Immobilienweise: Bauturbo noch kein Gamechanger

Wo steht die Immobilienwirtschaft, welchen Beitrag kann die Branche zur wirtschaftlichen Erholung leisten, und wo sind die entscheidenden politischen Hebel für mehr Wohnungsbau? Das jüngste Frühjahrsgutachten des Rats der Immobilienweisen wurde am 10. Februar an Sabine Poschmann (SPD), Parlamentarische Staatssekretärin im Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, übergeben.

Auftraggeber der seit 2003 jährlich erscheinenden Publikation ist der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Die Studie bündelt Marktinformationen und soll eine differenzierte Analyse der Immobilienmärkte über alle Nutzungsarten hinweg liefern.

Zu den Immobilienweisen gehören unter anderem Professor Lars Feld, Direktor des Walter Eucken Instituts an der Universität Freiburg, und Dr. Ralph Henger vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln als Experte für Wohnimmobilien.

Kosten senken und Investitionen attraktiv machen

Die hohen Bau- und Finanzierungskosten und eine schwache Nachfrage belasteten insbesondere den Wohnungsbau, heißt es im Frühjahrsgutachen. Niedrige Genehmigungszahlen, begrenzte Kapazitäten und langsam wirkender Zinssenkungen dürften auch 2026 nur zu einer verhaltenen Stabilisierung führen.

Die bisherigen Maßnahmen der Bundesregierung sehen die Immobilienweisen eher als inkrementelle Anpassungen als einen grundlegenden Strukturbruch: Der Bauturbo werde noch kein Gamechanger sein. Und das Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität bringe nur dann echte Wachstumsimpulse, wenn die Mittel zusätzlich statt ersetzend eingesetzt werden. Stattdessen sollten die ordnungspolitischen Rahmenbedingungen verbessert werden, um Kosten zu senken und Investitionen wirtschaftlich attraktiv zu machen. Von zentraler Bedeutung ist dabei den Experten zufolge die Vereinfachung und Harmonisierung von Planungs- und Genehmigungsverfahren.

Verminderte Anreize für Investitionen in den Neubau und Sanierungen sehen die Experten in der Mietregulierung, die langfristig den Angebotsengpass verschärfen dürfte. Auch wirken die hohen Grunderwerbsteuersätze als Markteintrittsbarriere, gleichzeitig verteuert die Grundsteuer das Wohnen.

Krise im Neubau über Strukturprobleme lösen

Der Markt für Wohnimmobilien entwickelt sich laut Studie weiterhin uneinheitlich: Für 2025 wird mit knapp 235.000 fertiggestellten Wohnungen gerechnet und für 2026 sogar nur noch mit 215.000 Wohnungen. Danach werden die Fertigstellungen wieder steigen – das führen die Immobilienweisen unter anderem darauf zurück, dass im vergangenen Jahr die Zahl der Baugenehmigungen (238.000) 10,5 Prozent über dem Vorjahr liegt.

Allerdings steht dem bis zum Jahr 2040 ein jährlicher Bedarf von 257.400 Wohneinheiten gegenüber. Die Krise im Neubau erfordert den Experten zufolge eine aktive Politik, die sich auf eine Lösung der zentralen Strukturprobleme des Wohnungsmarktes richtet. Die Bundesregierung habe zwar 2025 einige Maßnahmen umgesetzt – darunter den Start des Bauturbos und die Reaktivierung der EH55-Neubauförderung –, wichtige Punkte würden jedoch zu langsam vorangebracht oder gar nicht erst angegangenen, darunter:

• die Senkung der Baukosten,
• die Umsetzung des Gebäudetyp E,
• die Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsbeschleunigung,
• die Senkung der Erwerbsnebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuer.

Die Folge beschreiben die Autoren so: Es sei absehbar, dass keine nennenswerten Impulse zu erwarten sind und die Anreize für Bauinvestitionen aufgrund von angekündigten Verschärfungen des Mietrechts und Vergesellschaftungsgedankenspielen sogar noch sinken.

