Frühjahrsgutachten: So gelingt die Wende am Wohnungsmarkt Infografik

Hohe Wohnpreise, knappes Angebot – 2020 könnte die Wende sein, wenn die Anreize für Investoren und Vermieter stimmen. Mit einer Politik der Mietendeckel und Regulierungen werde man die Wohnungsnot aber nicht lösen können, schreibt der Immobilienweise Professor Lars P. Feld im Frühjahrsgutachten.

Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld (Universität Freiburg), einer der Immobilienweisen, der für das Frühjahrsgutachten 2020 des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss den deutschen Immobilienmarkt analysiert hat, erteilt in seinem Beitrag radikalen Eingriffen in den Wohnungsmarkt eine deutliche Absage.

"Der Mietendeckel entspricht einer schleichenden Enteignung der Vermieter", so Feld. Durch "Politik aus der sozialistischen Mottenkiste" werde man die Wohnungsnot und die Unzufriedenheit nicht langfristig lösen können.

Investitionen attraktiver machen

Stattdessen sollten die Maßnahmen auf der Angebotsseite ansetzen, rät Feld. Konkret sei es wichtig, Investitionen für Bauunternehmen attraktiver zu machen, was wiederum bedeutete, dass Regulierungen abgebaut werden müssten. Um soziale Härtefälle am Wohnungsmarkt "aufzufangen", empfiehlt Feld die Reformierung des Wohngeldes.

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Vielmehr brauche es mehr Genehmigungs- und Planungskapazitäten sowie die Ausweisung von ausreichend Bauland. In diesem Zusammenhang schlägt Feld außerdem gesenkte Hebesätze oder eine Stundung zur temporären Entlastung während der Einführungsphase der neuen Grundsteuer vor – eine Regelung, die er grundsätzlich positiv bewertet.

Die im Zuge der Neuordnung mit verabschiedete "Grundsteuer C" sieht er problematisch. Speziell finanzschwache Bürger hatten Grundstücke aufgrund höherer Steuern verkaufen müssen, sodass die Verteilungswirkung als ungerecht empfunden wurde. Außerdem dürfte in vielen Fällen unklar sein, welche Gründe für brachliegende Bauflächen bestehen", so Feld.

Energetische Sanierung: Steuerliche Förderung auch für Mietwohnungen

Feld macht sich in seinem Beitrag im Frühjahrsgutachten auch dafür stark, dass im Rahmen des Klimaschutzgesetzes nicht nur für selbstgenutztes Wohneigentum, sondern auch für Mietwohnungen und damit für Investoren und Vermieter steuerliche Anreize geschaffen werden müssten – aktuell ist dafür keine entsprechende Regelung geplant. Auch Nichtwohngebäude finden derzeit keine Berücksichtigung, obwohl auf diesen Gebäudetypus rund 36 Prozent des Gebäudeenergieverbrauchs entfallen. Schnelle Erfolge der CO2-Einsparung im Gebäudebereich seien kaum zu erwarten. Das liege nicht zuletzt an der hohen Mietquote in Deutschland, so Feld.

"Es sollte sichergestellt werden, dass Vermieter ebenfalls Anreize für Investitionen in die Mietobjekte haben." Der Immobilienweise Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld im Frühjahrsgutachten

Neben dem marktwirtschaftlichen Ansatz einer CO2-Bepreisung sei zudem eine langfristig angelegte steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung sinnvoll, da die Kapazitäten in der Baubranche zum einen bereits ausgelastet seien und sich Sanierungszyklen zum anderen über lange Zeiträume erstreckten.

Frühjahrsgutachten: Mietendynamik in den Städten verlangsamt sich marginal

Die Angebotsmieten sind laut Frühjahrsgutachten im deutschen Durchschnitt im Jahr 2019 gegenüber dem Vorjahr um 3,5 Prozent auf zuletzt 8,13 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Zugrunde gelegt wurden die Mieten für eine 60 bis 80 Quadratmeter große Wohnung mit gute Ausstattung (alle Baujahre). Damit, so ein Ergebnis des Gutachtens, habe sich der Anstieg der Mieten leicht verlangsamt: zwischen 2017 und 2018 lag das Plus bei 3,8 Prozent.

In den sogenannten A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sind die Mietpreise den Wissenschaftlern zufolge seit 2010 um 19 bis 60 Prozent gestiegen. Ein Grund sei, dass der Wohnungsneubau vielerorts nicht mit der starken Zuwanderung mithalten konnte – doch das Bevölkerungswachstum schwäche sich immer mehr ab, meint Prof. Dr. Harald Simons, Immobilienweiser und Vorstand der Empirica AG, der für das Frühjahrsgutachten die Wohnungsmärkte untersucht hat.

Besonders klar sei dies in Berlin der Fall: dort ist das jährliche Wachstum der Einwohner von 55.000 (2016) über 39.000 (2017) auf 31.000 (2018) geschrumpft. Dieser Rückwärtstrend habe sich 2019 in vielen anderen Städten fortgesetzt, sagt Simons.

Anspannung am Mietmarkt verschärft sich nicht mehr – wenn investiert wird

Der teilweise "stürmische" Anstieg der Mieten hört laut Simons auch in einigen der großen Städten auf, dies lasse auf Veränderungen in der Entwicklung von Angebot und Nachfrage schließen. Am weitesten fortgeschritten sei diese Entwicklung in Berlin, gefolgt von Hamburg.

