Immobilienweise: Preisboom auf dem Land, Mietanstieg in der Stadt

Der Trend geht zum eigenen Haus auf dem Land. Das geht aus dem Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen hervor. Das pusht die Preise mittlerweile auch weit abseits der Metropolen, wo wiederum Wohnungsmieter immer tiefer in die Tasche greifen müssen.

Das Landleben ist vor allem für junge Familien wieder deutlich attraktiver geworden. Und die Corona-Pandemie verstärkt diesen Trend noch, heißt es im rund 250 Seiten starken Frühjahrsgutachten 2021, das der Rat der Immobilienweisen im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) jährlich erstellt. Nachgefragt sind in den ländlichen Regionen insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser – Mietwohnungen spielen nur eine untergeordnete Rolle. Das wirkt sich auf die Kaufpreise für Wohnimmobilien bis weit abseits der Zentren aus.

Trend zum Eigenheim auf dem Land: Flucht vor hohen Wohnkosten?

Die Kaufpreise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) lagen der Studie zufolge im untersuchten Jahr 2020 im bundesweiten Durchschnitt bei 402.000 Euro – je näher der Weg zum Zentrum der nächstgelegenen Metropole, desto teurer das Haus, lautete bisher die Devise. Zwischen 2012 und 2016 stiegen die Kaufpreise für Bestandshäuser im Mittel (Median) um 15 Prozent – in den Metropolen um plus 37 Prozent überdurchschnittlich stark, in 60 bis 70 Minuten Fahrtzeit bis ins nächste Zentrum nur um 9,5 Prozent.

Dieses Muster hat sich in den vergangenen Jahren geändert: Von 2016 bis 2020 haben sich die Steigerungsraten unabhängiger von der Entfernung zu den Zentren nach oben hin angeglichen, und die Attraktivität abgelegener Gebiete ist relativ zu den zentraleren Lagen gestiegen. Ursache dafür ist ein verändertes Wanderungsverhalten, schreiben die Experten. Vor allem junge und mobile Menschen zogen in Schwarmstädte und verließen den ländlichen Raum: Zwischen 2015 und 2019 stiegen die Einwohnerzahlen des Großteils der Kreise um mehr als 0,5 Prozent pro Jahr.

Einwohner bis zum Alter von etwa 30 Jahren verlassen zwar nach wie vor die ländlichen Räume und ziehen in die Groß- und Schwarmstädte, doch "ab einem Lebensalter von etwa 30 Jahren zieht es die Menschen wieder verstärkt in den ländlichen Raum", heißt es in dem Gutachten – und zwar auch in weit entfernt gelegene Regionen, vor allem Familien. Einen Grund sehen die Experten darin, dass viele Vorteile des Stadtlebens zumindest temporär weggefallen sind, während der Nachteil der hohen Wohnkosten – zumeist Mieten – bestehen bleibt.

Vor allem in den untersuchten Top 7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart sind die Mieten weiter in die Höhe gegangen. Die Steigerungen lagen in allen sieben Metropolen über dem Bundesdurchschnitt.

Mieten in den Metropolen kennen keinen Deckel

Vergleicht man die vierten Quartale 2020 und 2019, so sind die Neuvertragsmieten am stärksten in Frankfurt am Main (um 4,5 Prozent auf 13,33 Euro pro Quadratmeter) und in Hamburg gestiegen (plus 4,5 Prozent; 11,49 Euro) gestiegen. Es folgen München (plus 4,4 Prozent; 17,38 Euro), Berlin (plus 4,3 Prozent; 10,61 Euro) und Köln (plus 4,3 Prozent; 11,16 Euro).

Die geringsten Steigerungen verzeichneten Düsseldorf mit einem Anstieg um 4,3 Prozent auf 11,22 Euro pro Quadratmeter und Stuttgart (plus 3,7 Prozent; 13,68 Euro pro Quadratmeter). Die Steigerungen lagen damit der Studienautoren zufolge in allen sieben Metropolen über dem Bundesdurchschnitt (plus 3,3 Prozent).

Bei Berlin flossen in die Berechnung der Mieten und der Mietpreisentwicklung auch Wohnungen ein, die vom mittlerweile vom Bundesverfassungsgericht gekippten Mietendeckel ausgenommen waren: ohne diese Mieten hätte sich den Experten zufolge ein Rückgang der mittleren Neuvertragsmiete um sechs Prozent ergeben.

"Gegen den anhaltenden Trend der steigenden Mieten hilft nur der Neubau von Wohnungen, gerade in den Metropolen und den Universitätsstädten", erklärt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner im Vorwort der Studie. Nach dem Scheitern des Berliner Mietendeckels dürfe die steigende Neubautätigkeit nun nicht mit einem Bundesmietendeckel ausgebremst werden.

