Empirica-Index: Aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise

Notverkäufe, weniger Schwarmzuwanderung in die Städte: Die Corona-Pandemie dürfte in den kommenden Monaten die Kaufpreise für Wohnimmobilien um bis zu 25 Prozent drücken, sagt Empirica vorher. Mittelfristig erwarten die Analysten wieder steigende Preise. Den Mieten setzt die Krise wohl weniger zu.

Im Fazit für das erste Quartal 2020 kommt das Analysehaus Empirica zu dem Schluss, dass die Immobilienpreise noch einmal deutlich gestiegen sind gegenüber der Erhebung des Vorquartals. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen legten um 2,8 Prozent zu, Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 2,7 Prozent.

Das habe nichts mit Wohnraumknappheit zu tun, vielmehr reflektierten steigende Kaufpreise den höheren Barwert künftiger Mieteinnahmen und damit die weiterhin gesunkenen Zinsen. Ab jetzt ist aber von einer (vorübergehenden) Talfahrt die Rede: "Insgesamt rechnen wir in den kommenden Monaten mit einer Delle bei den Kaufpreisen, die bei minus zehn bis 25 Prozent liegen dürfte", schreiben die Studienautoren.

Zahl der inserierten Immobilien deutlich gesunken

Die Zahl der Erstinserate von Immobilien ist Empirica zufolge im ersten Quartal 2020 mit Beginn der Kontaktbeschränkungen wegen der Pandemie am 16. März stark eingebrochen: Bei den Eigentumswohnungen um zehn Prozent, bei Eigenheimen um 17 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern sogar um 19 Prozent.

Dabei seien die neu inserierten Mieten und Preise signifikant höher als vor dem 16. März. Empirica vermutet, dass preiswertere Objekte zurückgezogen worden sind, weil sich der Vermarktungsaufwand nicht lohnt. Die inserierten Quadratmeterpreise sind stabil oder zum Teil leicht gestiegen, weil "Notverkäufer" noch versuchen, die "alten" Preise zu erzielen.

Immobilienpreise auf Achterbahnfahrt

Mittelfristig prognostiziert Empirica Notverkäufe von Wohnimmobilien wegen Einkommensverlusten und einen Rückgang der "Schwarmzuwanderung". Zuletzt seien viele Menschen innerhalb Deutschlands in beliebte Städte wie Berlin, Leipzig oder Freiburg gezogen – wegen beruflicher Perspektiven oder wegen des Freizeitangebots. Vom "Wohlstandseffekt" schreiben die Studienautoren. Damit dürfte vorerst Schluss sein.

Führende Wirtschaftsforscher erwarten durch die Folgen der Pandemie einen Einbruch des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 4,2 Prozent, einzelne Ökonomen sprechen aber auch von 20 Prozent und mehr. Die Entwicklung der Immobilienpreise wird jedenfalls vom BIP abhängen: "Je stärker und je länger die Rezession, desto schärfer der Preiseffekt", heißt es in der Auswertung.

Der erwartete Einbruch der Immobilienpreise wird laut Empirica-Chef Reiner Braun nicht lange andauern: "Wir erwarten eine Zuwanderungswelle, weil Deutschland besser durch die Krise kommt als andere Länder." Vor allem Südeuropäer und Briten sind gemeint. Das dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum wieder ankurbeln. Langfristig erwartet Empirica eine Erholung der Kaufpreise – "im besten Falle ab Ende 2021", heißt es in der Studie.

Wohnungsmieten: Verträge laufen weiter, Nachfrage bleibt hoch

Die Neuvertragsmieten werden laut Empirica erheblich weniger als die Kaufpreise und nur für kurze Dauer nachgeben und nach der Coronakrise weiter stagnieren – letztlich hänge das aber davon ab, wie sich die Arbeitslosenzahl und die Umsätze der Selbstständigen entwickelten. Hinzu kommen kurzfristige Mietausfälle wegen Zahlungsunfähigkeit. Insgesamt rechne man mit (leicht) steigenden Mieten, sobald die Einwohnerzahlen durch eine neue Außenwanderung wächst, so die Studienautoren.

Im ersten Quartal 2020 sind die Angebotsmieten laut Empirica gegenüber dem Vorquartal nur noch um 0,8 Prozent gestiegen, also deutlich schwächer als die Kaufpreise. In den Top 7-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) stagnieren die inserierten Neuvertragsmieten seit rund eineinhalb Jahren. Damit setzt sich ein Trend fort, den Ökonomen kritisch sehen – zum einen in Bezug auf Finanzierungsmodelle, zum anderen wegen der Gefahr einer Überbewertung der Immobilienpreise von bis zu 30 Prozent in den Städten, wie etwa von der Bundesbank befürchtet.

Auch "die Kalkulation für 'Schrottlagen' (1950er Jahre, unsaniert, an sechsspuriger Kreuzung mit Fluglärm) und für teure Neubauten (mit eingebauter Mietsteigerungserfordernis und wenig Eigenkapital finanziert) geht nicht mehr auf", heißt es in der Studie.

Kurzfristig schlechte Nachrichten für die Rendite

Langfristig wird Deutschland laut Empirica ein sicherer Hafen für Kapitalanleger bleiben. Die Analysten gehen davon aus, das Käufer von Wohnimmobilien nach den Erfahrungen wegen der Corona-Kontaktsperre künftig mehr Wert auf einen Balkon und ein separates Arbeitszimmer legen werden.

Allerdings müsse auch davon ausgegangen werden, dass der Wohnungsmarkt künftig wieder stärker reguliert wird. Mittelfristig führten restriktive politische Maßnahmen auf dem Wohnungsmarkt dazu, dass weniger Wohnungen gebaut werden und dadurch die Knappheit ansteigt.


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