Zinsen, Neubaukrise, Mythen: Warum die Preise stagnieren

Im Empirica-Immobilienpreisindex stagnieren die Werte bei bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern (plus/mins null) und Eigentumswohnungen (plus 0,1 Prozent) im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal – im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich bei Wohnungen (1,5 Prozent) ein größerer Anstieg als bei Häusern (0,6 Prozent). Der Index für Mietwohnungen im Bestand steigt konstant weiter: um ein Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 3,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025.

Im Neubau sinken die Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser leicht, während die Mieten um 0,9 Prozent steigen. Gegenüber dem Vorjahr bleibt bei neuen Häusern ein Minus von 0,5 Prozent, der Index für Wohnungen steigt leicht (plus 0,8 Prozent), der für die Mieten stärker (plus 3,4 Prozent). Untersucht und gewichtet wurden die inserierten Angebote in allen 400 deutschen kreisfreien Städten und Landkreisen.

Empirica-Ranking: Steigende Mieten im Neubau

Die Indices für Neubaumieten in kreisfreien Städten und Landkreisen legen laut Empirica stetig zu. Im Vergleich zum ersten Quartal 2026 steigt der Index in kreisfreien Städten um 1,3 Prozent, in Landkreisen mit 0,7 Prozent etwas weniger. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 fällt der Anstieg bei Landkreisen mit 3,8 Prozent höher aus als in kreisfreien Städten mit 2,9 Prozent.

Beim Blick auf die vergangenen zehn Jahre sind die Indices in allen Regionen in ähnlichem Ausmaß gestiegen. In den kreisfreien Städten lag der Zuwachs bei 52,5 Prozent, in Landkreisen bei 53,8 Prozent – insgesamt ergibt sich damit ein deutschlandweiter Anstieg um 53,3 Prozent.

Im Ranking bleiben die ersten sieben Plätze unverändert, Rosenheim steigt um einen Platz auf Platz acht, Mainz um vier Plätze auf Platz neun und Berlin um einen Rang auf Platz zehn. Augsburg und Freiburg fallen aus der "Top 10"-Liste. Spitzenreiter ist weiterhin München, direkt gefolgt von Frankfurt am Main (zwei), Hamburg (drei), Potsdam (vier), Stuttgart (fünf), Heidelberg (sechs) und Düsseldorf (sieben).

Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen stagnieren

Die Entwicklung der Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen stagniert im Empirica-Ranking für das zweite Quartal 2026. In den Landkreisen steigt der Index im Vergleich zum Vorquartal um nur 0,1 Prozent, in kreisfreien Städten sinkt er um 0,3 Prozent und bundesweit um 0,1 Prozent.

Im Jahresvergleich sind die regionalen Veränderungen mit plus 0,6 Prozent in den kreisfreien Städten etwas geringer als in den Landkreisen mit plus ein Prozent. Deutschlandweit ergibt sich eine Veränderung von plus 0,8 Prozent.

In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen bundesweit um 72,6 Prozent gestiegen, in den kreisfreien Städten haben sie mit 75,4 Prozent stärker zugelegt als in den Landkreisen mit 70,7 Prozent.

Im Ranking wechseln Hamburg und Stuttgart die Plätze zwei und drei, Frankfurt am Main und Freiburg tauschen Platz fünf und sechs, Erlangen und Mainz die Plätze sieben und acht. Rosenheim steigt um einen Platz auf Rang neun und Regensburg um einen Rang auf Platz zehn. Potsdam fällt aus dem "Top 10"-Ranking. Auf Platz eins bleibt München, auf Rang vier Berlin.

Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser fallen

Die Indices der neugebauten Ein- und Zweifamilienhäuser sinken im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem ersten Quartal 2026 in den kreisfreien Städten leicht um 0,8 Prozent. In den Landkreisen steigen sie um 0,2 Prozent im Quartalsvergleich.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 sind die Indices bundesweit um 0,5 Prozent gesunken, berichtet Empirica. In den kreisfreien Städten zeigt sich ein Absinken um 1,9 Prozent, in den Landkreisen ein Anstieg von 0,5 Prozent.

In den letzten vergangenen Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Häuser deutschlandweit um 60,8 Prozent gestiegen. In den kreisfreien Städten liegt der Anstieg bei 54,4 Prozent und in den Landkreisen bei 65,6 Prozent.

