Köln bei Büros weitere Renditekompressionen beobachtet. Teuerster Standort bleibt nach Angaben von BNPPRE Berlin mit 2,7 Prozent, gefolgt von München mit 2,8 Prozent. In Frankfurt mit 2,95 Prozent und Hamburg mit 3,05 Prozent zeigten sich die Nettospitzenrenditen zum Jahresanfang stabil.

"Die rückläufige Transaktionszahl und die zum Ende kommende Renditekompression sprechen dafür, dass der Peak im laufenden Zyklus im letzten Jahr erreicht wurde." Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills

Büroimmobilien am gefragtesten

Am beliebtesten waren erneut Büroimmobilien. BNPPRE kommt hier auf einen Umsatz von 5,3 Milliarden Euro (Anteil von 48 Prozent). Auch in dieser Assetklasse haben Einzeltransaktionen den Löwenanteil ausgemacht, Portfolios haben nur etwa 100 Millionen Euro beigesteuert. Grund: Es fehlt an größeren Büropaketen, obwohl das Interesse der Käufer diesbezüglich sehr groß ist.

Die durchschnittliche Spitzenrenditen für Büroimmobilien ausschließlich in den Top-7-Märkten hat der Immobiliendienstleister CBRE noch einmal genauer unter die Lupe genommen und kommt zu dem Ergebnis, dass diese im Vergleich zum ersten Quartal 2018 leicht um 0,12 Prozentpunkte auf 3,14 Prozent zurückgegangen sind.

"Wir scheinen eine Renditegrenze erreicht zu haben, welche die Investoren angesichts ihrer Investmentstrategien und Verpflichtungen ... nicht unterschreiten können und wollen." Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland 

Mehr umgesetzt als im Vergleichszeitraum 2018 wurde BNPPRE zufolge im ersten Quartal 2019 mit Einzelhandelsimmobilien: Mit rund 2,5 Milliarden Euro machen sie knapp 25 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens am deutschen Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt aus. Besonders begehrt waren demnach innerstädtische Geschäftshäuser und Fachmarktzentren. Einen Umsatz von 2,7 Milliarden Euro (plus vier Prozent) beziehungsweise einen Anteil von 24 Prozent am Gesamtvolumen registrierte Savills auf dem Teilmarkt für Handelsimmobilien.

Den dritten Platz belegen in den ersten drei Monaten 2019 laut BNPPRE Logistikinvestments mit einem Anteil von knapp zwölf Prozent (zirka 1,3 Milliarden Euro) am Umsatz. Ein nicht unerheblicher Anteil des Volumens sei mit größeren Portfolioverkäufen realisiert worden. Zu einem leicht abweichenden Ergebnis kommt Savills: Eine Milliarde Euro (Anteil von neun Prozent) seien mit Logistik- und Industrieimmobilien umgesetzt worden und damit minus 43 Prozent. Die Spitzenrenditen in diesem Segment seien auf 3,9 Prozent geschrumpft, ergänzt CBRE.

Auf Hotelinvestments entfallen knapp sechs Prozent des Gesamtumsatzes (617 Millionen Euro). Auch in diesem Segment ist ein Angebotsengpass zu beobachten, schreibt BNPPRE.

Trend zu Einzeldeals setzt sich fort

Der Trend zu Einzeldeals hat sich den Analysten zufolge auch 2019 weiter fortgesetzt, zulasten der Portfoliodeals. Bundesweit trugen BNPPRE zufolge Einzeldeals 9,6 Milliarden Euro zum Gesamtumsatz bei und kommen damit auf einen Anteil von 86 Prozent. Auf Paketverkäufe entfallen demnach nur rund 14 Prozent.

Savills zufolge entfielen zwischen Januar und März 9,9 Milliarden Euro (88 Prozent Marktanteil) des Transaktionsvolumens auf Einzeldeals und 1,4 Milliarden Euro (zwölf Prozent Marktanteil) auf Portfolien. Laut Colliers dominierten Pakete mit Industrie- und Logistikimmobilien (46 Prozent) die Portfoliodeals, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien (34 Prozent).

Prognose: 2019 wird ein überdurchschnittliches Jahr

Laut Savills spricht vieles dafür, dass die Hochphase am Investmentmarkt anhält und sich die Renditen auf einem gleich bleibenden Niveau bewegen werden. Alle Maklerhäuser rechnen alle damit, dass 2019 ein überdurchschnittliches Jahr wird und schließen nicht aus, dass die 50-Milliarden-Grenze geknackt werden kann.

"Lediglich der Angebotsengpass, der aufgrund der sehr guten Investmentumsätze der Vorjahre nicht überrascht, könnte das Transaktionsvolumen etwas stärker limitieren als erwartet." Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland

Colliers schreibt: "Wir fühlen uns daher weiterhin mit der Prognose eines Transaktionsvolumens knapp unter dem vorjährigen Allzeitrekord von 60 Milliarden Euro wohl".


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