Immobilienweise: Corona-Folgen am Wohnungsmarkt kommen später

Der Wohnungsmarkt ist von der Coronakrise bislang kaum betroffen. Für eine Entwarnung sei es aber zu früh, schreiben die Immobilienweisen in ihrem außerplanmäßigen Herbstgutachten. Die Nachfrage nach Wohnungen könnte sich noch entscheidend verändern – was Lage und Geldbeutel betrifft.

"Zwar sind Folgen in der Assetklasse Wohnen, anders als im Gewerbebereich, bislang nicht zu spüren, aber Effekte sind zeitverzögert zu erwarten", heißt es in dem Herbstgutachten, das der "Rat der Immobilienweisen" im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) außerplanmäßig erstellt hat. Die Situation auf den deutschen Immobilienmärkten sowie die Aus- und Nachwirkungen der Coronakrise seien darin neu analysiert und bewertet worden, schreibt der Spitzenverband.

Untersucht wurden für das Herbstgutachten neben dem Wohnungsmarkt auch die Märkte für Büro-, Logistik-, Hotel- und Pflegeimmobilien sowie Einzelhandelsimmobilien. Für die Politik und die Wirtschaft haben die Experten für alle Assetklassen Entscheidungshilfen erarbeitet.

Wohnungsmarkt: Ausblick und Empfehlungen für Politik und Immobilienbranche

Je länger die wirtschaftliche Rezession andauert, desto gravierender sind dem Gutachten zufolge die Effekte für die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Erste Daten für das zweite Quartal 2020 zeigen, dass die Wirtschaftsleistung zuletzt um rund zehn Prozent im Vergleich zum Vorquartal zurückging. Robust zeigte sich lediglich die Bauwirtschaft: Die Bauproduktion ging zum Beispiel während des Lockdowns im Vormonatsvergleich nur um maximal zwei Prozent zurück.

Der Umfang von Unternehmensschließungen wird sich jedoch frühestens im kommenden Jahr zeigen – so die Immobilienweisen. Nimmt die Arbeitslosigkeit zu und steigt die Zahl der Haushalte, die Transferleistungen beziehen, wird sich das auf die Einkommen und damit das Budget für das Wohnen auswirken. Die Folge: "Der Bedarf an bezahlbaren Wohnungen wird weiter steigen", schreiben die Experten und warnen: "Die Aussetzung der Pflicht zu Insolvenzanmeldungen bis September 2020 verschleiert zudem die tatsächliche Not."

Auch der Grad der Zuwanderung wird davon abhängen, wie sich Deutschland wirtschaftlich weiter entwickelt. Regionen, die besonders unter Arbeitslosigkeit leiden, werden an Attraktivität verlieren: Arbeitsplatzbedingte Zuwanderungen bleiben dort aus, bestimmte Städte werden als Wohnstandort weniger gefragt sein. Ein weiterer Punkt, auf den sich die Immobilienbranche wird einstellen müssen: Die Wohnpräferenzen haben sich mit den Lockdowns gewandelt. Wer es sich leisten kann, sucht mehr Wohnfläche, investiert in Wohneigentum oder zieht ins Grüne.

Gebaut werden müsste folglich mehr im Umland der Städte oder in ländlichen Räumen mit einer guten Anbindung an die wirtschaftsstarken Regionen. Dieser Trend wird durch Veränderungen in der Arbeitswelt, die mit einer Flexibilisierung der Arbeitsformen und einem höheren Anteil an mobilen Arbeitsformen einhergeht, noch unterstützt.

ZIA-Herbstgutachten: Nachfrage nach Wohnungen in den Metropolen lässt nach, Preise stabilisieren sich

Suburbanisierungsprozesse haben im Laufe der Corona-Pandemie bereits an Bedeutung gewonnen, wie das  ZIA Frühjahrsgutachten gezeigt hat, und werden noch "stark an Fahrt aufnehmen", heißt es nun im ZIA-Herbstgutachten – Reurbanisierungsprozesse dürften damit zunächst abgeschwächt werden.

Mittelfristig wird die Nachfrage nach Wohnraum in den Metropolen in Folge nachlassen, so die Immobilienweisen, die Preisentwicklung dürfte sich damit stabilisieren. In welche Richtung es gehen wird, darauf wird die weitere Preisentwicklung im zweiten Halbjahr 2020 erste Hinweise geben – im zweiten Quartal hat sich die Dynamik der Preisentwicklung bereits abgeschwächt. Die Neuvertragsmieten jedoch entwickeln sich in dem jeweiligen Trend weiter, der vor der Pandemie vorherrschte. Die Mietausfälle sind vernachlässigbar.

