Städte-Ranking: Kaufpreis pro Wohnfläche

Wer heute eine Wohnung kaufen will, bekommt in den meisten Großstädten wieder deutlich mehr Quadratmeter als auf dem Preishöhepunkt vor vier Jahren, wie eine aktuelle Analyse des Maklerportals Immowelt zeigt. Für die gleiche Summe gibt es bis zu 24 Quadratmeter mehr Wohnfläche.

Untersucht wurde die jeweils leistbare Wohnfläche beim Kauf einer Bestandswohnung im Juni 2022 und Juni 2026 mit einem festen Budget von 350.000 Euro. Kaufnebenkosten wurden in der Berechnung berücksichtigt.

Wo die leistbare Wohnfläche steigt

Der Grund für diese Entwicklung liegt laut Immowelt-CEO Theo Mseka im Wandel des Marktes. Mit dem starken Anstieg der Bauzinsen ging die Nachfrage zurück, wodurch die Kaufpreise in vielen Städten spürbar nachgaben. Dadurch könnten Käufer heute in vielen Regionen mehr Wohnfläche für das gleiche Budget bekommen als noch vor vier Jahren.

So können sich Immobilienkäufer in München mit einem Budget von 350.000 Euro heute durchschnittlich 40 Quadratmeter leisten – das sind sechs Quadratmeter mehr als 2022. In Hamburg hat sich die leistbare Wohnfläche um drei Quadratmeter auf 52 Quadratmeter erhöht, in Frankfurt am Main um fünf Quadratmeter auf 56 Quadratmeter.

Geringer fällt das Plus in Berlin aus, wo sich die Kaufpreise wegen der hohen Nachfrage und des knappen Angebots schneller stabilisiert haben als in anderen Großstädten. Für 350.000 Euro können Käufer dort derzeit im Schnitt eine Bestandswohnung mit 64 Quadratmetern kaufen, das ist ein Quadratmeter mehr als vor vier Jahren. In Stuttgart gibt es für 350.000 Euro heute 15 Quadratmeter mehr als 2022, genauso wie in Bremen.

An der Spitze steht Chemnitz: Für 350.000 Euro gibt es hier rein rechnerisch 218 Quadratmeter – das ist laut Immowelt ein Zuwachs von 24 Quadratmetern gegenüber 2022. Ähnlich verläuft die Entwicklung in Salzgitter, wo die leistbare Fläche um 20 Quadratmeter auf 195 Quadratmeter gestiegen ist. Die Zahlen verdeutlichen das theoretische Potenzial des Budgets auf Basis der lokalen Durchschnittspreise. 

Wo die leistbare Wohnfläche sinkt

Ein komplett anderes Bild zeigt sich in Städten, in denen die Immobilienpreise das Niveau von 2022 bereits wieder übertroffen haben. In 18 der 80 Großstädte gibt es heute für das gleiche Geld weniger Wohnfläche als vor vier Jahren.

Die größten Einbußen verzeichnet laut Immowelt Gelsenkirchen: Das feste Budget von 350.000 Euro ermöglicht aktuell 22 Quadratmeter weniger Wohnfläche als noch vor vier Jahren. Auch in Recklinghausen (minus 16 Quadratmeter) müssen Käufer deutliche Abstriche machen. Im Ruhrgebiet fiel die Preiskorrektur nach dem Hoch von 2022 deutlich geringer aus als in vielen teuren Großstädten. 

Ausführliche Ergebnistabelle: Vergleich der leistbaren Wohnfläche beim Wohnungskauf in den deutschen Großstädten Juni 2026 vs. Juni 2022

Immobilienboom mit kleinen, neuen Wohnungen 

Die durchschnittliche Wohnfläche im Neubau ist seit 1965 von 69 Quadratmeter auf 94 Quadratmeter gestiegen – die Wohnfläche pro Person hat sich von knapp 20 Quadratmetern auf rund 49 Quadratmeter mehr als verdoppelt. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeichnet sich nun eine Trendwende ab. Ursachen sind hohe Immobilienpreise und ein gesellschaftlicher Trend.

Seit etwa 2005 werden Neubauwohnungen wieder kleiner, was sich auch im Bestand bemerkbar machen wird. "Bis 2050 dürfte die durchschnittliche Wohnung etwa sechs Quadratmeter kleiner sein als heute", schreiben die Autoren, die für die Studie amtliche statistische Daten ausgewertet haben. Die durchschnittliche Wohnung würde dann bei rund 88 Quadratmetern liegen. Der Rückgang der Neubaugrößen signalisiere einen strukturellen Wandel auf dem deutschen Wohnungsmarkt.

Der Anteil der Single-Haushalte habe sich seit den 1960er-Jahren auf 41 Prozent verdoppelt – in Großstädten wie Berlin oder München liege er sogar bei rund 50 Prozent. Der Anstieg der Immobilienpreise seit 2010 verschärfe die Entwicklung. "Viele können sich größere Wohnungen nicht mehr leisten, und für Bauträger wiederum sind kleine Wohnungen wirtschaftlich attraktiver", so DIW-Immobilienexperte Konstantin Kholodilin.

DIW-Wochenbericht "Zeitalter der immer größer werdenden Wohnungen endet" (PDF)

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