Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind im aktuellen Empirica-Index wieder gesunken – erstmals seit 2009 nicht nur gegenüber dem Vorquartal, sondern auch im Jahresvergleich. Trotz der Korrekturen: Innerhalb von zehn Jahren haben sich die Preise verdoppelt. Die Mieten steigen.
Im Durchschnitt aller Baujahre sind die Kaufpreise von Wohnungen und Häusern im Immobilienpreisindex des Marktforschungsunternehmens Empirica für das erste Quartal 2023 gegenüber dem vierten Quartal 2022 weiter um 1,3 Prozent beziehungsweise um 2,5 Prozent gesunken. Zum ersten Mal seit 2009 sind die inserierten Preise damit auch im Vergleich zum Vorjahr (erstes Quartal 2022) gefallen.
"Wann der Kaufpreisrutsch am Ende ist, kann niemand seriös sagen", meint Empirica-Chef Dr. Reiner Braun. Mutmaßlich fänden sich unter den noch gehandelten Immobilien zunehmend hochwertige, energetisch fitte Objekte. Ladenhüter würden bei Deals gar nicht gemessen. Bei den Mieten ist die Analyse klarer: die steigen. Hier hat Empirica die Daten rückwirkend zum ersten Quartal 2021 einer Revision unterzogen, um "Hotelpreise" für möblierte Wohnungen aus der Statistik herauszufiltern.
Neue Wohnungen: Kaufpreise sinken nur noch leicht
Auch die Indices für neu gebaute Wohnungen rutschen weiter: Die Kaufpreise fallen aber nur noch leicht um 0,2 Prozent, was auch hier zum ersten negativen Wert im Vergleich zum Vorjahresquartal seit 2009 führt. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 0,5 Prozent unter dem Niveau des Vorquartals. In den Landkreisen bleibt noch ein Minizuwachs von 0,1 Prozent.
Im Jahresvergleich (gegenüber dem ersten Quartal 2022) sind die Preise in den kreisfreien Städten noch moderat um 1,3 Prozent und in den Landkreisen um 3,4 Prozent gestiegen. Innerhalb von zehn Jahren haben sich die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen laut Empirica deutschlandweit aber immer noch verdoppelt (plus 100 Prozent): In den kreisfreien Städten sind sie um 109 Prozent gestiegen, in den Landkreisen um 95 Prozent.
In der "Top 10"-Liste schieben sich Freiburg und Erlangen an Rosenheim (Platz zehn) vorbei auf Platz acht und neun. Ansonsten gibt es hier keine Veränderungen zum Vorquartal. München, Frankfurt und Stuttgart in dieser Reihenfolge teilen sich die ersten drei Plätze. Auf Platz vier kommt Potsdam vor Berlin (Rang fünf). Die Plätze sechs und sieben machen Düsseldorf und Hamburg unter sich auf.
Neue Häuser: In den Städten sinken die Preise deutlicher
Bundesweit sinken auch die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser im ersten Quartal 2023 erneut unter die Werte des Vorquartals (minus 1,7 Prozent). Dabei sind die Kaufpreise in den kreisfreien Städten um 2,5 Prozent und in den Landkreisen um 1,1 Prozent nach unten gegangenen. Im Jahresvergleich (gegenüber dem ersten Quartal 2022) liegen die Preise bundesweit jetzt 0,4 Prozent niedriger – 1,9 Prozent sind es in den kreisfreien Städten und 1,1 Prozent in den Landkreisen. Auch das sind Empirica zufolge die ersten negativen Werte seit 2009.
In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Häuser deutschlandweit um 101 Prozent gestiegen, kreisfreie Städte (102 Prozent) und Landkreise (101 Prozent) unterscheiden sich auch hier kaum. Im Vergleich zum Ranking vom vierten Quartal 2022 tauschen Heidelberg und Rosenheim die Plätze zwei und drei sowie Baden-Baden und Köln die Plätze sechs und acht. Ingolstadt kommt für Kaufbeuren in die "Top 10". Auf dem ersten Platz liegt München, auf Platz vier kommt Landshut, vor Wiesbaden (Platz fünf). Den siebten Platz nimmt in der aktuellen Auswertung von Empirica Stuttgart ein.
Mieten im Neubau: auch in den Landkreisen im Aufwind
Die Indices für Mietwohnungen über alle Baujahre hinweg folgen dem Trend nicht: Sie legten im selben Zeitraum um 1,9 Prozent zu. Bei neu gebauten Mietwohnungen gab es einen Zuwachs um 1,7 Prozent: Gegenüber dem vierten Quartal 2022 sind die Mieten in den kreisfreien Städten im ersten Quartal 2023 um 1,9 Prozent und in den Landkreisen um 1,5 Prozent gestiegen.
Im Jahresvergleich (gegenüber dem ersten Quartal 2022) beträgt der bundesweite Anstieg 5,8 Prozent. In den vergangenen zehn Jahren haben die Neubaumieten damit in ganz Deutschland um 42 Prozent zugelegt. In den kreisfreien Städten (40 Prozent) und den Landkreisen (44 Prozent) ergeben sich ganz ähnliche Zuwächse.
München liegt wie bisher weit abgeschlagen auf Platz eins bei den Mietpreisen und knackt erstmals die 20-Euro-Marke pro Quadratmeter, schreibt Empirica. Stuttgart (jetzt vier) und Freiburg (jetzt fünf) tauschen die Plätze. Auf Platz zwei liegt wie im Vorquartal Frankfurt am Main, auf Platz drei Berlin. Platz sechs nimmt jetzt Heidelberg ein. Es folgen Frankfurt am Main (Platz sieben), Hamburg (Platz acht), Düsseldorf (Platz neun) und Potsdam (Platz zehn) im "Top 10"-Ranking im aktuellen Empirica-Immobilienpreisindex.
Methodik
In dem Report sind ausschließlich hedonische Preise in Euro pro Quadratmeter angegeben (Basis: ab 2012 Value-Marktdaten, davor IDN Immodaten GmbH). Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen wie Ausstattung, Wohnungsgröße oder Baualter berücksichtigt werden. Das ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Analyse basiert auf mehr als zwei Millionen Inseraten (rund 100 Anzeigenquellen).
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