Inflation lässt Preise für neue Wohnungen steigen

Seit der Zinswende haben sich die inserierten Kaufpreise etwas erholt, weil die Knappheit groß war und der Neubau eingebrochen ist. Mit dem aktuell aufkeimenden Inflationsschub dürfte sich die Lage kurzfristig jedoch eher eintrüben, kommentiert Empirica-Experte Jan Grade den aktuellen Immobilienpreisindex.

Untersucht und gewichtet wurden die inserierten Kaufpreise und Mieten für Wohnungen und Häuser (Neubau und Bestand) in allen 400 deutschen kreisfreien Städten und Landkreisen.

Preise und Mieten steigen wieder in mehr Kreisen

Im ersten Quartal 2026 beobachtet Empirica einen Anstieg der Preise bei neugebauten Wohnungen und Häusern in mehr als der Hälfte aller Kreise, nachdem im vierten Quartal 2025 der Anteil unter die Hälfte gesunken war. Auch bei den Mieten springt der Anteil der Kreise wieder nach oben.

Auch im Bestand stiegen die Quartalswerte für alle drei Segmente lange Zeit in rund 80 Prozent aller Kreise an. Der Einbruch nach dem Zinsanstieg war jedoch schärfer als im Neubau und die Erholung verläuft zögerlicher: Im ersten Quartal 2026 steigt der Anteil bei Wohnungen und Mieten, bei den Häusern stagniert er.

Grade geht davon aus, dass die Preise für Neubauten eher steigen werden als im Bestand, weil sie durch die (steigenden) Herstellungskosten nach unten abgesichert sind – oder erst gar nicht gebaut werden.

Preise und Mieten für Wohnungen und Häuser im Bestand

Im Bestand sinkt der Index bei Ein- und Zweifamilienhäusern laut Empirica im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal (erstes Quartal 2025) zeigt sich mit 1,3 Prozent noch ein Anstieg.

Der Index für gebrauchte Eigentumswohnungen steigt um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal und im Vergleich mit dem ersten Quartal 2025 um 2,1 Prozent. Der Index für Bestandsmieten legt um 0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal und im Jahresvergleich um 3,9 Prozent zu.

Im Neubau steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Mieten, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sinken etwas. Auch im Jahresvergleich kommt die Analyse auf ein kleines Minus von 0,1 Prozent bei den Häusern.

Neubaumieten steigen in Kreisen stärker als in Städten

Die Indices für Neubaumieten in kreisfreien Städten und Landkreisen flachen ab. Der Index steigt in kreisfreien Städten im Quartalsvergleich um 0,4 Prozent, in Landkreisen um 1,2 Prozent. Im Jahresvergleich fällt der Anstieg bei Landkreisen mit 4,3 Prozent ebenfalls höher aus als in kreisfreien Städten mit 2,3 Prozent. 

Mit Blick auf die vergangenen zehn Jahre sind die Indices in allen drei Regionen in ähnlichem Ausmaß gestiegen. In den kreisfreien Städten lag der Zuwachs bei 53 Prozent, in Landkreisen bei 54,6 Prozent, insgesamt ergibt sich damit ein deutschlandweiter Anstieg um 54 Prozent.

Im Ranking bleiben die ersten sechs Plätze unverändert: München auf eins, Frankfurt am Main auf zwei, Hamburg auf drei, Potsdam auf vier, Stuttgart auf fünf und Heidelberg auf sechs. Düsseldorf steigt einen Platz auf Platz sieben, Freiburg im Breisgau fünf Plätze auf Platz acht, Rosenheim einen Platz auf neun und Augsburg zwei Plätze auf Platz zehn. Berlin fällt zum ersten mal seit dem vierten Quartal 2020 aus dem Top-10-Ranking. 

Neue Eigentumswohnungen verteuern sich nur minimal

Der Wiederanstieg der Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen stagniert: In den Landkreisen steigt der Index im Vergleich zum vierten Quartal 2025 aktuell nur minimal um 0,2 Prozent, in den kreisfreien Städten um 0,3 Prozent – deutschlandweit ergibt das ein Plus von 0,2 Prozent. Im Jahresvergleich sind die regionalen Veränderungen identisch mit 1,6 Prozent in den Landkreisen, den kreisfreien Städten und bundesweit. 

In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen insgesamt um 77 Prozent gestiegen, in den kreisfreien Städten haben sie mit 80,8 Prozent stärker zugelegt als in den Landkreisen mit 74,4 Prozent.

Im Ranking bleiben die Plätz eins bis vier bei München, Hamburg, Stuttgart, Berlin. Auch die Plätze sieben (Mainz), acht (Erlangen), neun (Potsdam) bis zehn (Rosenheim) sind unverändert. Freiburg im Breisgau und Frankfurt am Main tauschen Platz fünf und sechs.

Preise für neue Häuser steigen in den Landkreisen

Die Indices der neugebauten Ein- und Zweifamilienhäuser sinken gegenüber dem Vorquartal in den kreisfreien Städten um 1,2 Prozent, in den Landkreisen steigen sie um 0,3 Prozent im Vergleich zum vierten Quartal 2025. 

Im Jahresvergleich sind die Indices bundesweit um 0,1 Prozent gesunken. In den kreisfreien Städten gibt es ein Minus von 1,2 Prozent, in den Landkreisen ein Plus von 0,6 Prozent. Innerhalb von zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser bundesweit um 64,3 Prozent gestiegen. In den kreisfreien Städten (plus 59,1 Prozent) fällt der Anstieg geringer aus als in den Landkreisen (plus 68,2 Prozent). 

Im Ranking tauschen Kempten und Stuttgart die Plätze drei und vier. Karlsruhe steigt zwei Plätze auf Platz fünf, Wiesbaden einen Platz auf die sieben, Frankfurt am Main zwei Plätze auf die acht, Jena drei Plätze auf die neun und Speyer drei Plätze auf die zehn. Auf eins liegt unverändert München, auf zwei Heidelberg und auf Rang sechs Freiburg im Breisgau.

Empirica-Immobilienpreisindex

Im Report sind ausschließlich hedonische Preise in Euro pro Quadratmeter angegeben (Basis: ab 2012 Value-Marktdaten, davor IDN Immodaten GmbH). Mit dem Verfahren werden Qualitätsänderungen wie Ausstattung, Wohnungsgröße oder Baualter berücksichtigt. Das ist erforderlich, weil sich das inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Basis ist ein Bottom-up-Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Alle Angaben gelten für die jeweils vergangenen drei Baujahrgänge und projektierte Objekte (Neubau) beziehungsweise alle übrigen Baujahre (Bestand), 60 bis 80 Quadratmeter (Häuser: 100 bis 150 Quadratmeter), höherwertige Ausstattung. Die Analyse basiert auf mehr als zwei Millionen Inseraten und rund 100 Anzeigenquellen. Die Kreisangaben beziehen sich auf den aktuellen Gebietsstand. Gebietsreformen können dazu führen, dass Einzelindizes auf regionaler Ebene von früheren Angaben abweichen. Aggregierte Indizes sind mit kreisspezifischen Haushaltszahlen gewichtete Mittelwerte.

 
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