Immobilienweise: Größere Wohnungen in der Stadt sind gefragt

Die Mieten sind weiter gestiegen, der Preisanstieg für Wohnimmobilien hat sich beschleunigt – und in den Städten fehlen ausreichend große Wohnungen. Das geht aus dem Frühjahrsgutachten 2022 der Immobilienweisen hervor.

Die Angebotsmieten für Wohnungen im Bestand sind im Jahr 2021 weiter auf 8,46 Euro pro Quadratmeter monatlich im bundesweiten Durchschnitt gestiegen – das ist eine ähnlich dynamische Entwicklung gegenüber 2020 (plus 3,7 Prozent) wie im Jahr zuvor (plus 3,1 Prozent). Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind im bundesweiten Mittel gegenüber dem Vorjahr sogar um satte 14,3 Prozent auf 3.140 Euro pro Quadratmeter gestiegen, also noch einmal stärker als im Vorjahr (plus 11,2 Prozent). Das sind Zahlen aus dem Frühjahrsgutachten 2022, das der Rat der Immobilienweisen im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) jährlich erstellt.

Beim Neubau von Wohnungen schätzen die Studienautoren, dass 2021 rund 315.000 Wohnungen fertiggestellt worden sind, und gehen davon aus, dass der Neubau in den kommenden Jahren weiter steigen wird. "Trotz des hohen Bauüberhangs ist aber der Bau von 400.000 Wohnungen pro Jahr in dieser Legislaturperiode kaum erreichbar", prognostiziert Prof. Dr. Harald Simons, Autor des Kapitels "Wohnimmobilien" und Vorstandsmitglied bei der Empirica AG. Ein – durch welche Instrumente auch immer bewirkter – weiterer Anstieg der Baugenehmigungen werde sich wegen der langen Bauzeit insbesondere bei Geschosswohnungen erst nach 2025 in höheren Fertigstellungszahlen auszahlen.

Größere Wohnungen gefragt

Simons macht vor diesem Hintergrund darauf aufmerksam, dass die Zahl der großen Haushalte mit drei und mehr Personen im vergangenen Jahr deutlich stärker gestiegen ist (plus 6,6 Prozent) als die Anzahl kleinerer Haushalte (plus 3,1 Prozent) – am Bedarf vorbei sind dem Gutachten zufolge aber vor allem kleinere Geschosswohnungen gebaut worden. "Die Folgen gerade für einkommensschwache Familien sind drastisch", so Simons.

Deutlich mehr als 40 Prozent aller einkommensschwachen Vier-Personen-Mieterhaushalte in den Großstädten wohnen laut dem Experten beengt in Wohnungen, die kleiner als 80 Quadratmeter sind. Knapp 20 Prozent dieser Vier-Personen-Haushalten haben sogar weniger als 65 Quadratmeter zur Verfügung.

"Den Städten ist daher dringend anzuraten, zumindest ihre wohnungspolitischen Strategien zu überprüfen und Familien einen sehr viel größeren Stellenwert einräumen", so Simons. Derart beengte Wohnverhältnisse seien – nicht nur in Zeiten von Homeoffice und Homeschooling – sozial- und wohnungspolitisch inakzeptabel.

Modulares und serielles Bauen

Die Zielmarke von 400.000 Wohnungen aus dem Koalitionsvertrag sieht Dr. Andreas Mattner, Präsident des Spitzenverbandes der Immobilienwirtschaft ZIA, als eine Art "Lebensversicherung" gegen Regulierung, denn "jede weitere Regulierung würde an der Olaf-Scholz-Zahl 400.000 nagen. "Also", fordert Mattner: "Keine Manipulationen an Mietenspiegeln, Hände weg vom Mietrecht, sofortiger Regulierungsstopp und den Turbo einlegen beim Bau."

Der Immobilienweise Prof. Dr. Dr. h.c. Lars P. Feld (Universität Freiburg), der gerade als ökonomischer Berater von Finanzminister Christian Lindner (FDP) berufen wurde, hat für das Frühjahrsgutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung analysiert. Er kommt zu dem Schluss, dass die von der Politik beabsichtigte Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren – etwa durch die Digitalisierung der Verwaltung und den Abbau von Bürokratie – sowie modulares und serielles Bauen valide Ansätze sind, um mehr Wohnraum schneller verfügbar zu machen und das Bauen preisgünstiger zu gestalten.

Doch Feld macht sich auch Sorgen: "Dem stehen jedoch punktuelle Maßnahmen zum Erreichen der Klimaschutzziele entgegen. So kommen weitere Auflagen für die energetische Sanierung oder die Solarpflicht auf Dächern von Wirtschaftsimmobilien hinzu." Im Rahmen der im Koalitionsvertrag angekündigten Bau-, Wohnkosten- und Klimachecks müsse die Politik diese Zielkonflikte auflösen, damit Regulierung und Bürokratie die angestrebte Dynamik im Wohnungsbau nicht bremsten.

ZIA-Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen 2022


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