"Wir können nicht mit kleinen Reformen weitermachen, wenn die Probleme struktureller Natur sind. Ob Wohnen, Handel, Logistik, Innenstädte und so weiter: Eine zukunftsfähige Immobilienwirtschaft entsteht durchs Ermöglichen", sagte ZIA-Präsidentin Iris Schöberl.

Förderpolitik und Steuerrecht zusammendenken

Auf dem Wohninvestmentmarkt nahmen die Aktivitäten laut ZIA-Frühjahrsgutachten 2025 wieder zu, sie blieben aber hinter den Erwartungen zurück. Zwar dürfte die Summe der gezahlten Kaufpreise im Jahr 2025 wieder das Niveau von 2022 erreichen, das allerdings sei durch die Zinswende geprägt und liege knapp 16 Prozent unter dem Höhepunkt im Jahr 2021, rechnen die Immobilienweisen vor.

Auch wenn eines der Hauptmotive für Investments in Wohnimmobilien der Inflationsschutz sei: die Risikoprämie gegenüber risikolosen Staatsanleihen sei noch nicht hoch genug, um wieder ausreichend Investitionen in den Wohnungsmarkt zu lenken. "Es braucht Strukturreformen, die Förderpolitik und Steuerrecht konsequent zusammendenken", heißt es im Frühjahrsgutachen 2026.

Die Mieten für Wohnungen haben weiter zugelegt: Die Angebotsmiete lag im Bundesdurchschnitt im vierten Quartal 2025 gegenüber dem vierten Quartal 2024
4,1 Prozent höher. In den A-Städten hat sich die Mietdynamik (plus 2,9 Prozent) etwas abgeschwächt. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser steigen seit der zweiten Jahreshälfte 2024 wieder. Im vierten Quartal 2025 lagen die inserierten Kaufpreise für Wohnungen bundesweit um 3,8 Prozent über den Werten des Vorjahresquartals, bei den Häusern um 2,8 Prozent.

"Die wirtschaftliche Dynamik insgesamt wird gebremst: Investitionen werden zurückhaltender getätigt, Innovationen verzögern sich, Unternehmen können ihr Potenzial nicht vollständig entfalten, und die Wettbewerbsfähigkeit des Standorts auf nationaler wie internationaler Ebene leidet", erklärte Prof. Dr. Dr. h. c. Feld: "Kurz: Ohne gezielte Reformen droht ein nachhaltiger Wachstums- und Produktivitätsverlust."

Ergebnisse aus dem Frühjahrsgutachten 2026 im Überblick

• Gesamtwirtschaftliche Entwicklung: Strukturelle Schwäche mit regulatorischen und investiven Defiziten
• Büroimmobilien: Ohne spürbare Belebung, Fokus verschiebt sich zur Bestandsbewirtschaftung
• Logistikimmobilien: Bodenbildung bei Kaufpreisen abgeschlossen, neue Nachfrage im Verteidigungssektor
• Corporate Real Estate: Hohe Resilienz trotz schwieriger Gesamtwirtschaft
• Hotelimmobilien: Rückkehr zu Stabilität, aber Konsolidierungsdruck im Betreibermarkt
• Einzelhandelsimmobilien: Nahversorgung wächst stärker, intelligente Mischung mit anderen Nutzungen nötig
• Gesundheits- und Sozialimmobilien: Bautätigkeit aufgrund von Investitionshemmnissen hinter dem Bedarf
• Bildungsimmobilien: Massiver Investitionsstau, vor allem bei Schulen
• Wohnimmobilien: Krise im Neubau ohne politische Antwort auf zentrale Strukturprobleme
• Innenstadtentwicklung: Aufenthaltsqualität, Erlebniswert und attraktive öffentliche Räume werden wichtiger

ZIA-Frühjahrsgutachten 2026 des Rates der Immobilienweisen (PDF)

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