Immobilienboom 2026 mit kleinen, neuen Wohnungen

Seit 1965 ist die durchschnittliche Wohnungsfläche von 69 Quadratmeter auf 94 Quadratmeter gestiegen und damit um mehr als ein Drittel – die Wohnfläche pro Person hat sich von knapp 20 Quadratmetern auf rund 49 Quadratmeter mehr als verdoppelt.

Doch nun zeichnet sich eine Trendwende ab. Erstmals seit Beginn der Erhebungen stagniert die durchschnittliche Wohnungsgröße und dürfte in den kommenden Jahren schrumpfen, heißt es in einer neuen Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Ursachen sind hohe Immobilienpreise und ein gesellschaftlicher Trend.

Wohnungen bis 2050 im Schnitt sechs Quadratmeter kleiner

Seit etwa 2005 werden Neubauwohnungen wieder kleiner, was sich auch im Bestand bemerkbar machen wird. "Bis 2050 dürfte die durchschnittliche Wohnung etwa sechs Quadratmeter kleiner sein als heute", schreiben die Autoren, die für die Studie amtliche statistische Daten ausgewertet haben. Die durchschnittliche Wohnung würde dann bei rund 88 Quadratmeter liegen.

"Über Jahrzehnte haben steigende Einkommen und der Wunsch nach mehr Komfort dazu geführt, dass unsere Wohnungen immer größer wurden", erklärte DIW-Immobilienexperte Konstantin Kholodilin. Doch die Wachstumsphase sei vorbei. Der Rückgang der Neubaugrößen signalisiere einen strukturellen Wandel auf dem deutschen Wohnungsmarkt.

Mehr Single-Haushalte und steigende Immobilienpreise

Grund für den Rückgang seien zwei zentrale Faktoren: kleinere Haushalte und steigende Immobilienpreise. Die demografische Entwicklung sei der Haupttreiber.

Der Anteil der Single-Haushalte habe sich seit den 1960er Jahren auf 41 Prozent verdoppelt – in Großstädten wie Berlin oder München liegt er sogar bei rund 50 Prozent. Auch der starke Anstieg der Immobilienpreise seit 2010 verschärfe die Entwicklung. "Viele können sich größere Wohnungen nicht mehr leisten, und für Bauträger wiederum sind kleine Wohnungen wirtschaftlich attraktiver", so Kholodilin.

Die Entwicklung in Deutschland ähnele der in vielen anderen Ländern. In Belgien, Japan oder Norwegen wurden Neubauwohnungen laut DIW bereits um die Jahrtausendwende kleiner. In Frankreich, Polen und Russland wenige Jahre später.

Nachfrage: Weniger Wohnfläche, mehr Effizienz 

Obwohl die durchschnittliche Haushaltsgröße in Deutschland deutlich geschrumpft ist, dominierten im Bestand große Wohnungen. Das mache deutlich, dass der Wohnungsmarkt vor einer Anpassung stehe.

"Wenn neue Wohnungen kleiner werden, ist dies kein Rückschritt, sondern eine notwendige Anpassung an gesellschaftliche Realitäten", sagte Studien-Co-Autor Sebastian Kohl. Kleinere, gut geschnittene und energieeffiziente Wohnungen werden demnach die zentrale Wohnform der Zukunft sein – und ein Schlüssel, um den großen Energiebedarf des Gebäudesektors zu senken.

DIW-Wochenbericht "Zeitalter der immer größer werdenden Wohnungen endet" (PDF)

Immobilienpreise: Neue Boomzeiten ab 2026?

Laut einer Auswertung des Maklerportals Immowelt könnten die Preise schon 2026 auf neue Preishöchststände zusteuern. Zwischen Oktober und Dezember 2025 haben sich die auf der Plattform angebotenen Eigentumswohnungen im Bestand um 1,3 Prozent auf durchschnittlich 3.260 Euro pro Quadratmeter verteuert, Einfamilienhäuser um 0,5 Prozent auf 2.810 Euro. Auf Jahressicht legten die Wohnungspreise somit um 4,6 Prozent zu, Häuser um zwei Prozent.

Die Makler sind überzeugt: Ein geringes Angebot, zu wenig Neubau und ein weiteres Bevölkerungswachstum in Ballungsräumen wird die Nachfrage nach Wohnimmobilien hochhalten. Damit dürfte sich die aktuelle Entwicklung fortsetzen und bereits in diesem Jahr neue Rekordwerte erreichen.

"Die Preisrückgänge der Vorjahre gehören damit der Vergangenheit an und alle Marktteilnehmer haben sich mit den aktuellen Rahmenbedingungen arrangiert", sagte Immowelt-Geschäftsführer Dr. Robert Wagner.

Großstädte: Preisentwicklung Wohnungen und Häuser

In 13 der 15 größten deutschen Städte stiegen laut Immowelt die Angebotspreise für Bestandswohnungen im vierten Quartal 2025. Besonders dynamisch entwickelten sich München (plus 2,1 Prozent auf 8.246 Euro pro Quadratmeter) und Hamburg (plus 2,2 Prozent auf 5.994 Euro). Auch Frankfurt am Main verzeichnete einen Anstieg (plus 1,2 Prozent).

Der Markt für Einfamilienhäuser zeigt sich demnach differenzierter: In hochpreisigen Städten wie München (minus 2,1 Prozent) und Stuttgart (minus Prozent) sanken die Preise zuletzt. Angesichts tendenziell höherer Preise für Einfamilienhäuser im Gegensatz zu Wohnungen sowie meist höheren Modernisierungskosten können oder wollen Käufer die geforderten Preise nicht mehr zahlen, sodass es zu kleineren Anpassungen kommt.

Kaufnachfrage konzentriert sich auf die Metropolen

"Kaufsuchende interessieren sich besonders für den urbanen Raum – also Metropolen und die kreisfreien Städte", beobachtete Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin beim Portal ImmoScout24 zum Jahresende 2025. 

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen blieb der Auswertung zufolge im vierten Quartal 2025 auf Vorquartalsniveau, allerdings mit starken regionalen Unterschieden. In den acht Metropolen steigt die Nachfrage leicht um ein Prozent, während das Interesse im Umland leicht um zwei Prozent nachgab, ähnlich wie in den kreisfreien Städten (minus ein Prozent). Der ländliche Raum verzeichnete mit acht Prozent den stärksten Einbruch.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ließ innerhalb eines Quartals um vier Prozent nach. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Spreizung von plus drei Prozent im Umland der Metropolen und im ländlichen Raum, minus zwei Prozent in den Metropolen und plus ein Prozent in den kreisfreien Städten – die einzige Regionsklasse mit wachsender Nachfrage gegenüber dem Vorjahr.

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