Wohnkostenbelastung in Deutschland: Miete versus Einkommen

Neuvermietungen in den deutschen Großstädten haben sich deutlich verteuert, zeitgleich sind aber auch die Einkommen gestiegen. Das ermittelten Wirtschaftsforscher. Damit stellen sie die Mär vom unbezahlbaren Wohnen in Frage: Die Belastung der Mieter ist seit Jahren konstant. Zumindest noch.

Bezahlbares Wohnen ist eines der großen politischen Themen unserer Zeit. Vor diesem Hintergrund wird zunehmend reguliert. Neben der bundesweiten geltenden Mietpreisbremse, die vor Kurzem noch einmal verlängert und verschärft worden ist, versuchen auch einzelne Länder über staatliche Maßnahmen den Mietmarkt zu regulieren: Berlin etwa mit seinem umstrittenen Mietendeckel, der im Februar in Kraft getreten ist, aber noch vom Bundesgerichtshof gekippt werden könnte.

Doch wird das Wohnen für immer mehr Menschen in Deutschland zum unbezahlbaren Luxus? Die Forscher des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln meinen: Nein. Es sei unstrittig, dass der Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen gerade in den Großstädten in den vergangenen Jahren zum Teil deutlich gestiegen ist. In den sieben größten Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) legte er – nach den aktuellsten Daten des IW Köln von 2018 – seit 2010 jährlich real um 4,3 Prozent zu. Mit dem wirtschaftlichen Aufschwung seien jedoch auch die Einkommen der Mieterhaushalte stark gewachsen – seit 2010 im bundesweiten Durchschnitt real um knapp sieben Prozent. 

"Die Wohnkostenbelastung – also die Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen – ist über Jahre praktisch konstant." Auszug aus Studie des IW Köln

Der Preisunterschied zwischen Neuvertragsmieten und Bestandsmieten zwischen 2016 und 2018 lag im bundesweiten Schnitt bei 14 Prozent – und damit deutlich höher als noch Mitte der 2000er Jahre, schreiben die Ökonomen.

Wohnkostenbelastung: Die Covid-19-Pandemie wird die Situation verschärfen

Die durchschnittliche Mietbelastung für Neuvermietungen lag nach Angaben des IW Köln aktuell bei rund 27 Prozent. Das entspricht etwa dem Niveau von vor zehn Jahren. Es gilt als Regel, dass die Schwelle von 30 Prozent nicht überschritten werden sollte.

Den Wirtschaftsforschern zufolge gibt es aber auch Haushalte mit einem merklichen Anstieg der Mietkostenbelastung. In den unteren Einkommensklassen zahlen rund drei von vier Haushalten mehr als 30 Prozent des Einkommens für die Bruttokaltmiete. Die Situation dieser Haushalte könnte sich durch die Covid-19-Pandemie noch verschlechtern. Mit Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit werden die Einkommen noch einmal sinken.

Während des Corona-bedingten Lockdowns im März und April wurden in den sieben größten Städten deutlich weniger Mietwohnungen nachgefragt, die Preise sind laut IW Köln dennoch konstant geblieben. Daten dazu, in welchem Ausmaß die Preise für die Neuvertragsmieten mit einer wirtschaftlichen Erholung weiter steigen werden, liefert das IW Köln nicht.

Anteil der Mieterhaushalte mit einer Wohnkostenbelastung über 30 Prozent

Wohnkostenbelastung

IW-Ökonomen: Wohngeld als "sehr gutes sozialpolitisches Instrument" ausweiten

Zumindest in den sieben teuren Metropolen könnte man den Kreis der Wohngeldberechtigten vergrößern, meint IW-Ökonom Dr. Maximilian Stockhausen. Sozialwohnungen wiederum seien selten treffsicher – der Studie nach sollten Mietverträge befristet und der Bedarf regelmäßig überprüft werden. Zudem betonen die Studienautoren, dass der Immobilienmarkt mehr Wohnungen für niedrige Einkommen schaffen könnte, wenn es dafür genügend Bauland gebe.

"Solange nicht genug Flächen zur Verfügung stehen, werden Projektentwickler natürlich das bauen, was den höchsten Profit bringt." IW-Immobilienexperte Pekka Sagner

Städte und Gemeinden könnten dieser Entwicklung gegensteuern, indem sie bei Grundstücksverkäufen auf Konzeptvergaben setzten, so Sagner weiter. Bei diesem Ansatz verkaufen Kommunen Grundstücke zum Höchstpreis, stellen aber Bedingungen – so müssen Projektentwickler passende Konzepte vorlegen und den Bau von preisgünstigen Wohnungen garantieren.

Die steigende Zahl von Haushalten in überbelegten Wohnungen verdeutlicht der Studie zufolge die Notwendigkeit, mehr Wohnungen bereitzustellen. Stadtränder und Umlandgemeinden bieten demnach Potenzial für den Bau von neuen und erschwinglichen Neubauten.

IW-Analyse "Wohnen –  die neue soziale Frage?"

Immowelt: Mietpreisbremse bremst kaum

Wie sich die Angebotsmieten in deutschen Großstädten fünf Jahre vor und fünf Jahre nach Einführung der Mietpreisbremse 2015 verändert haben, zeigt eine Studie des Maklerportals Immowelt. Mit dem Ergebnis: Die Mietpreisbremse wirkt kaum.

Am stärksten sind die Kaltmieten in Berlin gestiegen mit einem Plus von 44 Prozent seit Einführung der Mietpreisbremse – und damit genauso stark wie zwischen 2010 und 2015. In München kletterten die Preise seit 2015 um 30 Prozent (davor 31 Prozent). In Stuttgart (davor 27 Prozent) und Düsseldorf (davor nur 16 Prozent) sind die Angebotsmieten um jeweils 24 Prozent gestiegen.

In 26 Städten – dazu gehört auch die Metropole Hamburg – sind die Mietpreisanstiege seit 2015 wiederum gebremst: Lag der Anstieg davor bei 29 Prozent, sind es danach nur noch 14 Prozent. Das führen die Makler darauf zurück, dass Hamburg im Gegensatz zu anderen Großstädten die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen mit gezielten Wohnbauprogrammen abgefangen hat. In anderen Großstädten wiederum hat sich die Situation massiv verschärft. Am deutlichsten zeigt sich das der Studie zufolge in Heilbronn (Baden-Württemberg): Dort sind die Preise in den fünf Jahren seit Geltung der Mietpreisbremse um 22 Prozent gestiegen, in den fünf Jahren danach um 37 Prozent.

Der Analyse zufolge sind die inserierten Mieten in 39 der 40 Städte weiter gestiegen, in 37 Städten im zweistelligen prozentualen Bereich. Untersucht hat Immowelt Wohnungen mit einer Größe von 40 bis 120 Quadratmetern. Die Daten stammen jeweils aus dem ersten Halbjahr 2010, 2015 und 2020.


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Schlagworte zum Thema:  Vermietung, Miete