Kaum noch akzeptable Renditen für Immobilieninvestments in den Top 7

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in den Top-7-Städten weiter gestiegen, in Berlin besonders stark mit einem Plus von 10,7 Prozent im Vergleich der vierten Quartale 2020 und 2019. Der Quadratmeterpreis liegt in der Hauptstadt nun durchschnittlich bei 4.158 Euro. Hohe Preisanstiege verzeichnen auch Frankfurt (plus 10,6 Prozent; 5.238 Euro) und Köln (plus 10,5 Prozent; 4.071 Euro), heißt es Frühjahrsgutachten.

Überwiegend sind die Wohnungspreise im vergangenen Jahr weniger stark gestiegen als noch im Jahr 2019. Insbesondere in München (plus 4,9 Prozent; 7.328 Euro pro Quadratmeter) haben laut Studie die Kaufpreise mittlerweile ein Niveau erreicht, das nur noch moderate Steigerungen erlaubt. Hamburg (plus 7,7 Prozent; 4.552 Euro), Düsseldorf (plus 9,3 Prozent; 4.213 Euro) und Stuttgart (plus 7,9 Prozent; 5.084 Euro) liegen mit ihren Steigerungsraten nur noch im Mittelfeld der Top-7-Städte. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt sind die Kaufpreise um 8,6 Prozent auf 2.278 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Die mittlere Bruttoanfangsrendite (Median) – ermittelt aus Kaufinseraten vermieteter Eigentumswohnungen mit Angaben zu den Ist-Mieten – bewegte sich im Jahr 2020 (erstes bis viertes Quartal) in den Top 7 zwischen 3,5 Prozent (Köln) und 2,6 Prozent (Berlin und München). In Berlin und München sind derzeit knapp 39 Jahresnettokaltmieten nötig, um den Kaufpreis für eine vermietete Eigentumswohnung durch Mieteinnahmen wieder zu erwirtschaften.

Besonders deutlich gingen die Renditen in Düsseldorf zurück mit minus 0,2 Prozentpunkten auf 3,3 Prozent. Bundesweit lag dieser Wert bei 3,8 Prozent. Akzeptabel für Immobilieninvestments sind nach konservativer Auffassung Bruttoanfangsrenditen von mindestens vier Prozent.

Wohnungsmarkt Deutschland: insgesamt krisenfest

Auch deutschlandweit sind die Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen weiter gestiegen: Im vierten Quartal 2020 lag die monatliche Kaltmiete im Schnitt bei 7,57 Euro pro Quadratmeter – das ist ein Anstieg um 3,3 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal, schreiben die Studienautoren. Am höchsten sind die Mieten in den westdeutschen kreisfreien Städten (8,84 Euro pro Quadratmeter) und Landkreisen (7,59 Euro). Mit plus 3,6 Prozent beziehungsweise plus 3,4 Prozent sind sie hier auch am stärksten gestiegen. In den kreisfreien Städten (ohne Berlin) und den Landkreisen im Osten zogen die Mieten mit plus 2,4 Prozent (6,87 Euro pro Quadratmeter) beziehungsweise 2,2 Prozent (5,99 Euro) weniger stark an.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben wie bereits in den Vorjahren deutlich stärker zugelegt als die Mieten. Im vierten Quartal 2020 stiegen die Preise für Bestandswohnungen im bundesweiten Mittel um 8,6 Prozent auf rund 2.280 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem vierten Vorjahresquartal. Am stärksten verteuerten sich Eigentumswohnungen mit plus 8,9 Prozent in den westdeutschen Landkreisen, gefolgt von den ostdeutschen kreisfreien Städten (ohne Berlin) mit einer Steigerung um 8,6 Prozent und den westdeutschen kreisfreien Städten mit plus 8,2 Prozent. Das Preisniveau ist in den westdeutschen Städten mit 2.900 Euro pro Quadratmeter nach wie vor am höchsten.

Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im vergangenen Jahr im bundesweiten Mittel um 7,3 Prozent auf 2.750 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das höchste Preisniveau erreichten mit 3.775 Euro pro Quadratmeter die westdeutschen kreisfreien Städte (plus 7,1 Prozent). Mit plus 9,1 Prozent auf 2.375 Euro pro Quadratmeter kletterten die Preise am stärksten in den kreisfreien Städten Ost (ohne Berlin). Die schwächste Zuwachsrate – ausgehend von einem weiterhin sehr niedrigen Niveau – erreichten die ostdeutschen Landkreise (plus 6,1 Prozent auf 1.515 Euro pro Quadratmeter).

ZIA-Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen 2021


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