Im Ranking tauschen Karlsruhe und Stuttgart die Plätze vier und fünf. Mainz schafft es auf Platz neun. München bleibt auf Rang eins, Heidelberg folgt auf zwei und Kempten auf drei. Die restlichen Plätze verteilen sich auf Freiburg (sechs), Wiesbaden (sieben), Frankfurt am Main (acht) und Speyer (zehn).

Wohnungsmarkt: Gründe für den Stillstand des Preisniveaus

Verantwortlich für die aktuell weitgehende Stagnation am deutschen Wohnungsmarkt sind laut Empirica-Vorstand Dr. Reiner Braun zum einen die seit Anfang 2026 gestiegenen Zinsen, was die Finanzierung erschwert und so die Preise nach unten drückt, zum anderen die anhaltende Neubaukrise, die das Angebot verknapp und so die Preise nach oben.

Mythos vom "Silver Tsunami", Legende vom "falschen Neubau"?

"Das Ergebnis ist ein Nullsummenspiel. Dennoch deuten Analysten jede minimale Schwankung eifrig als Trendwende – je nach eigenem Blickwinkel", sagt Braun. Die allgemeine Verwirrung komplettierten zwei Thesen: der Mythos vom "Silver Tsunami" und die Legende vom "falschen Neubau". Der Empirica-Experte will beide Thesen so entkräften:

• Die Angst vor dem sogenannten Silver Tsunami – einer plötzlichen Flut an Immobilien durch das Ableben der älteren Generation – ignoriere die Biologie. Die Babyboomer verteilten sich auf rund 15 Jahrgänge. Deren Sterblichkeit strecke sich über jeweils 15 bis 20 Jahre. "Statt einer Welle ergießen sich die Erbschaften also über 35 Jahre hinweg als eher kleine Bäche auf den Markt", meint er. Zudem seien die Preise auf dem Land ohnehin schon niedrig; ein Preis-Tsunami werde dort gar nicht stattfinden.
• Die Behauptung, es würde falsch gebaut, hält Braun ebenfalls für haltlos. Der Neubau auf dem Land stünde ja nicht leer. Rein quantitativ sei er zwar oft überflüssig, qualitativ treffe er jedoch ins Schwarze. Leer stehe dort nur "der unbewohnbare Altschrott". Würde dieser Neubau fehlen, wäre die Alternative für die Landbevölkerung, ebenfalls in die Städte zu ziehen, "um dort für Enteignungen zu demonstrieren".

In den Städten selbst fehlen Braun zufolge gerade die großen Wohnungen. Seien dort kleine Wohnungen besser zu vermarkten, liege das nicht an der Größe, sondern am Preis. Und daran trage die urbane Bevölkerung eine Mitschuld: Die gewählten Politiker würden zu wenig Bauland ausweisen, die Bürger selbst Projekte verhindern mit NIMBY (Not In My Backyard)-Protesten, unterstellt er. Ein ideologisch überladenes Bau- und Mietrecht geben dem Wohnungsneubau in den Städten den Rest.

"Gibt es also einen Silver Tsunami? Nein. Bauen wir am Bedarf vorbei? Nein. Bauen wir zu teuer? Ja. Stagnieren die Preise? Ja.", schließt Braun seinen Kommentar.

Empirica-Immobilienpreisindex

Im Report sind ausschließlich hedonische Preise in Euro pro Quadratmeter angegeben (Basis: ab 2012 Value-Marktdaten, davor IDN Immodaten GmbH). Mit dem Verfahren werden Qualitätsänderungen wie Ausstattung, Wohnungsgröße oder Baualter berücksichtigt. Das ist erforderlich, weil sich das inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Basis ist ein Bottom-up-Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Alle Angaben gelten für die jeweils vergangenen drei Baujahrgänge und projektierte Objekte (Neubau) beziehungsweise alle übrigen Baujahre (Bestand), 60 bis 80 Quadratmeter (Häuser: 100 bis 150 Quadratmeter), höherwertige Ausstattung. Die Analyse basiert auf mehr als zwei Millionen Inseraten und rund 100 Anzeigenquellen. Die Kreisangaben beziehen sich auf den aktuellen Gebietsstand. Gebietsreformen können dazu führen, dass Einzelindizes auf regionaler Ebene von früheren Angaben abweichen. Aggregierte Indizes sind mit kreisspezifischen Haushaltszahlen gewichtete Mittelwerte.

 
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