"Insgesamt ist damit zu rechnen, dass sich die Anspannung auf den Wohnungsmärkten der A-Städte auch im Jahr 2020 nicht weiter verschärft. Vielleicht könnten die Märkte sich sogar leicht entspannen." Prof. Dr. Harald Simons, Immobilienweiser im Frühjahrsgutachten

Dies sei jedoch davon abhängig, ob die Investitionsneigung bestehen bleibe oder ob sich Investoren von den Wohnungsmärkten zurückziehen, so Simons. 2019 habe der Wohnungsneubau in allen A-Städten das Wachstum der Wohnungsnachfrage übetroffen, vor allem in Hamburg, Berlin, Düsseldorf und Stuttgart. Auch 2020 dürfte das Angebot in den Top 7 stärker wachsen als die Nachfrage, so Simons.

Keine Entwarnung bei den Preisen für Wohneigentum in den Städten

Der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen hingegen hat sich den Wissenschaftlern zufolge im vergangenen Jahr gegenüber dem Vergleichsjahr 2018 nicht vermindert und liegt mit 9,7 Prozent weiterhin auffällig über der Wachstumsrate der Neuvertragsmieten. Nur in München ist der Preisanstieg mit knapp sieben Prozent schwächer ausgefallen. Seit 2011 steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stärker als die Neuvertragsmieten.

"Die Ursache für diese Entwicklung ist auf dem Kapitalmarkt zu suchen, also den niedrigen Zinsen", erklärt Simons.

Wo sich Wohninvestitionen lohnen (I): Ländliche Räume

In den wachsenden ländlichen Kreisen stiegen die Angebotsmieten vom dritten Quartal 2018 bis zum dritten Quartal 2019 laut Frühjahrsgutachten mit vier Prozent überdurchschnittlich an. In den schrumpfenden ländlichen Kreisen hingegen betrug die Preissteigerung lediglich ein Prozent. Die Spanne der Mieten in den ländlichen Kreisen ist relativ eng – 80 Prozent der Kreise weisen ein durchschnittliches Mietniveau zwischen 5,20 Euro und 7,50 Euro pro Quadratmeter auf.

Die Angebotspreise in den wachsenden ländlichen Kreisen verdoppelte sich in deisem Zeitraum nahezu, von 1.057 Euro auf 2.097 Euro pro Quadratmeter. Sie erreichten damit das aktuelle Preisniveau der städtischen Kreise und kreisfreien Städte von 2.070 Euro pro Quadratmeter. Auch in den stagnierenden ländlichen Kreisen stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 68 Prozent von 865 Euro auf aktuell 1.457 Euro pro Quadratmeter, während sich die Angebotspreise in den schrumpfenden ländlichen Kreisen mit einem Anstieg von 27 Prozent verhalten entwickelten (von 785 Euro auf 1.000 Euro pro Quadratmeter).

"Unter den ländlichen Kreisen gibt es eine differenzierte Entwicklung, die unterschiedliche Herausforderungen, aber auch Investitionschancen mit sich bringt." Carolin Wandzik, Geschäftsführerin der Gewos im Frühjahrsgutachten

Bewerte man Indikatoren wie die Wohnungsmarktentwicklung bis 2030, die wirtschaftliche Entwicklung und die Finanzierbarkeit des Wohnens, so ergebe sich für einige ländliche Regionen ein für Wohninvestments besonders günstiges Chancen-Risiko-Verhältnis, vor allem in Niedersachsen, Schleswig-Holsteins sowie in Bayern und Baden-Württemberg.

Wo sich Wohninvestitionen lohnen (II): Betreutes Wohnen

Bis 2035 werden nach Angaben des Frühjahrsgutachtens in Deutschland rund 4,3 Millionen Menschen Leistungen aus der gesetzlichen Pflegeversicherung beziehen, was gegenüber 2015 einer Steigerung um knapp 50 Prozent entspricht, davon werde etwa die Hälfte in Wohnanlagen für Betreutes Wohnungen oder anderen Seniorenunterkünften unterkommen.

Aktuell sind rund 7.000 Wohnanlagen für Betreutes Wohnen unterschiedlichster Klassifizierung mit etwa 300.000 Wohnungen in Deutschland vorhanden, heißt es im Gutachten, zusätzlich umfasst die Projektpipeline rund 600 in Bau befindliche sowie projektierte Wohnanlagen.

Nicht zuletzt wegen der politischen Unsicherheit bei Investitionen in stationäre Pflegeeinrichtungen, wurde in den vergangenen Jahren verstärkt in Wohnimmobilien für das Betreute Wohnen investiert. Die Generation der "Babyboomer", die mittelfristig die Hauptzielgruppe verschiedenster Wohn- und Betreuungsformen im Alter sein wird, ist demnach gut ausgebildet und vermögend, wodurch alternative Wohnformen in den Fokus der Investoren rücken werden. Insgesamt könne man von einer Bedarfsquote ausgehen, die deutschlandweit im Mittel bei 4,5 Prozent der Bevölkerung 65 plus liegt.

-> Analysen und Vorschläge der Experten zu allen Teilmärkten finden Sie im Frühjahrsgutachten 2020.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Wohnungsmarkt, Wohnungsnot