Der Immobilienmarkt befindet sich noch in der Konsolidierungsphase, wird sich aber ab Anfang 2024 wiederbeleben, heißt es im Ausblick des Maklernetzwerks DAVE. Aktuell haben vor allem risikobereite Investoren mit hoher Liquidität eine Chance.
Der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE) erwartet, dass am Immobilienmarkt ab 2024 eine Belebung möglich ist. Untersucht wurden für den Marktbericht 25 Städte in Deutschland und Österreich. Demnach haben die Preise in allen Märkten noch einmal nachgegeben. Und in den Metropolen gab es in und nahezu allen Assetklassen weniger Transaktionen.
Das Verkaufsvolumen für Wohnimmobilien und Gewerbeobjekte belief sich demnach allein hierzulande im ersten Halbjahr 2023 auf 14,9 Milliarden Euro. Das entspricht laut DAVE einem Rückgang von 53 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2022. Damit liegt es auf dem niedrigsten Niveau seit 2012.
Immobilienpreise: Energieeffizienz von Gebäuden zählt
"Es ist aber auch festzustellen, dass der Markt nach der Schockstarre infolge der Multikrisen mit dem Krieg in der Ukraine, der Zinswende, wirtschaftlicher Stagnation, hoher Inflation und gestiegenen Baukosten zwischenzeitlich in eine Findungsphase eingetreten ist", sagt DAVE-Geschäftsführer Guido Stracke. Er beobachtet, dass sich Banken, Investoren und Objektverkäufer auf die neuen Realitäten einstellen. Dazu kommt: Die Inflation hat sich verlangsamt und manche Kosten – etwa für Baumaterialien – sind wieder auf ein Normalniveau gesunken. "Diese Entwicklungen tragen in der Summe dazu bei, dass Immobilieninvestitionen wieder planbarer sind", meint Stracke.
Die Immobilienpreise haben in den meisten der untersuchten Städte nachgegeben. Bei der Objektwahl ist die energetische Qualität ein entscheidendes Kriterium geworden: Wie DAVE mitteilt, mussten Gebäude und Wohnungen mit Sanierungsstau und Defiziten bei der Energieeffizienz Preisabschläge von teilweise zehn bis 25 Prozent akzeptieren.
Mietwohnungen: Stabile bis steigende Renditen für Anleger
Der durchschnittliche Vervielfältiger für vermietete Wohngebäude in guten Lagen ging nach Angaben von DAVE beispielsweise in Berlin von 32 auf 25 zurück. In anderen Städten war die Entwicklung vergleichbar. Ganz anders die Situation bei den Mietwohnungen:
Die Kaltmieten erhöhten sich in nahezu allen 25 Städten um fünf bis zwölf Prozent. Dafür gibt es mehrere Gründe: Der Wohnungsneubau stockt, die Einwohnerzahl steigt und die Nachfrage wird zusätzlich von Haushalten befeuert, die eigentlich eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen wollen, sich diesen Wunsch aber derzeit wegen der hohen Zinsen nicht erfüllen können. Anstatt nach einer Kaufimmobilie halten sie nach einer Mietwohnung Ausschau, beobachten die Makler. Hier können sich Anleger auf stabile oder steigende Renditen einstellen.
ESG-Kriterien: Maßstab bei modernen Büros
Bei Büroinvestments sind Neubauflächen und moderne Büros, die ESG-Kriterien erfüllen, gut zu vermieten. Die Mieten – im Schnitt und im Spitzensegment – sind leicht gestiegen. Bei älteren Objekten hingegen verlängern sich die Vermarktungszeiten. Hier hat sich der Leerstand DAVE zufolge erhöht und die Mieten sind gesunken.
"Gute Chancen haben aktuell liquide Investoren, die für ihr Engagement keine oder kaum Fremdmittel benötigen", so Stracke. "Das Angebot an Immobilien ist größer, die Preise sind niedriger und die Renditeaussichten bei vielen Assetklassen besser als vor zwei Jahren."
Die Partner von DAVE beobachten außerdem, dass sich der Markt für Bestandsimmobilien – trotz der anhaltenden Herausforderungen – besser entwickelt der Bereich Neubauten, die sich ohne veränderte Rahmenbedingungen nicht von alleine erholen werden.
DAVE-Marktreport 2023/24 (Download)
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