Empirica-Index: Aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise

Der Wunsch nach dem eigenen Zuhause lässt nicht nach. Das macht die Anschaffung immer teurer. Die Angebotspreise für Wohnungen sind im Jahresvergleich laut Empirica nach jüngsten Zahlen um zehn Prozent gestiegen. Häuser legten um knapp zwölf Prozent zu. Die Mieten zogen nur noch moderat an.

Vor allem der Anstieg der Angebotspreise für Eigentumswohnungen nimmt weiter seinen Lauf, wie der Empirica-Immobilienpreisindex für das erste Quartal 2021 zeigt. Verglichen mit den Kaufpreisen des ersten Quartals 2020 sind sie im Durchschnitt aller Baujahre um zehn Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorquartal um plus 3,9 Prozent.

Bei den neuen Wohnungen liegt der Anstieg im ersten Quartal drei Prozent über dem Niveau des Vorquartals. Im Jahresvergleich sind auch die Neubau-Indices somit um zehn Prozent höher: 9,6 Prozent in den kreisfreien Städten und 10,3 Prozent in den Landkreisen.

In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Preise für neue Eigentumswohnungen um 95 Prozent geklettert, in den kreisfreien Städten haben sie sich mittlerweile sogar mehr als verdoppelt (plus 114 Prozent) – in den Landkreisen liegt das Plus bei 82 Prozent.

Eigenheime: in den teuren Städten rar

Auch die inserierten Kaufpreise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Zehn-Jahres-Vergleich deutschlandweit nahezu explodiert: um 92 Prozent insgesamt, in den kreisfreien Städten um 99 Prozent und in Landkreisen um 87 Prozent. Im Jahresvergleich legten sie um 11,8 Prozent zu – 10,3 Prozent in den kreisfreien Städten und 12,9 Prozent in den Landkreisen –, und stiegen im Quartalsvergleich ebenfalls noch einmal um 3,1 Prozent.

"Eigenheime in den teuren Städten sind rar", schreibt Empirica, Preistrends dürften daher nicht überinterpretiert werden. Die ersten vier Ränge im Top-10-Ranking bleiben unverändert: Auf den ersten drei Plätzen liegen München, Darmstadt und Stuttgart, gefolgt von Wiesbaden. Dahinter rücken Kempten, Heidelberg und Landshut vor. Frankfurt und Freiburg im Breisgau fallen dafür auf die Plätze sechs beziehungsweise neun zurück. Auf dem zehnten Platz rangiert Düsseldorf.

Mieten: nur noch moderate Anstiege

Die Mietpreise mit einem Wachstum von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal legten demgegenüber zum wiederholten Male erheblich schwächer zu. Auch der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen fällt mit einem Plus von einem Prozent erneut geringer aus als der Anstieg der Kaufpreise bei neuen Wohnungen. Im Jahresvergleich kommt Empirica hier auf einen Anstieg von 4,1 Prozent. In den vergangenen zehn Jahren haben die Neubaumieten deutschlandweit um 38 Prozent zugelegt.

Die ersten drei Plätze im Top-10-Ranking bleiben unverändert. München, Frankfurt und Stuttgart sind die drei teuersten deutschen Städte zum Wohnen für Mieter. Dahinter machen Berlin, Freiburg, Mainz und Darmstadt Plätze gut. Düsseldorf und Hamburg fallen zurück. Auf Rang zehn liegt Wiesbaden.

Neubewertung der Schwarmstädte zu Ende?

Doch warum klettern die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser erst jetzt (annähernd) so schnell wie die für Eigentumswohnungen?, fragen sich die Empirica-Analysten in ihrem aktuellen Bericht. Dafür gibt es zwei Gründe: Knappheit und Attraktivität.

Der Trend in den vergangenen Jahren ging zur Stadtmitte. Zuwanderungswellen aus dem Ausland, eine stärkere Konzentration auf die Schwarmstädte und zu wenig Neubau haben die Mieten in die Höhe getrieben. "Und weil sich der Wert von Wohnungen an den damit erzielbaren Einnahmen orientiert, stiegen auch die Kaufpreise", schreibt Empirica. Dann hat sich das Blatt gedreht – zugunsten des Eigenheims im (Um-) Land.

Hinzu kommt eine neue Knappheit: Im Jahr 2005 waren bundesweit zwei von drei Neubauten ein Eigenheim. Bis 2019 hat sich diese Quote halbiert, in Hamburg gedrittelt, in Berlin geachtelt. "Die Neubewertung der Schwarmstädte ist zu Ende, der Schwarm zieht weiter, der nächste Zyklus beginnt", schreiben die Studienautoren.

Keine Spur mehr von "Corona-Delle"

Notverkäufe, weniger Schwarmzuwanderung in die Städte, Corona-Pandemie: Vor einem Jahr sah das Bild relativ düster aus. "Insgesamt rechnen wir in den kommenden Monaten mit einer Delle bei den Kaufpreisen, die bei minus zehn bis 25 Prozent liegen dürfte", prognostizierte Empirica im ersten Quartal 2020. Bis dahin hatten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Schlussquartal 2019 noch einmal um 2,8 Prozent zugelegt, Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 2,7 Prozent.

Auch die Zahl der Erstinserate von Immobilien war mit Beginn der Kontaktbeschränkungen wegen der Pandemie Mitte März stark eingebrochen: Bei den Eigentumswohnungen um zehn Prozent, bei Eigenheimen um 17 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern sogar um 19 Prozent. Auch damals schon waren die inserierten Preise signifikant höher als vor der Krise. Die inserierten Quadratmeterpreise blieben demgegenüber stabil oder stiegen teils leicht.

Empirica-Chef Reiner Braun war sich aber auch schon vor einem Jahr sicher, dass der erwartete Einbruch der Immobilienpreise nicht lange dauern würde: "Wir erwarten eine Zuwanderungswelle, weil Deutschland besser durch die Krise kommt als andere Länder." Das dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum wieder ankurbeln. Langfristig prognostizierte Empirica eine Erholung der Kaufpreise – "im besten Falle ab Ende 2021".


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienpreis, Coronavirus