Der Büroflächenumsatz an den deutschen Top-7-Standorten knackte im vergangenen Jahr laut German Property Partners (GPP) mit 3,9 Millionen Euro das bisherige Rekordergebnis von 2007 (3,5 Millionen Euro). Stuttgart (plus 49 Prozent), Köln (plus 41 Prozent) und Frankfurt (plus 36 Prozent) verzeichneten die höchsten Steigerungsraten. Der Leerstand wird laut GPP trotz hoher spekulativer Bautätigkeit auch 2017 weiter sinken.

Rekordergebnisse legten GPP zufolge Stuttgart mit 432.000 Quadratmetern und Köln mit 410.000 Quadratmetern vor. Frankfurt verzeichnete demnach einen Flächenumsatz von 563.400 Quadratmetern und verfehlte das Rekordniveau von 578.000 Quadratmetern aus dem Jahr 2007 nur knapp. Hamburg erreichte 550.000 Quadratmeter (plus zwei Prozent).

Der Umsatz von 820.000 Quadratmetern in Berlin war laut GPP im Vergleich zum Vorjahr um ein Prozent gestiegen. In München wurde mit 764.000 Quadratmetern Bürofläche ebenfalls ein Prozent mehr umgesetzt als im Vorjahr. Düsseldorf habe mit einem Büroflächenumsatz von 330.800 Quadratmetern nicht an das Rekordergebnis des Vorjahres anschließen können. Grund für den Umsatzrückgang von 21 Prozent war der GPP-Studie zufolge das Ausbleiben von Großabschlüssen.

Top 10 bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2016

Stadt

Projekt/Objekt

Mieter/Eigennutzer

Mietfläche (m²)

STU

Industriestraße

Daimler AG (Eigennutzer)

ca. 75.000

CGN

MesseCity, Köln-Deutz

Zurich Versicherung

 ca. 60.000

FFM

Grand Central, Adam-Riese-Straße, Hafenstraße 51

Deutsche Bahn AG

 ca. 45.000

BER

Medien Campus, Schützenstraße 

Axel Springer (Eigennutzer)

 ca. 40.000

MUC

Businesscampus, Landshuter Straße 26, Unterschleißheim

BMW Group

ca. 32.000

BER

Mauerstraße 28

Bundesministerium für Gesundheit (Eigennutzer)

 ca. 27.000

HAM

Poseidonhaus, Amsinckstraße 63-71d

Olympus Deutschland

ca. 23.800

STU

Borsigstraße

Robert Bosch GmbH

ca. 23.000

STU

Spiegelbergerstraße

Robert Bosch GmbH (Eigennutzer)

ca. 20.000

CGN

Butzweilerhof-Allee

Bundesagentur für Arbeit

ca. 19.500

Quelle: German Property Partners

Flächenverknappung lässt Mieten weiter steigen

An sechs der Top-7-Standorte machte GPP höhere Durchschnittsmieten aus. Insbesondere Köln (plus 14 Prozent), Berlin (plus acht Prozent) und Hamburg (plus sieben Prozent) stachen hervor. In Frankfurt (18,50 Euro pro Quadratmeter und Monat) und Berlin (16,10 Euro pro Quadratmeter und Monat) wurden laut GPP die höchsten Durchschnittsmieten erzielt.

Es folgten Hamburg und München mit jeweils 15,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Ein ähnliches Preisniveau erreichten Düsseldorf (14,40 Euro pro Quadratmeter und Monat) und Köln (14,30 Euro pro Quadratmeter und Monat). In Stuttgart blieben Büroflächen den GPP-Berechnungen zufolge mit durchschnittlich 12,90 Euro pro Quadratmeter und Monat am erschwinglichsten.

Bürospitzenmiete steigt am deutlichsten in Berlin

Die Spitzenmiete ist laut GPP an sechs der Top-7-Standorte gestiegen, am deutlichsten in Berlin (plus 15 Prozent) und München (plus acht Prozent). Die höchsten Spitzenmieten wurden in Frankfurt (38,50 Euro pro Quadratmeter und Monat) und München (35,25 Euro pro Quadratmeter und Monat) errechnet. In Berlin stieg die Spitzenmiete auf 27,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

In Düsseldorf lag die Spitzenmiete von 26,50 Euro pro Quadratmeter und Monat demnach ungefähr auf Vorjahresniveau, in Hamburg stieg sie um vier Prozent auf 26,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das Spitzenpreisniveau in Stuttgart und Köln nahm 2016 laut GPP um jeweils ein Prozent zu, lag im Vergleich zu den anderen Top-7-Standorten mit 23 beziehungsweise 21,50 Euro pro Quadratmeter und Monat aber weiterhin deutlich niedriger.

