Investment: Smarte, zertifizierte Büroimmobilien sind gefragt

Deutsche Büroimmobilien boomen – auch 2020. Immer mehr ausländische Investoren, viele davon aus Asien, bringen Kapital nach Europa. Insbesondere Deutschland und seine Top 7-Städte sind gefragt. Im Fokus: zertifizierte, smarte Bürogebäude. Eine Expertenrunde hat die Trends diskutiert.

Nicht nur die Nachfrage der Investoren hat sich geändert und wird sich weiter ändern, auch die Nutzer, insbesondere Mieter von Büroimmobilien, stellen neue Ansprüche. So spielt etwa das Thema Nachhaltigkeit bei Mietern wie bei Investoren und Projektentwicklern eine immer größere Rolle. Außerdem müssen Büroflächen von heute digital sein. Immobilienexperten von CA Immo, Patrizia und Warburg-HIH Invest haben unter dem Arbeitstitel "Büroimmobilien 2020 – Akteure und Ausblick" Strategien und Marktchancen diskutiert.

Fast jeder vierte Euro wird in Deutschland ausgegeben

Noch ist der deutsche Markt assetübergreifend heimisch dominiert. Betrachtet man jedoch, wie viel Kapital aus dem Ausland kommt, zeigt sich: Wenn Investoren in Deutschland Objekte suchen, dann vor allem Büroimmobilien. Rund 17 Milliarden Euro wurden im vergangenen Jahr investiert. Das entspricht einem Anteil der ausländischen Investment von 61,9 Prozent, wie Markus Cieleback, Chief Economist der Patrizia AG, erläutert. Das meiste Geld kam aus den USA und Großbritannien. Aber auch Südkorea oder Singapur entdecken den Markt für sich. Vor allem die Top 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind gefragt. Diese Städte griffen demnach im vergangenen Jahr zirka 80 Prozent der Bürodeals in Deutschland ab.

Gestützt wird die Aussage zur Attraktivität des deutschen Büroimmobilienmarktes durch eine aktuelle Studie von Wealthcap, nach der Büroimmobilien 2019 den Investmentmarkt mit einem Anteil von 40 Prozent am Transaktionsvolumen dominierten. Laut Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap, drängt jedoch der historisch niedrige Leerstand in den Metropolen Investoren zunehmend in Nebenlagen; auch die Risikobereitschaft sei gewachsen.

Grafik Großborder-Investitionen Europa 2019
Vorläufige Daten für 2019 in Mrd. Euro; über alle Nutzungsarten hinweg

Blick über den Tellerrand: Kontinentaleuropa zieht asiatische Investoren aus UK ab

Einen Blick auf den europäischen Gesamtmarkt hat in der Expertenrunde Hans-Joachim Lehmann, Geschäftsführer der Warburg-HIH Invest, geworfen. Demnach verschieben sich die Schwerpunkte der asiatischen Investoren wegen der Brexit-Unsicherheiten derzeit in Richtung Kontinentaleuropa. Dominiert wird das Geschehen von Anlegern aus Südkorea, die im vergangenen Jahr mit einem Investmentvolumen von mehr als zehn Milliarden Euro stärkster asiatischer Player in Europa waren. Im Fokus vor allem: Büroimmobilien.

Lehman geht davon aus, dass aufgrund der hohen Kapitalverfügbarkeit auch 2020 weiteres Kapital aus Asien nach Kontinentaleuropa und damit nach Deutschland fließen dürfte. Für Europa spreche unter anderem auch, dass die Risikoprämien attraktiv bleiben. Dass die Spitzenrenditen für Büros weiterhin auf dem Sinkflug Richtung unter drei Prozent sind, scheint deshalb nicht so sehr ins Gewicht zu fallen. Tokio mit 2,6 Pozent und Hong Kong mit 2,7 Prozent geben global den Trend vor. Die niedrigste Spitzennettoanfangsrendite in Deutschland hatte Ende 2019 München mit 2,75 Prozent – hier erwartet Warburg-HIH Invest eine Seitwärtsbewegung für 2020.

