Angebotspreise für Wohnimmobilien pendeln sich ein

Im Bestand sinkt der Immobilienpreisindex des Analysehauses Empirica bei Ein- und Zweifamilienhäusern im vierten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorquartal um 0,5 Prozent, gegenüber dem vierten Quartal 2024 zeigt sich mit plus 1,9 Prozent trotzdem noch ein Anstieg. Der Index für neue Eigentumswohnungen verliert ebenfalls moderat um 0,1 Prozent zum Vorquartal und steigt um 2,6 Prozent im Jahresvergleich. 

Der Index für Mietwohnungen im Bestand verzeichnet im Quartalsvergleich ein Plus von 0,9 Prozent zum Vorquartal und ein Plus von 4,4 Prozent im Vergleich zum vierten Quartal 2024. Im Gegensatz zu den Wohnungen und Häusern ist hier keine Trendwende erkennbar.

Untersucht und gewichtet wurden die Angebotspreise in allen 400 deutschen kreisfreien Städten und Landkreisen.

Preise für neue Eigentumswohnungen stabil

Der Anstieg der Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen hat sich im vierten Quartal 2025 nicht weiter fortgesetzt. Der Index sinkt gegenüber dem Vorquartal deutschlandweit marginal um 0,1 Prozent. 

Auf Jahressicht (viertes Quartal 2024) liegen die regionalen Veränderungen nach den von Empirica Regio aufbereiteten Daten der Value AG bei den neugebauten Eigentumswohnungen nah beieinander mit 2,5 Prozent in den Landkreisen, 2,7 Prozent in den kreisfreien Städten und 2,6 Prozent deutschlandweit. In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen damit deutschlandweit um 80,6 Prozent gestiegen – in den kreisfreien Städten haben sie mit einem Plus von 85 Prozent stärker zugelegt als in den Landkreisen mit 77,6 Prozent.

Im Ranking der teuersten Städte für neue Eigentumswohnungen tauschen im vierten Quartal 2025 Berlin und Freiburg im Breisgau die Plätze vier und sechs. Erlangen zieht an Potsdam (jetzt neun), Rosenheim (jetzt zehn) und Düsseldorf vorbei auf Platz acht, womit Düsseldorf aus der "Top 10" fällt. München bleibt Spitzenreiter vor Stuttgart (zwei), gefolgt von Hamburg auf Platz drei und Berlin auf Platz fünf.

Neubaumieten geben in den Städten leicht nach

Die Indices für Neubaumieten in den kreisfreien Städten und Landkreisen flachen im aktuellen Empirica-Ranking im Vergleich zum Vorquartal leicht ab: um 0,1 Prozent, während Empirica in den Landkreisen von einem Anstieg um 0,6 Prozent ausgeht. Gegenüber dem vierten Quartal 2024 fällt der Anstieg in den Landkreisen mit 4,3 Prozent etwas höher aus als in den kreisfreien Städten mit 3,6 Prozent. 

Innerhalb von zehn Jahren sind die Indices in allen drei Regionen im ähnlichen Ausmaß gestiegen: In den kreisfreien Städten lag der Zuwachs bei 54,9 Prozent, in den Landkreisen bei 55 Prozent, damit ergibt sich insgesamt ein bundesweiter Anstieg um 55 Prozent.

Im Empirica-Ranking bleiben die ersten vier Plätze unverändert: München (eins) vor Frankfurt am Main (zwei) und Hamburg (drei). Stuttgart und Berlin wechseln die Plätze fünf und sieben. Düsseldorf steigt auf Platz acht, Rosenheim auf Platz zehn. Freiburg im Breigau und Mainz verlassen die "Top 10". Auf dem vierten Platz steht Potsdam, auf dem sechsten Platz Heidelberg und auf Rang neun Offenbach.

Häuserpreise geben vor allem in den Städten nach

Die Indices der neugebauten Ein- und Zweifamilienhäuser sinken im aktuellen Empirica-Index gegenüber dem Vorquartal leicht. In den kreisfreien Städten fallen sie um ein Prozent, in den Landkreisen um 0,6 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2025. 

Im Jahresvergleich sind die Indices bundesweit um 0,4 Prozent gestiegen. In den kreisfreien Städten gehen die Angebotspreise leicht um 0,1 Prozent zurück, in den Landkreisen wird ein Anstieg von 0,8 Prozent beobachtet. In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Häuser deutschlandweit um 67,5 Prozent gestiegen: In den kreisfreien Städten fällt der Anstieg mit plus 63,6 Prozent etwas geringer aus als in den Landkreisen mit plus 70,5 Prozent. 

Im Ranking klettert Heidelberg um vier Plätze auf Platz zwei und landet vor Stuttgart (drei), Kempten fällt um zwei Plätze auf vier. Rosenheim (jetzt fünf) und Freiburg im Breisgau (jetzt sechs) verlieren jeweils einen Platz, Wiesbaden und Mainz tauschen die Plätze acht und neun. Neu in der "Top 10" im vierten Quartal 2025 ist Frankfurt am Main. Auch in diesem Segment liegt München an der Spitze. Auf dem siebten Platz steht Karlsruhe.

Empirica-Immobilienpreisindex

Im Report sind ausschließlich hedonische Preise in Euro pro Quadratmeter angegeben (Basis: ab 2012 Value-Marktdaten, davor IDN Immodaten GmbH). Mit dem Verfahren werden Qualitätsänderungen wie Ausstattung, Wohnungsgröße oder Baualter berücksichtigt. Das ist erforderlich, weil sich das inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Basis ist ein Bottom-up-Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Alle Angaben gelten für die jeweils letzten zehn Baujahrgänge (Neubau) beziehungsweise alle Baujahre, 60 bis 80 Quadratmeter (Häuser: 100 bis 150 Quadratmeter), höherwertige Ausstattung. Die Analyse basiert auf mehr als zwei Millionen Inseraten und rund 100 Anzeigenquellen. Die Kreisangaben beziehen sich auf den aktuellen Gebietsstand.

 
Das könnte Sie auch interessieren:

Wo Eigentumswohnungen derzeit leistbar sind

Neuvertragsmieten steigen kräftig – bis auf Berlin

Preisdelle bei Eigentumswohnungen und Bestandshäusern