Grund für diese Entwicklung sind GPP zufolge die weitere Verknappung des Flächenangebots und die starke Nachfrage nach Büroflächen in begehrten Bürolagen. Auch in Stadtteillagen werden für Neubau-Büroflächen inzwischen deutlich höhere Mieten gezahlt. Projektierte Büroflächen sind bereits vor Baustart vermietet und erzielen Preise auf Höchstniveau.

Leerstand reduziert sich im Schnitt um sieben Prozent

Der Leerstand an den Top-7-Standorten reduzierte sich GPP zufolge um sieben Prozent und lag Ende 2016 bei 4,9 Millionen Quadratmetern. Bei einem Gesamtbüroflächenbestand von 90,5 Millionen Quadratmetern entsprach das einer Leerstandsquote von 5,4 Prozent.

Die deutlichsten Rückgänge verbuchten Stuttgart (minus 19 Prozent) und Berlin (minus zwölf Prozent). Die niedrigste Leerstandsquote wies mit 2,8 Prozent Stuttgart auf. Auch in München war der Leerstand mit 3,7 Prozent auf einem Rekordtief. Laut GPP gibt es vor allem in der Münchner Innenstadt bei einer Quote von einem Prozent nahezu keine Büroflächen mehr.

Mehrheit der Flächen bereits vor Baustart vermietet

Daran ändern laut GPP auch die geplanten Fertigstellungen 2017 und 2018 (2,3 Millionen Quadratmeter) nichts, da die Mehrheit der Flächen bereits vor Baustart vermietet ist. Am meisten gebaut werde in Berlin (464.000 Quadratmeter), Hamburg (418.000 Quadratmeter) und Frankfurt (410.400 Quadratmeter).

Zwar kurbelt laut GPP die Angebotsknappheit die spekulative Bautätigkeit wieder an, doch dies reiche nicht aus für eine nachhaltige Entlastung des deutschen Büromarkts. Angesichts der unvorhersehbaren politischen Entwicklungen (US-Außenpolitik, Brexit oder Italien-Krise) hatten die Forschungsinstitute ihre Wirtschaftsprognosen für 2017 gesenkt, auf die Büromärkte der Top-7-Standorte wird sich diese Unsicherheit nach Meinung von GPP aufgrund des starken deutschen Arbeitsmarktes voraussichtlich aber kaum auswirken.

Daher prognostiziert German Property Partners für 2017 einen Büroflächenumsatz von rund 3,5 Quadratmetern, der leicht unter dem starken Jahresergebnis von 2016 liegen dürfte.

 

Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2016

 

HAM

BER

DUS

CGN

FFM

STU

MUC

TOP-7

Flächenumsatz

in m²

550.000

820.000

330.800

410.000

563.400

432.000

764.000

3.868.200

Veränderung

ggü. Vorjahr in %

+2

+1

-21

+41

+36

+49

+1

+10

Spitzenmiete

in €/m²/Monat

26,00

27,50

26,50

21,50

38,50

23,00

35,25

-

Durchschnittsmiete in €/m²/Monat

15,50

16,10

14,40

14,30

18,50

12,90

15,50

-

Büroflächenbestand in Mio. m²

13,47

19,17

7,62

7,80

11,72

7,74

22,96

90,47

Leerstand

in m²

684.100

710.000

750.000

400.000

1.255.400

220.000

843.000

4.862.500

Leerstandsrate

in %

5,1

3,7

9,8

5,1

10,7

2,8

3,7

5,4

Fertigstellungen 2017 + 2018 in m²

418.000

464.000

220.000

200.000

410.400

288.700

305.000

2.306.100

Quelle: German Property Partners

 

Büronutzer müssen sich 2017 auf höhere Mieten gefasst machen

Der Flächenumsatz an den Top-Büromärkten wird Savills zufolge aufgrund des knappen Angebots 2017 weiter zurückgehen, die Mieten weiter steigen. Für Berlin, Hamburg und München gelte dies in besonderem Maße.

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Die Leerstandsrate wird nach Angaben von Savills 2017 im Durchschnitt der Top 6 auf etwa fünf Prozent weiter fallen.