Der Punkt ist, dass die sogenannten Renditedifferenzen im attraktiven Bereich bleiben – gemessen an einer zehnjährige Bundesanleihe, die 2019 erstmals nachhaltig im negativen Bereich verharrte und gemäß Consensus-Prognose bis 2024 auch kaum steigen wird.

Dafür werden die Bürospitzenmieten in den Top 7 in den kommenden Monaten weiter anziehen, so der Experte: Projektentwickler kommen mit Bautätigkeiten nicht hinterher. Im Vergleich 2018 und 2019 ist der Flächenumsatz in Stuttgart (43,6 Prozent), Düsseldorf (37,8 Prozent) und Berlin (neun Prozent) zuletzt noch einmal deutlich gestiegen. In den anderen Metropolen ist der Umsatz gesunken, besonders krass in München mit minus 20,3 Prozent weil Flächen fehlen. Hier ist verstärkt Potenzial für weiteres Mietwachstum.

Die Trends 2020: Was erwarten Investoren und Nutzer von Büroimmobilien?

Einer der größten deutschen Projektentwickler, CA Immo, hat sich in die Diskussion vor allem mit einem Blick auf die Trends 2020 eingebracht. Was prägt die Immobilienbranche, fragte Andreas Quint, Vorstandschef der CA Immo AG. Welche Immobilien sprechen Investoren und Nutzer an?

Ein Fazit lautete: Am Thema Digitalisierung kommen Projektentwickler nicht mehr vorbei. Smart Buildings etwa mit Wired-Score-Zertifizierung sind nachgefragt. Im Jahr 2018 erhielt das "Tower One" in Frankfurt am Main als erstes Gebäude in Deutschland ein Wired-Score-Zertifikat in Platin. 83 Prozent der deutschen Büroimmobilien sind derzeit laut Quint in irgendeiner Form für ihre Nachhaltigkeit zertifiziert.

Auch das Thema Nachhaltigkeit beziehungsweise ESG-Kriterien prägt den Immobiliensektor: Investoren und Mieter achten dabei zunehmend auf Klimaneutralität. CO2-Reduktion im Bau und Betrieb, Ressourcenschonung, nachhaltige Materialien und der Einsatz erneuerbarer Energien sind die Schlagwörter. CA Immo führt hier sein Projekt "Cube" in Berlin vor, das noch im zweiten Quartal 2020 fertiggestellt werden soll: Knapp 17.000 Quadratmeter groß, die technischen Anlagen sind mit künstlicher Intelligenz verknüpft, ein Management-Cockpit informiert über Energieverbräuche und Nutzungsverhalten, eine Mieter-App steuert Raumklima, Zugang und Paketstation. Das Gebäude sei bereits zu 100 Prozent vorvermietet, sagt Quint.

Umfrage zur Berücksichtigung von ESG-Kriterien

Wie eine Umfrage des FondsForums zeigt, nehmen vor allem deutsche institutionelle Immobilieninvestoren das Thema Nachhaltigkeit sehr ernst: Demnach berücksichtigen bereits 52 Prozent der Befragten in der Unternehmens- und Produktentwicklung ESG (Environment, Social, Governance Umwelt, Soziales, Unternehmensführung). Weitere 43 Prozent nehmen sich der ESG-Nachhaltigkeit zumindest in einzelnen Aspekten an.

An der Umfrage nahmen rund 130 institutionelle Anleger, Fonds-Anbieter und Asset Manager, Projektentwickler, Kreditinstitute und Branchendienstleister teil. Der Anteil der Investoren lag bei 37 Prozent. Rund 91 Prozent der Marktakteure sind überzeugt, dass ESG die Immobilienwirtschaft dauerhaft verändern wird, nur sechs Prozent betrachten ESG als temporäres Thema.

Die Mehrheit der Umfrage-Teilnehmer (59 Prozent) führen den langsamen Bedeutungsanstieg des Themas ESG in der Immobilienwirtschaft vor allem auf fehlende konkrete Handlungsanweisungen durch die EU zurück. 82 Prozent glauben, dass die Berücksichtigung von ESG-Kriterien bei Immobilientransaktionen künftig eine wichtige Bedeutung spielen wird, 14 Prozent sind der Meinung: Ohne die Einhaltung von ESG-Kriterien werden keine positiven Entscheidungen mehr möglich sein.


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