In den sogenannten A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zum Beispiel sind die Mietpreise den Wissenschaftlern zufolge seit 2010 um 19 bis 60 Prozent gestiegen, da vielerorts der Wohnungsneubau nicht mit der starken Zuwanderung mithalten konnte – doch das Bevölkerungswachstum schwäche sich immer mehr ab, schrieb Prof. Dr. Harald Simons, Immobilienweiser und Vorstand der Empirica AG, bereits im Frühjahrsgutachten. Einzig die Auslandszuwanderung war zunächst positiv geblieben. Das wiederum hat sich während des Lockdowns geändert: Der Wanderungssaldo (insgesamt) ist von März bis Mai etwa in München, Stuttgart und Leipzig deutlich negativ ausgefallen. Neuere Daten liegen noch nicht vor.

"Das Angebot wächst weiter recht kräftig", heißt es im Herbstgutachten. Hier räumen die Immobilienexperten allerdings ein, dass Corona nur den bereits bestehenden Trend rückläufiger Wanderungsgewinne der A-Städte noch einmal verstärkt hat – und die Auslandszuwanderung demnächst wieder zunimmt. Der Wohnungsbau in den sieben Top-Metropolen zeigt bis dato keinen Einbruch. Auch die Kaufpreise steigen in den meisten der Top-7 unbeeindruckt weiter, vor allem da die Zinsen unverändert niedrig sind.

Mittel- und langfristig wird die wirtschaftliche Entwicklung auch den Wohnungsmarkt tangieren, lautet ein Fazit aus dem Herbstgutachten. Drastische Einbrüche seien aber nicht abzusehen. "Allen Akteuren auf den Wohnungsmärkten ist anzuraten, nicht in Panik zu verfallen. Ein einfaches 'Weiter so' ist zielführender", so die Immobilienweisen.

Abseits der A-Städte: Noch dominiert das Eigenheim – Mietwohnungen sind aber im Kommen

In den ländlichen Kreisen Deutschlands ist dem Herbstgutachten zufolge das Eigenheim weiterhin die dominierende Wohnform, "doch das Mietwohnungssegment gewinnt wegen der zunehmenden Alterung der Bevölkerung und den damit verbundenen veränderten Wohnbedarfen an Bedeutung", heißt es da. In den wachsenden ländlichen Kreisen zum Beispiel erhöhten sich die Mieten von 2007 bis Ende Juni 2020 massiv (um 51 Prozent) auf 8,38 Euro pro Quadratmeter (nettokalt). Und in den ersten beiden Quartalen 2020 stiegen die Angebotsmieten weiter an – bei einer leichten Abschwächung der Dynamik.

Eigentumswohnungen sind in den ländlichen Kreisen traditionell ein eher kleines Marktsegment. Ähnlich wie bei Mietwohnungen gewinnen aber insbesondere altersgerechte Wohnungen in den Ankerstädten der wachsenden ländlichen Kreise an Bedeutung. Sie bieten für die Zielgruppe der Senioren die Möglichkeit, vom Eigenheim in eine bedarfsgerechte Wohnung in ein eher städtisch geprägtes Umfeld mit entsprechenden Infrastrukturangeboten zu ziehen. Nimmt man auch hier das Segment "wachsende ländliche Kreise", haben sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen seit Anfang 2007 bis Ende des zweiten Quartals 2020 mit einem Anstieg von 111 Prozent auf durchschnittlich 2.943 Euro pro Quadratmeter mehr als verdoppelt.

Wie bei den A-Städten wird auch in den wachsenden ländlichen Regionen die Entwicklung der Wohnungsnachfrage entscheidend von der gesamtwirtschaftlichen Situation abhängig sein. "Wichtige Aufgabe der Politik wird es sein, die Auswirkungen der wirtschaftlichen Entwicklung auf die Wohnungsnachfrage zu beobachten. Nur so kann der Wohnungsneubau an den tatsächlichen lokalen Bedarf angepasst werden", empfiehlt das Gutachten.

Herbstgutachten 2020: "Immobilienwirtschaft in und nach der Coronakrise"


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Gutachten