Life-Science- & Tech-Immobilien: Gute Chancen für Investoren Infografik

Life-Science- und Tech-Immobilien sind eine aufstrebende Assetklasse mit guten Chancen für Projektentwickler – gefragt sind Grundstücke und Neubauten. Dabei richten Investoren den Fokus zunehmend weg von peripheren Lagen auf Innenstädte und Campus-Strukturen.

Im vergangenen Jahr wurden im Bereich Forschung und Technologie in Deutschland Immobilien für rund 420 Millionen Euro gehandelt. Das ist zwar knapp ein Fünftel (18 Prozent) weniger Transaktionsvolumen als 2022 – trotzdem performt der Life-Science- & Tech-Markt in seiner kleinen Nische besser als der gesamte Immobilienmarkt mit allen Assetklassen, wie eine Analyse von Colliers zeigt: Hier gab es einen Rückgang um mehr als 50 Prozent.

Life Science – auf dem Weg zur etablierten Assetklasse

Die Deals seien im Schnitt kleiner geworden, würden sich aber mit überwiegend Projektgrundstücken und Neubauten eindeutig auf die Zukunft ausrichten, sagte Andreas Trumpp, Managing Director, Head of Market Intelligence & Foresight von Colliers. Nutzermarkt und Nachfrage sind dabei sehr heterogen. Grundsätzlich gilt: Reine Laborflächen sind weniger attraktiv, sondern eine Mischung aus Labor, Büros und Produktionsfläche.

Bei der Wahl der Standorte bilden sich klare Cluster in der Rhein-Main-Region, der Metropolregion München, im Ruhrgebiet, in Berlin sowie in Hamburg. Auch kleinere (Universitäts-)Standorte, die sich in der Nähe von weltweit führenden Forschungszentren und in urbanen Gebieten befinden – wie Aachen, Potsdam und Jena – performen. "Die Standortpräferenzen wandeln sich", führt Trumpp aus: "Der klassische Life-Science- & Tech-Park, in eher randstädtischer oder auch peripherer Lage hat zwar nicht ausgedient, aber der Trend geht in Richtung neuer Standortentwicklungen, insbesondere in Innenstädten und oder Campus-Strukturen."

Dass der Markt in Deutschland im Jahr 2023 bei der Vermietungsleistung etwas Federn gelassen hat, lag dem Colliers-Experten zufolge an rückläufigen Investitionen in Start-ups und etablierte Unternehmen, am kleinen Angebot an adäquaten Flächen sowie am normalen Nachfragerückgang nach einem durch die Corona-Pandemie ausgelösten Boom im Bereich Medizin- und Biotechnologie. Megatrends, wie die alternde Gesellschaft, sorgen aber für einen anhaltend hohen Forschungsbedarf – die Assetklasse entwickelt sich deshalb weiter dynamisch, meint Trumpp. 

Projektentwicklung: Campus mit flexiblen Flächen gefragt

Ideale Life-Science- und Tech-Standorte sind wie ein Campus strukturiert, an dem verschiedene Fachbereiche von Unternehmen ähnlicher Branchen sowie Studenten und Forscher von Bildungseinrichtungen zusammenkommen. Das setzt einen hohen Anspruch an die Zusammenstellung der Gebäude, der Ausstattung und der Aufenthaltsqualität – vor allem der Außenflächen.

"Bei der Planung neuer Life-Science- und Tech-Standorte legen wir zunächst den Fokus auf die Verknüpfung der verschiedenen Entwicklungsteams. Für sie ist die Verbindung von Kommunikation, agilem Arbeiten und effizienten Abläufen sehr wichtig", erklärt Dr. Manuel Schrapers, Geschäftsführer beim Beratungs- und Planungsunternehmen Metroplan. Die Flächen für Büro, Labor, Entwicklung und Meetingbereiche werden gezielt miteinander verbunden.

Sie müssen zudem anpassungsfähig bleiben, so dass Bereiche auch wachsen können. Schrapers fügt an: "Bei der Planung eines neuen Standortes beginnen wir mit einem überschaubaren initialen Konzept, dass sehr schnell skaliert wird und mitarbeiterorientiert erweitert werden kann."

Was ist eine Life-Science-Immobilie?

Das Produkt "Life-Science-Immobilie" ist in Deutschland weniger etabliert als beispielsweise in den USA. Eine eindeutige und standardisierte Definition existiert (noch) nicht. Generell ist darunter eine Immobilie zu verstehen, die aus Büro- und Laborflächen besteht und von einem Unternehmen oder einer Institution aus dem Bereich Life Science (interdisziplinäre Wissenschaft, die sich mit Prozessen und Strukturen von Lebewesen befasst) genutzt wird oder werden kann. Üblicherweise wird ein Gebäude dann als Life-Science-Immobilie gesehen, wenn der Anteil an Labor- und Forschungsflächen mindestens 30 Prozent ausmacht.

Quelle: Cushman & Wakefield

Innenstädte: Hier siedeln sich Science und Tech künftig an

Der Flächenumsatz wird maßgeblich von Projektentwicklungen abhängen. Nach aktuellem Stand werden allerdings bis zum Jahr 2025 nur zirka 330.000 Quadratmeter fertiggestellt werden bei steigender Nachfrage mit der Folge, dass das Angebot sich stark verknappen wird. Das sind Ergebnisse einer Studie von Colliers und der European Science Park Group AG (ESPG), die im März 2023 veröffentlicht worden ist.

Aus den Experteninterviews geht hervor, dass Mieter, Nutzer und Investoren zunehmend den Wunsch äußern, dass Life Science- und Tech-Immobilien in den Innenstädten in urbaneren Umgebungen angesiedelt werden. Dafür würden auch höhere Mieten gezahlt werden, die wegen der Rentabilität des Sektors auch leistbar sind. Mieter setzen laut der Studie außerdem sehr stark auf eine hohe ESG- und Smart-Building-Konformität. Diese Anforderungen lassen sich deutlich in den Konzepten aktueller Projektentwicklungen erkennen.

In dem Bericht werden Auswertungen der Colliers Datenbank mit dem Know-how von ESPG und wissenschaftlichen Grundlagen sowie Experteninterviews kombiniert. Neben einem Statusbericht der Marktlage bietet der Report einen Ausblick auf die Entwicklung von Life Sciences & Tech-Immobilien.

Life-Science-Immobilien: Attraktive Spitzenrenditen

Während bei klassischen Büroimmobilien Spitzenrenditen etwa zwischen 2,5 und 2,8 Prozent möglich sind, können Life-Science-Immobilien mit Büroflächenanteil zwischen vier und 4,5 Prozent erreichen, wie aus einem Report von Cushman & Wakefield (C&W) hervorgeht. Mehrere große und global agierende Investoren planen demnach den Einstieg oder Zukäufe in diesem Segment. Sie suchen den Autoren zufolge nach einer Finanzanlage, über die sie gleichzeitig in Büro- und Laborflächen investieren können, optimalerweise innerhalb eines Campus-Areals.

Die Flächenanforderungen der Life-Science-Unternehmen differieren stark nach Spezialisierung auf Forschung, Herstellung oder Vertrieb. Entsprechend variiert auch das Verhältnis von Büro-, Labor- und Produktionsflächen sowie die jeweilige technische Ausstattung. Kleinere Start-ups brauchen eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Flächen, weil sich das Unternehmen verändert, für größere, etablierte Unternehmen eignet sich ein Built-to-suit-Gebäude – eine auf die konkreten Bedürfnisse abgestimmte Immobilie.


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