Büromarkt Europa: Leerstand steigt, Renditen sinken

In den europäischen Metropolen stehen immer mehr klassische Büros leer. Das liegt daran, dass zur "Unzeit" zu viel gebaut wurde – und die Krise hat den Trend zu flexiblen Grundrissen verstärkt, wie Analysen zeigen. Investoren kommen trotzdem auf ihre Kosten.

Der Flächenumsatz auf dem europäischen Bürovermietungsmarkt lag laut einer aktuellen Analyse des Immobilienberaters Savills im ersten Halbjahr 2021 bei insgesamt 3,2 Millionen Quadratmetern und damit knapp ein Viertel (24 Prozent) unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre.

Leerstandsquote: Deutsche Bürohochburgen heben sich ab

Die Leerstandsquoten europäischer Büroimmobilien stiegen Savills zufolge in den vergangenen zwölf Monaten durchschnittlich um 150 Basispunkte auf 7,2 Prozent. Am stärksten war die Zunahme gegenüber dem ersten Halbjahr 2020 in der City of London (von 5,7 Prozent auf neun Prozent), im Geschäftsviertel Paris-La Défense (von 5,7 Prozent auf 12,8 Prozent) und in Warschau (von 7,9 Prozent auf 12,5 Prozent). In allen drei Top-Büromärkten ging die Nachfrage allerdings schon vor der Pandemie zurück, wie Savills beobachtet hat.

Die sechs deutschen Kernmärkte liegen in Bezug auf die Leerstandsquote zum Teil deutlich unter dem europäischen Durchschnitt: Berlin (2,2 Prozent), Düsseldorf (6,9 Prozent), Frankfurt (6,5 Prozent), Hamburg (3,7 Prozent), Köln (2,9 Prozent) und München (3,6 Prozent). Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany, erwartet, dass wegen der immer noch verhaltenen Büroflächennachfrage die Leerstandsrate in den deutschen Top-6-Städten weiter leicht steigen wird: "Jedoch gehen wir davon aus, dass dies nicht das Neubausegment betrifft, da auf Nutzerseite eine größtmögliche Grundrissflexibilität und eine zunehmende ESG-Konformität nachgefragt wird."

Flexible Workspaces: Bei Technologieunternehmen stark nachgefragt

Vermehrt Büroflächen nachgefragt hat im ersten Quartal 2021 in den untersuchten europäischen Märkten Savills zufolge vor allem das verarbeitende Gewerbe mit einem Anteil von 13 Prozent. Im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum ist das ein Anstieg von fünf Prozent. Auch die Immobilien- und Baubranche hat mehr Flächen nachgefragt: Der Anteil stieg von zwei Prozent im ersten Halbjahr 2020 auf aktuell zehn Prozent.

Im Technologiesektor wiederum sank die Nachfrage im europäischen Schnitt deutlich von 21 Prozent auf 14 Prozent, obwohl es vereinzelt sogar große Abschlüsse gab, etwa die Anmietung von 28.000 Quadratmetern durch das 3D-Design-Unternehmen Dassault Systèmes in Paris.

Für Savills ist das ein Anzeichen dafür, "dass Technologieunternehmen am schnellsten auf hybride Arbeitsmodelle umstellen und damit verstärkt Flexible Workspaces nachfragen werden", sagt Mike Barnes, Associate European Research bei Savills.

Spitzenrenditen für Büroimmobilien auf Rekordtief

Das Transaktionsvolumen auf dem europäischen Büroinvestmentmarkt lag im ersten Halbjahr 2021 bei 30 Milliarden Euro und damit ebenfalls deutlich (26 Prozent) unter dem Fünf-Jahres-Durchschnitt, wie die Zahlen von Savills zeigen. Die Niederlande (minus 65 Prozent), Italien (minus 51 Prozent) und Portugal (minus 39 Prozent) verzeichneten besonders krasse Rückgänge. Deutschland zeigte sich mit einem Investitionsrückgang von zwölf Prozent auf 22,9 Milliarden Euro noch vergleichsweise stabil.

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien gingen im Vorjahresvergleich im europaweiten Schnitt um neun Basispunkte auf 3,62 Prozent zurück. London West End verzeichnete einen satten Rückgang um 50 Basispunkte – Berlin, Hamburg und Paris um je 30 Basispunkte. In vereinzelten Teilmärkten wie London M4 (plus 25 Basispunkte), Paris-La Défense (ebenfalls plus 25 Basispunkte) und Warschau (plus zehn Basispunkte) sind die Spitzenrenditen hingegen seit dem zweiten Quartal 2020 gestiegen.

Trotz des zunehmenden Drucks auf die Spitzenrenditen der europäischen Büroimmobilien bleibt der Renditespread gegenüber Anleiherenditen weiterhin groß und liegt laut Savills 20 Basispunkte über dem langfristigen Durchschnitt. Das macht den europäischen Markt für Investoren weiterhin attraktiv. "Auch wenn die Spitzenrenditen für Büroimmobilien weiterhin auf einem Rekordtief liegen, gehen wir davon aus, dass sie mittelfristig stabil bleiben werden", erklärt James Burke, Associate Director, Regional Investment Advisor EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika) bei Savills.

Wirkt sich Covid-19 auf die deutschen Büromärkte aus?

Ein Zwischenfazit, wie sich die Coronakrise mit Homeoffice & Co. bislang auf die sieben wichtigsten deutschen Büroimmobilienmärkte (Savills Top 6 plus Düsseldorf) ausgewirkt hat oder langfristig auswirken wird, hat Prof. Dr. Günter Vornholz, Immobilienökonom an der EBZ Business School in Bochum, gezogen.

Er beobachtet, dass der dynamische Anstieg der Leerstände seit Anfang 2000 weniger an einer ausbleibenden Nachfrage wegen der Pandemie, sondern vor allem mit den deutlich gestiegenen Fertigstellungen zu begründen ist, die vom Markt nicht aufgenommen werden konnten. "Genau zur Unzeit gibt es deutlich mehr Fertigstellungen", schreibt Vornholt. Nach Jahren relativ gleichhoher Fertigstellungen seien die Zahlen bereits zwischen 2019 und 2020 gestiegen und hätten im ersten Halbjahr 2021 noch einmal beschleunigt angezogen. Der Bestand und damit das Angebot an Büroflächen in den Top-7-Städten sei in den vergangenen zwölf Monaten um rund ein Prozent (1,5 Millionen Quadratmeter) gewachsen.

Einen Mietrückgang gab es Vornholz zufolge in keiner der Metropolen: "Meiner Meinung nach zeigen sich die Auswirkungen der Coronapandemie noch nicht auf den Büroimmobilienmärkten. Es ist jedoch zu früh, eine Entwarnung zu geben, da erst nach einigen Quartalen die Nachfrage der wirtschaftlichen Lage folgt."


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