Eine Überbelegung der Wohnung berechtigt den Vermieter, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Das gilt auch, wenn die eigenen Kinder des Mieters der Grund für die Überbelegung sind.
Hintergrund: Vier Personen auf 26 Quadratmetern
Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Das Mietverhältnis über die Ein-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von knapp 26 Quadratmetern besteht seit 2011.
Die Wohnung besteht aus einem Wohnraum mit 16 Quadratmetern, einer Küchenzeile und einem Bad mit Toilette. Zudem ist der Wohnung ein Kellerabteil zugeordnet.
Im Mietvertrag ist festgehalten:
„Aufgrund der geringen Größe der Wohnung ist der Mieter nicht berechtigt, eine weitere Person auf Dauer in die Wohnung aufzunehmen, soweit es sich hierbei nicht um die Ehefrau des Mieters bzw. den Ehemann der Mieterin handelt.“
In der Wohnung lebten dann tatsächlich vier Personen: Der Mieter, seine Ehefrau und seine 2010 und 2013 geborenen Kinder.
Die Hausverwaltung forderte den Mieter auf, die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen zu reduzieren. Nachdem der Mieter nicht reagiert, kündigte der Vermieter den Mietvertrag.
Entscheidung: Überbelegung rechtfertigt Kündigung
Die Kündigung ist wirksam. Der Mieter hat durch die Überbelegung der Wohnung gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen.
Als Faustregel kann insoweit gelten, dass keine Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 Quadratmetern entfällt oder bei Familien durchschnittlich 10 Quadratmeter pro Person zur Verfügung stehen. Diese Richtwerte sind hier weit überschritten, da auf eine Person gerade einmal vier Quadratmeter Wohnfläche kommen und es sich um eine Einzimmerwohnung handelt.
Grundsätzlich darf ein Mieter seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Hierdurch darf aber keine Überbelegung eintreten. Bei Abschluss des Mietvertrages hatte der Mieter schon ein Kind, das in die Wohnung mit eingezogen ist. Bereits damals lag eine Überbelegung vor. Diese hat sich durch die Aufnahme des zweiten Kindes noch erhöht.
(AG München, Urteil v. 29.4.2015, 415 C 3152/15)
Mieterverein kritisiert Urteil
Der Münchner Mieterverein hält das Urteil für „sehr fragwürdig“, heißt es in einer Mitteilung. Für eine Kündigung wegen Überbelegung müsse die Mietsache gefährdet sein. Es sei nicht nachvollziehbar, wie von zwei Kindern eine solche Gefährdung ausgehen solle. Der Fall zeige einmal mehr, wie groß die Wohnungsnot in München sei.
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