Mietkostenbelastung konstant, Wohnflächenkonsum stagniert

Die Mietkostenbelastung ist laut einer Studie des IW Köln seit Jahren relativ konstant, trotz steigender Mieten. Das liege auch daran, dass Mieter immer enger zusammenrücken oder in überbelegten Haushalten (Crowding) leben. Mehr Neubau von kleineren Wohnungen wäre demnach sinnvoll.

Wie die Studie "Mangelware Wohnraum – Ökonomische Folgen des Mietpreisbooms in deutschen Großstädten" des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Kooperation mit dem Max Planck Institut für Gesellschaftsforschung ausführt, haben die steigenden Mieten vor allem in den deutschen Großstädten dazu geführt, dass die Wohnfläche eines durchschnittlichen Mieterhaushaltes zwischen 2010 bis 2017 um drei Quadratmeter zurückgegangen ist.

Darüber hinaus kam es zum sogenannten "Crowding-Phänomen", das heißt, die Anzahl der Bewohner einer Wohnung ist höher als die Anzahl der Räume. Das galt 2017 für 7,3 Prozent der Mieterhaushalte in Großstädten, 2010 waren es nur fünf Prozent.

Wohnsituation dieser Mieterhaushalte in den Großstädten

Vor allem die deutschen Großstädte und Ballungsräume sind der Studie zufolge von einem Mietpreisboom geprägt. Das betrifft vor allem Neuvertragsmieten. Danach wuchsen die Durchschnittlichen Mieten zwischen 2007 und 2019 nominal am stärksten in Berlin, wo sie sich mehr als verdoppelt haben, gefolgt von München und Stuttgart, wo die Steigerungen noch 80 Prozent betrugen. Trotzdem stagniert auch in den großen Städten die Mietkostenbelastung der Haushalte (Anteil der Bruttokaltmiete am monatlichen Nettoeinkommen) seit 2010 auf einem konstanten Niveau, über alle Einkommensklassen hinweg, lautet ein zentrales Ergebnis der Studie.

Einen Erklärungsgrund für die stagnierende Mietkostenbelastung vor allem einkommensschwächerer Haushalte sehen die Studienautoren im Rückgang der konsumierten Wohnfläche. Das einkommensärmste Fünftel der Mieterhaushalte musste im Jahr 2017 etwas mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettohaushaltseinkommens für die Bruttokaltmiete aufwenden, das waren etwa zehn Prozentpunkte mehr als das nächsthöhere Einkommensquintil zahlte. Im Vergleich: Die einkommensstärksten 20 Prozent der Mieterhaushalte in Deutschland wendeten im Jahr 2017 im Durchschnitt nur 18 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Miete auf.

Infolgedessen steigt in den Großstädten die durchschnittliche Haushaltsgröße, während die durchschnittliche Wohnfläche pro Mieterhaushalt stagniert. Dieser Trend zeigt sich der IW-Studie zufolge über alle Einkommensgruppen hinweg. Gleichzeitig steigt der Anteil der Haushalte und Personen, die in zu kleinen Wohnungen leben, weil Bestands- und Neuvertragsmieten immer weiter auseinanderdriften: Bei einem Umzug werden zum Teil hohe Mietaufschläge fällig, was Mieter davon abhält aus der zu kleinen Wohnung auszuziehen, heißt es in der Studie. Umgekehrt bleiben Haushalte, in denen der Wohnraumbedarf gesunken ist, in zu groß gewordenen Wohnungen, weil auf dem Markt nichts Vergleichbares zu finden ist, was das Preis-Leistungs-Verhältnis betrifft.

In wirtschaftsstarken Regionen sind die Erst- und Wiedervermietungen zwischen 2016 und 2018 deutlich gestiegen, wie aus dem Wohngeld- und Mietenbericht 2018 der Bundesregierung hervorgeht. In den Metropolkernen erhöhte sich die Miete dabei um zirka sechs Prozent. 2017 betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete dort 10,88 Euro pro Quadratmeter.

Fazit: Der Neubau von großen Wohnungen geht am Bedarf vorbei

Der Wohneigentumsmarkt kann die Situation laut IW-Studie unter anderem wegen der gestiegenen Eigenkapitalanforderungen nicht auffangen. Die große Mehrheit der Haushalte in den 14 vom IW analysierten deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern wohnt zur Miete. Gerade der Anteil junger Familien beim Eigentumserwerb ist zurückgegangen. Bleibt die Option eines Umzugs in eine (größere) Eigentumsimmobilie aus, blieben Familien zunehmend in den (kleineren) Mietwohnungen. Folge: Die konsumierte Wohnfläche pro Kopf sinkt.

Die Studienautoren beobachten, dass Neubauwohnungen im Vergleich zum Bestand signifikant größer sind und damit nur ein sehr enges Marktsegment bedienen. Das Fazit lautet: Um einen weiteren nachfragegetriebenen Anstieg der Mietpreise zu dämpfen, muss in den Großstädten und Ballungsräumen mehr passgerechter Wohnraum zur Verfügung gestellt werden.

Wie ein Vergleich örtlicher Statistiken durch die Deutsche Presse-Agentur (dpa) ergab, wird in den sieben größten deutschen Städten immer mehr gebaut. Besonders in Hamburg seien viele neue Wohnungen fertiggestellt worden: Alleine im vergangenen Jahr seien es 58 pro 10.000 Einwohner gewesen, heißt es bei dpa. Es folgten München (53), Frankfurt (47) und Berlin (46). Köln lag mit 36 neuen Wohnungen nur knapp über dem bundesweiten Durchschnitt von 35 Einheiten. Düsseldorf (32) und Stuttgart (30) blieben darunter.

Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt seien inzwischen in der Lage, ihren Bedarf nach und nach zu decken, sagte der Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), Michael Voigtländer. Probleme sieht er weiterhin in Köln und Berlin, aber auch in München und Stuttgart.


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