Rückläufige Transaktionen, Preisanpassungen und steigende Nettoanfangsrenditen prägen derzeit den deutschen Büromarkt. Attraktive Konzepte in guten Lagen der "Top 7"-Büromärkte, sind allerdings auch in schwierigen Zeiten begehrt, zeigt der Büroimmobilienindex pbbIX.
Homeoffice und neue Arbeitsformen verändern den Büroimmobilienmarkt rund dreieinhalb Jahre nach dem Beginn der Corona-Pandemie nachhaltig. Hinzu kommen zyklische Schwankungen. Diese Erkenntnis zeigt der pbbIX-Büroimmobilienindex an, der diese Schwankungen misst und damit für Immobilieninvestoren und Kreditgeber eine umfassende Information über die aktuelle Büromarktkonjunktur in Deutschland darstellt. Der Index wird quartalsweise von der Deutschen Pfandbriefbank AG (pbb) veröffentlicht.
Im zweiten Quartal 2023 fiel der pbbIX auf minus 1,25, den niedrigsten Stand seit dem Jahresanfang 2021. Zum Vergleich: Die Tiefststände des pbbIX Deutschland wurden Ende 2008 beziehungsweise Anfang 2009 erreicht mit einem Wert von minus 2,31 im vierten Quartal 2008 und minus 2,21 im ersten Quartal 2009. Der Höchststand lag im dritten Quartal 2016 bei 1,30 Punkten.
Anstieg der Nettoanfangsrenditen
Der erneute Rückgang des pbbIX geht sowohl auf die anhaltende Wirtschaftsschwäche als auch den abgekühlten Büroflächenmarkt und einen enttäuschenden Investmentmarkt zurück. In dieser Situation überrascht es nicht, dass viele Kapitalanleger vorerst auf größere Investitionen verzichten. Wie im ersten Quartal 2023 fielen auch im zweiten Quartal 2023 die Mittelzuflüsse auf dem Investmentmarkt sehr niedrig aus. Die Folge war ein weiterer deutlicher Anstieg der Nettoanfangsrenditen, der trotz noch teilweise steigender Mieten auf den Flächenmärkten zu fallenden Kapitalwerten führte.
Rückläufige Flächennachfrage
Die Flächennachfrage war im zweiten Quartal 2023 bereits zum vierten Mal in Folge rückläufig. Insgesamt ging der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2023 um 40 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurück. Im regionalen Vergleich verzeichneten unter den deutschen "Big 7"-Büromärkten vor allem Stuttgart, Köln und Düsseldorf überdurchschnittliche Umsatzeinbußen.
Geringfügiger Anstieg der Leerstände
Trotz der schwachen Nachfrage stiegen die Leerstände im Mittel über alle Märkte nur geringfügig an. Nach 5,2 Prozent im ersten Quartal des laufenden Jahres, waren im zweiten Quartal 5,3 Prozent der Büroflächen vertragsfrei. Die Spanne der Leerstände reichte von weniger als vier Prozent in Köln und Stuttgart bis mehr als acht Prozent in Frankfurt am Main und Düsseldorf, wovon allerdings ein Großteil Bestandsflächen darstellen. Allerdings werden nicht mehr zeitgemäße Flächen zum Teil gar nicht im regulären Büromarkt angeboten.
Weniger Transaktionen im laufenden Jahr
Das vorläufige Marktergebnis von Angebot und Nachfrage für 2023 zeigt sich sowohl in einer starken Mengenanpassung, das heißt weniger Transaktionen, als auch in einer Preisanpassung, die sich in steigenden Nettoanfangsrenditen ausdrückt. Im zweiten Quartal 2023 legten die Anfangsrenditen in den deutschen "Big 7"-Büromärkten um weitere 25 Basispunkte zu, auf nunmehr knapp 3,8 Prozent.
Ausblick: Büromieten könnten steigen
Mit Blick auf das Jahr 2024 gehen wir von einer stabilen Flächennachfrage auf niedrigem Niveau, inflations- und qualitätsbedingt insgesamt leicht steigenden Mieten sowie einer anhaltenden Konsolidierung auf den Investmentmärkten aus. Das wird das Wachstum im Bereich Büroimmobilien bremsen, aber wohl nicht zur Gänze. Nach Umzügen benötigen Unternehmen meist weniger Fläche. Dieser Prozess vollzieht sich bei Mietverträgen mit Laufzeiten zwischen fünf bis zehn Jahren sukzessive.
Umfragen der Wirtschaftsforschungsinstitute Ifo aus dem Frühjahr 2023 und ZEW in diesem Sommer zeichnen in Bezug auf die zu erwartende Flächennachfrage und den Neubau von Büroflächen ein ähnliches Bild. Der nachlassende Büroflächenneubau, den auch Daten des Statistischen Bundesamts für das laufende Jahr zeigen, wird auf jeden Fall dazu beitragen, den Markt angebotsseitig zu stabilisieren.
Kreative Konzepte und Lage, Lage, Lage
Was Unternehmen heute suchen, sind kreative Bürokonzepte, die den steigenden Anforderungen an Flexibilität, Vernetzung und Komfort gerecht werden. Zudem bilden Aspekte einer grünen Immobilie einen weiteren wesentlichen Entscheidungsgrund. Diese Büroräume sind gerade in guten und sehr guten Lagen knapp. Das erklärt, dass die Mieten in erstklassigen Lagen stabil bleiben, wenn nicht sogar steigen.
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