Steigende Immobilienpreise mit Spielraum je nach Region

Der Anstieg der Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen setzt sich im dritten Quartal 2025 weiter fort. In den Landkreisen ergibt sich ein Zuwachs um 0,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025; in den kreisfreien Städten um 0,6 Prozent. Deutschlandweit liegt der Anstieg damit bei 0,7 Prozent.

Das sind Ergebnisse aus dem aktuellen Immobilienpreisindex des Analysehauses Empirica. Untersucht und gewichtet wurden die Angebotspreise in allen 400 deutschen kreisfreien Städten und Landkreisen.

Neue Eigentumswohnungen verteuern sich weiter

Im Jahresvergleich – gegenüber dem dritten Quartal 2024 – liegen die regionalen Veränderungen ebenfalls nah beieinander mit plus 3,4 Prozent in den Landkreisen und plus 3,8 Prozent in den kreisfreien Städten. Deutschlandweit beträgt der Anstieg 3,4 Prozent: Eine Neubauwohnung kostet mittlerweile im Schnitt 5.166 Euro pro Quadratmeter.

Innerhalb von zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen in ganz Deutschland um 84,1 Prozent gestiegen, in den kreisfreien Städten haben sie mit plus 90,4 Prozent etwa stärker zugelegt als in den Landkreisen mit 81,9 Prozent.

Im Ranking steigen Hamburg und Freiburg im Breisgau um jeweils einen Platz auf die Plätze drei und vier, Frankfurt am Main rutscht von Platz drei auf Platz fünf ab. Potsdam, Rosenheim und Düsseldorf sind neu in der "Top 10"-Liste und belegen jetzt die Plätze acht bis bis zehn. Spitzenreiter bleibt München mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 11.235 Euro vor Stuttgart (Platz zwei).

Preise für neue Häuser entwickeln sich heterogen

Auch die Indices der neugebauten Ein- und Zweifamilienhäuser steigen nach den von Empirica Regio aufbereiteten Daten der Value AG auf niedrigem Niveau gegenüber dem Vorquartal. In den kreisfreien Städten beträgt der Zuwachs 0,8 Prozent; in den Landkreisen 0,6 Prozent. Im Jahresvergleich sind die Preise bundesweit um 1,3 Prozent gestiegen. In den kreisfreien Städten um 1,1 Prozent und in den Landkreisen um 1,5 Prozent.

In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Häuser deutschlandweit um 71,9 Prozent gestiegen. In den kreisfreien Städten fällt der Anstieg mit 67,9 Prozent kleiner raus als in den Landkreisen (74,8 Prozent). 

Im Ranking tauschen Kempten und Stuttgart Platz zwei und drei, Rosenheim steigt von Platz sieben auf Platz vier, Freiburg im Breisgau fällt einen Platz auf Rang fünf. Heidelberg kommt neu in die "Top 10" auf Platz sechs, Karlsruhe steigt einen Platz auf die sieben. Mainz fällt zwei Plätze auf die acht, Wiesbaden sogar vier Plätze auf Rang neun. Auf Platz zehn liegt Jena. Auch in diesem Segment liegt München an der Spitze.

Neubaumieten steigen langsamer als im Jahresvergleich

Auch die Indices für Neubaumieten steigen laut Empirica in den kreisfreien Städten und Landkreisen weiter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 liegt der Anstieg in den kreisfreien Städten bei 1,4 Prozent und in den Landkreisen bei 1,3 Prozent. Im Jahresvergleich fällt der Anstieg bei den Mieten in den Landkreisen mit plus 5,2 Prozent marginal höher aus als in den kreisfreien Städten mit 4,7 Prozent. 

In den vergangenen zehn Jahren sind die Neubaumieten in allen drei Regionen im ähnlichen Ausmaß gestiegen: In den kreisfreien Städten lag der Zuwachs bei 57,7 Prozent, in den Landkreisen bei 56,6 Prozent. Insgesamt ergibt sich damit ein deutschlandweiter Anstieg um 56,4 Prozent.

Im Empirica-Ranking bleiben die ersten drei Plätze unverändert: München (eins) vor Frankfurt am Main (zwei) und Hamburg (drei). Potsdam und Berlin wechseln die Plätze vier und fünf. Heidelberg und Stuttgart die Plätze sechs und sieben. Offenbach steigt im dritten Quartal 2025 von Platz zehn auf Platz neun und Mainz neu ans Ende der "Top 10". 

Empirica: Davon hängt die Preisentwicklung ab

Dr. Reiner Braun, Vorstand der Empirica AG und Geschäftsführer von Empirica Regio, erklärt in seinem aktuellen Kommentar die jüngste Entwicklung bei den Immobilienpreisen wie folgt:

• Seit der Zinswende haben sich die inserierten Kaufpreise erholt, weil die Knappheit groß war und die Erschwinglichkeit sich wieder verbessert hat. Die Zinsen sind leicht gefallen und die Einkommen gestiegen.
• Mittlerweile hindert eine zunehmende Unsicherheit die Beseitigung der Knappheit. Durch den Verlust an Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen (Zölle, Energiepreise) drohen Einschnitte beim individuellen Haushaltseinkommen. Sei es durch weniger Überstunden, Wegfall von Zulagen, Lohnverzichte oder Arbeitslosigkeit.
• Die Preise für Neubauten steigen dabei eher weiter als im Bestand, weil sie durch die (steigenden) Herstellungskosten nach unten abgesichert sind oder schlicht nicht gebaut werden.
• Bei neuen Eigentumswohnungen kommt seit Ende 2023 eine weitere Stabilisierung hinzu: die degressive AfA. Sie hat wie jede Subvention einen preistreibenden Effekt.
• Im Bestand hängt die Preisentwicklung vor allem am Bauzustand und damit an der Energieeffizienz. Je höher der Sanierungsbedarf, desto größer ist der Preisabschlag. "Vermutlich herrscht hier wegen der Unsicherheit über künftige Vorschriften und Förderung eine gewisse Übertreibung", mein Braun. Rein ökonomisch könne der Preisabschlag kaum größer sein als die Kosten der Sanierung.

Empirica-Immobilienpreisindex

Im Report sind ausschließlich hedonische Preise in Euro pro Quadratmeter angegeben (Basis: ab 2012 Value-Marktdaten, davor IDN Immodaten GmbH). Mit dem Verfahren werden Qualitätsänderungen wie Ausstattung, Wohnungsgröße oder Baualter berücksichtigt. Das ist erforderlich, weil sich das inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Basis ist ein Bottom-up-Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Alle Angaben gelten für die jeweils letzten zehn Baujahrgänge (Neubau) beziehungsweise alle Baujahre, 60 bis 80 Quadratmeter (Häuser: 100 bis 150 Quadratmeter), höherwertige Ausstattung. Die Analyse basiert auf mehr als zwei Millionen Inseraten und rund 100 Anzeigenquellen. Die Kreisangaben beziehen sich auf den aktuellen Gebietsstand.

 
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