Investment: Gute Prognosen für Gewerbeimmobilien

Der hiesigen Immobilienbranche geht es gut. Mit einem für 2019 erwarteten Umsatz bei Gewerbeimmobilien von rund 77 Milliarden Euro wäre Deutschland erstmals der größte Investmentmarkt Europas. Laut JLL spricht alles dafür, dass das 2020 so bleiben wird – mit Renditen, die sich anderswo kaum werden erzielen lassen.

Für diese These spricht laut JLL unter anderem das anhaltende Niedrigzins-Umfeld, das auch unter der neuen EZB-Präsidentschaft von Christine Lagarde in absehbarer Zukunft keine Veränderungen erfahren dürfte. "Was nämlich schlecht ist für den Sparer, ist von Vorteil für den Investor", erklärte Timo Tschammler, CEO JLL Deutschland, auf der Jahresend-Konferenz des Maklerhauses: "Niedrigzinsen dynamisieren den Immobilien-Investmentmarkt."

Für die Immobilienmärkte bedeutet das dem JLL-Chef zufolge auch, dass die zu erwartenden Renditen für institutionelle Investoren auf absehbare Zeit attraktiv, wenn nicht sogar alternativlos bleiben. "Zum Zinsumfeld gesellen sich jetzt fällig werdende Staatsanleihen, deren Kapital alternativ angelegt werden muss. Und zwar vornehmlich in Immobilien. Wo sonst?", fragte Tschammler. Laut JLL laufen in den nächsten fünf Jahren deutsche Staatsanleihen im Volumen von mehr als 800 Milliarden Euro aus. Ein Teil dieses Kapitals wird wohl in Immobilien angelegt werden.

Peak am Transaktionsmarkt überwunden

Tschammler stellte jedoch auch fest, dass die Rekordjahre "hinter uns liegen". Seit 2017 beobachet der Investmentmanager und Immobilienberater eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau – der Peak am Transaktionsmarkt sei bereits ab 2015 sichtbar gewesen, ein Rückgang sei nur durch die zeitgleich steigenden Preise gebremst worden.

An den europäischen Märkten verringerten sich im bislang größten europäischen Investmentmarkt Großbritannien die Aktivitäten in den für die JLL-Analyse betrachteten ersten drei Quartalen 2019 um 38 Prozent (in US-Dollar; 35 Prozent in britischen Pfund) gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. "Im dritten Jahr nach dem Referendum scheinen den Investoren die Unsicherheiten um den Brexit zu viel geworden zu sein", kommentierte Tschammler.

Investmentaktivitäten: Deutschland überholt Großbritannien – und liegt weltweit auf Platz 2

Seitdem ist auch die Zahl der Transaktionen rückläufig, doch auch hier noch immer auf einem hohen Niveau. Bei den Investmentaktivitäten belegt Deutschland in diesem Jahr (Stand Ende September 2019) europaweit erstmals Platz eins – vor Großbritannien. Weltweit betrachtet haben JLL zufolge nur die USA einen größeren Markt, dies allerdings mit großem Abstand. Bei grenzüberschreitenden Transaktionen waren deutsche Investoren in den ersten neun Monaten des Jahres am aktivsten weltweit und lagen knapp vor den US-Investoren.

Für Deutschland erwartet JLL bis Ende des Jahres einen Umsatz von 77 Milliarden Euro, das wäre ein Rückgang um rund drei Prozent. Einen Wendepunkt sieht das Unternehmen jedoch nicht erreicht: "Ein höheres Volumen 2019 wurde nur aufgrund des knappen Angebots an adäquaten Produkten verhindert", erklärt Tschammler. JLL erwartet auch für 2020 ein Transaktionsvolumen in einer Größenordnung von 70 bis 75 Milliarden Euro. In der Summe sind Deals in den Kategorien "Gewerbe" und "Living" (Wohnportfolios, Mikroliving und Pflegeimmobilien) zusammengefasst.

Die deutsche Hauptstadt Berlin, im globalen Ranking mit einem Umsatz von 7,9 Milliarden US-Dollar zwischen Januar und September 2019 (plus 74 Prozent gegenüber dem Vorjahr), lag im weltweiten Investoren-Ranking als einzige deutsche Stadt unter den Top 20 (Rang 15), und wird JLL zufolge mit einem Wachstum der Kapitalwerte von fünf bis zehn Prozent bei der beliebtesten Assetklasse "Büroimmobilien" im kommenden Jahr zu den globalen Spitzenreitern gehören. Eine weitere deutliche Renditekompression erwartet JLL für 2020 nicht.

Übernahmen und Erwerb von Aktienpaketen: Alternative in Zeiten des knappen Angebots

"Neben den direkten Investitionen gewinnt der Weg über den Kapitalmarkt eine immer größere Bedeutung für Investoren. Auch in Deutschland", sagte Tschammler.

Unternehmensbeteiligungen beziehungsweise Übernahmen oder der Erwerb von Aktienpaketen bieten laut JLL eine interessante Alternative, um sich in Zeiten eines knappen Angebots Immobilien zu sichern. Die Gründe für die im globalen Vergleich gute Positionierung Deutschlands sieht der Immobilienberater zum einen in der Wirtschaftskraft und der finanzwirtschaftlichen Stabilität, zum anderen in der Diversifikation, die sich gegenüber dem Zentralismus in Großbritannien und Frankreich durchgesetzt hat. Auch die Professionalisierung der Immobilienbranche sei positiv.

Laut JLL steht weltweit noch sehr viel Geld für Immobilieninvestitionen zur Verfügung. Globale nicht-börsennotierte Fonds haben in den ersten drei Quartalen 2019 weitere 125 Milliarden US-Dollar Eigenkapital eingesammelt – das noch nicht investierte Kapital hat sich damit auf 321 Milliarden US-Dollar erhöht.

Tschammler: Regulierungen in Deutschland schrecken Investoren ab

Negativ sieht JLL politische Maßnahmen wie Mietpreisbremsen und Mietendeckel. Das seien "Phänomene, die ausländische Investoren zunehmend kopfschüttelnd reserviert reagieren lassen", gab Tschammler zu Bedenken. Ordnungspolitisch müsse es vor allem darauf ankommen, sich zukunftsweisende Fragen zu stellen:

  • Wie müssen die Städte in 30 Jahren aussehen, um Menschen eine Heimat und eine sozial verträgliche Lebensgrundlage bieten zu können?
  • Wie kann die deutsche Bürokratie in eine sinnvolle Gesetzgebung überführt werden, die das Bauen fördert und nicht behindert?
  • Wie kann es gelingen, die Behörden ins digitale Zeitalter zu transformieren, damit Planer, Projektentwickler und Behörden zeitnah und realitätsbezogen Hand in Hand arbeiten können?  
  • Wie lässt sich die regionale Verkehrsinfrastruktur so modernisieren, dass Klima und Verkehrsaufkommen gleichermaßen entlastet werden?

Antworten auf diese Fragen könnten nach Auffassung von JLL exemplarisch die gestaltende Transformationsgeschwindigkeit der Immobilienbranche und der politischen Institutionen widerspiegeln.


Das könnte Sie auch interessieren:

Investment: Welche Strategie hat für 2020 die größte Chance?

Ausblick 2020: Boom am Wohnungsmarkt – wie geht es weiter?

Alternative zu Immobilienfonds: Deutsche REITs performen stark

Klassische Hotels haben es schwer: Mixed-Use lautet die Devise

Schlagworte zum Thema:  Investment, Gewerbeimmobilien