Investoren glauben trotz Homeoffice-Welle an Büroimmobilien

Die Corona-Krise verändert den Büroimmobilienmarkt: Mit Neuvermietungen läuft es derzeit nur schleppend, nicht nur weil immer mehr Firmen ihre Mitarbeiter ins Homeoffice schicken. Investoren bangen trotzdem nicht um gute Geschäfte: Das Core-Segment hat eine enorme Nachfrage.    

Der deutsche Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien hat sich von der Corona-Krise bisher relativ unbeeindruckt gezeigt – und Investments in Büroimmobilien dominieren weiterhin das Marktgeschehen, wie etwa Marktbeobachter Cushman & Wakefield schreibt.

Knapp die Hälfte (45 Prozent) des gesamten Transaktionsvolumen entfielen demnach im vergangenen Jahr auf die Assetklasse Büro, obwohl die Vermietungsmärkte 2020 mit teilweise hohen Nachfragerückgängen auf die wirtschaftlichen Unsicherheiten und den Umzug vieler Unternehmensmitarbeiter ins Homeoffice reagiert haben. BNP Paribas Real Estate kommt auf einen Anteil von 41 Prozent, nach Zahlen des Immobilienberaters CBRE machten Büroinvestments im vergangenen Jahr 35 Prozent aus.

Nachfrage nach Büroimmobilien: Im Core-Segment geht es lebhaft zu

"Die Nachfrage nach Immobilien der Risikoklasse Core und Core plus ist ungebrochen hoch", kommentiert Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield. Auf der Verkäuferseite verkauften viele Eigentümer von Immobilien dieser risikoarmen Assetklasse gerne zu den aktuell hohen Preisen, auf der Käuferseite griffen eigenkapitalstarke Investoren zu. "Die Investoren glauben an Büroimmobilien, schauen aber genauer hin", ergänzt Marc Rohrer, Head of Hamburg Office bei Cushman & Wakefield.

Fabian Klein, Head of Investment CBRE Deutschland, bestätigt das: "Gerade eigenkapitalstarke institutionelle Investoren setzen bei ihren Portfolios immer stärker auf Immobilien mit langfristig gesichertem Cashflow. Denn in Krisenzeiten liegt der Fokus noch stärker als sonst auf Core-Lagen und Core-Produkten, deren Verfügbarkeit aber begrenzt ist, was die Preise treibt."

Die durchschnittlichen Spitzenrenditen in den Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart haben zwar wegen der hohen Nachfrage leicht nachgelassen, im Laufe des Jahres 2020 von drei auf 2,9 Prozent, zeigen sich aber stabil. Für 2021 erwartet Cushman & Wakefield eine weitere Yield Compression auf zirka 2,85 Prozent.

Die sieben deutschen Top-Städte bleiben laut CBRE mit einem Marktanteil von knapp 80 Prozent im vergangenen Jahr das präferierte Anlageziel der Investoren: Knapp 16 Milliarden Euro wurden demnach hier umgesetzt. Eine "wahre Jahresendralley" haben demnach Berlin (rund fünf Milliarden Euro) und Frankfurt am Main (knapp 4,7 Milliarden Euro) hingelegt. Die aktivsten Käufer waren Spezialfonds, die knapp sechs Milliarden Euro in Büroimmobilien investierten.

Trotz Homeoffice: Investoren geben dem Büro langfristig eine Chance

"Trotz möglicherweise etwas steigenden Homeoffice-Anteilen gehen die Investoren langfristig von einer positiven Entwicklung der Büroflächennachfrage aus, getragen von einer soliden deutschen Wirtschaft", prognostiziert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate GmbH. Auch er beobachtet eine starke Nachfrage nach den hochwertigen Büroobjekten in guten Lagen – selbst wenn das erste Halbjahr 2021 nach seiner Einschätzung noch große Herausforderungen bereithalten wird.

Wie etabliert Homeoffice mittlerweile in Deutschland ist, zeigt eine Umfrage des Beratungsunternehmens Korn Ferry unter rund 4.000 Firmen im Oktober und November 2020. Demnach haben 60 Prozent der befragten Unternehmen in der Pandemie eine Homeoffice-Regelung eingeführt. Rund ein Drittel (34 Prozent) dieser Unternehmen will auch nach dem Ende der Corona-Krise künftig permanentes Homeoffice für spezifische Funktionen anbieten – vor allem bei Verwaltungstätigkeiten, Marketing und Vertrieb.

"Die Investoren gehen langfristig von einer positiven Entwicklung der Büroflächennachfrage aus, getragen von einer soliden deutschen Wirtschaft", meint Keller, und zwar unbeeindruckt von der Diskussion darum, ob bald noch mehr Unternehmen ihre Mitarbeiter – auch nachhaltig – ins Homeoffice schicken wollen oder nicht.

Mittelfristig sprechen einige Gründe dafür, dass die Nachfrage nach traditionellen Büroflächen zwar zurückgehen könnte, aber nicht so stark wie die erste Homeoffice-Euphorie vermuten ließ, heißt es in einer Studie von Deutsche Bank Research. Homeoffice habe seine Grenzen, die sich verändernde Arbeitslandschaft dürfte vielmehr die Flexibilität von Büroimmobilien in den Mittelpunkt rücken: "Die Zukunft gehört hybriden Arbeitsmodellen", schreibt Ökonom und Studienautor Marc Schattenberg.

Zertifizierte, smarte Bürogebäude: auch ein Trend

Die Vorlieben der professionellen Anleger in Büroimmobilien haben sich schon vor der Corona-Krise geändert: "Welche Immobilien sprechen Investoren und Nutzer an?", fragte zum Beispiel Andreas Quint, Vorstandschef beim Projektentwickler CA Immo AG, Anfang Februar bei einem Round Table mit Vertretern der Investmenthäuser Patrizia und Warburg-HIH Invest in die Runde.

Ein Fazit lautete: Am Thema Digitalisierung kommen Immobilieninvestoren nicht mehr vorbei. Smart Buildings etwa solche mit Wired-Score-Zertifizierung sind stark nachgefragt. Auch das Thema Nachhaltigkeit beziehungsweise ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) spielen demnach am Markt für Büroimmobilien eine immer größere Rolle. Investoren achten dabei zunehmend auf Klimaneutralität. CO2-Reduktion im Bau und beim Betrieb, Ressourcenschonung, nachhaltige Materialien und der Einsatz erneuerbarer Energien sind die Schlagwörter.


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Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Homeoffice, Investment