Deals mit Wohnportfolios sind rückläufig

Auch das Transaktionsvolumen am Wohnungsmarkt fiel 2017 laut Savills überdurchschnittlich aus. Trotz höherer Bautätigkeit bleibt der Markt aber auch hier angespannt. Am deutschen Wohnungsmarkt kommt Savills für 2016 auf ein Transaktionsvolumen von mehr als zehn Milliarden Euro: Dies liege vor allem an der Verdopplung des in Projektentwicklungen investierten Geldes. Was Unternehmensübernahmen oder Fusionen betrifft, geht Savills davon aus, dass die große Konsolidierungswelle im Wesentlichen vorüber ist.

Das Immobilienunternehmen JLL berichtet, dass auf dem Markt für Wohnungsportfolios bis Ende 2016 voraussichtlich rund 13 Milliarden Euro investiert werden, was einem Rückgang um fast 50 Prozent gegenüber 2015 entspräche.

Markt für Projektentwicklungen wächst

Auch der Immobilienberater CBRE sieht das Angebot am Wohnungsmarkt knapper werden. „Trotz der hohen Nachfrage beobachten wir ungebremste Investitionsaktivitäten“, sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland.

CBRE zufolge machten Projektentwicklungen im Gesamtjahr 2016 rund 25 Prozent der Investitionen am deutschen Wohninvestmentmarkt aus – das sind fünf Prozentpunkte mehr als 2015. Alleine in Berlin sind demnach im vergangenen Jahr knapp 775 Millionen Euro in Developments investiert worden. „Der Trend, in Neuentwicklungen zu investieren, wird sich 2017 zumindest in Berlin weiter fortsetzen“, so Lüttger.

Nach Berechnungen des Münchner Bauträgers Concept Bau wurden im ersten Halbjahr 2016 rund 2,5 Milliarden Euro alleine in Münchner Wohneigentum investiert, knapp die Hälfte davon seien in Neubauprojekte gewesen, was einem Zuwachs von zehn Prozent im Vergleich zu 2015 entspricht. Dieser Trend werde anhalten.

Wohnungsmarkt 2017: Hoffnung liegt auf Neubau und Studentenapartments

Am Wohnungsmarkt erwartet auch Savills, dass die Bauaktivität deutlich anziehen wird, während das Angebot im Bestand extrem knapp bleibt. Die dynamische Bauaktivität werde die Situation etwas entspannen. Die steigende Zahl der Neubauprojekte schaffe für Investoren Gelegenheiten, Geld anzulegen in einem ansonsten leer gefegten Markt.

Investoren, denen die Mietrenditen im Mehrfamilienhaussektor zu niedrig geworden sind, rät Savills für 2017 den Studentenwohnungsmarkt. Hier lassen sich demnach vergleichsweise hohe laufende Renditen erzielen. Ähnliches gelte für den Mikrowohnsektor. Der Trendindikator Immobilienpreise (DTI) von Dr. Klein zeigt, dass es etwa in München kaum noch Platz nach oben gibt, was die Preise für Eigentumswohnungen angeht – ganz im Gegensatz zu Frankfurt.

Hochphase der Immobilienkonjunktur setzt sich 2017 fort

Deutschland wird 2017 seinen Status als sicherer Hafen für Immobilien-Investments mit einem weiterhin sehr aktiven Immobilienmarkt beibehalten, ist sich der Investment Manager LaSalle sicher.

Zwar werde der Büroflächenmarkt von London kurzfristigen Investoren durch Brexit-bedingte Preisanpassungen Investmentgelegenheiten bieten, es spreche jedoch viel dafür, dass auch „die Hochphase der Immobilienkonjunktur in Deutschland noch einige Zeit anhalten wird“, so Claus Thomas, Deutschlandchef von LaSalle. Nicht zuletzt, weil Immobilieninvestments in Deutschland als sicherer Hafen betrachtet würden. Hier wird gemäß einer Studie der Deutschen Bank vor allem Frankfurt eine zentrale Rolle spielen.

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Für das Trendbarometer der Immobilienbank Berlin Hyp bewerteten rund 84 Prozent der Befragten den deutschen Immobilienmarkt im europäischen Vergleich immer noch als „viel“ oder „etwas attraktiver“.

Bestimmende Faktoren für die Entwicklung in den kommenden zwölf Monaten sind nach Meinung der Experten das nach wie vor niedrige Zinsniveau und die Kaufpreisentwicklung. Nahezu 60 Prozent der Befragten sehen für die Phase nach dem Brexit eine erhöhte, 37 Prozent eine gleichbleibende Nachfrage nach deutschen Immobilien. Der Assetklasse Büro bescheinigten 78 Prozent der von der Berlin Hyp Befragten eine Boomphase in den kommenden fünf Jahren. 

Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Büroimmobilie, Wohnungsmarkt