Studien: So viel Wohnung bekommen Mieter noch fürs Geld

Eine größere Wohnung ist in Deutschland mittlerweile vielerorts ein Luxus. In den teuren Städten gibt es für die gleiche Miete immer weniger Platz zum Wohnen, wie Studien zeigen: Bis zu 51 Prozent Fläche oder zwei Zimmer weniger als vor zehn Jahren. Und die Preisentwicklung nimmt weiter Fahrt auf.

Nimmt man ein Budget von 1.000 Euro Kaltmiete pro Monat, reicht das Geld mittlerweile in den zwei teuersten deutschen Metropolen München und Frankfurt am Main nur noch für eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit durchschnittlich 51 Quadratmetern, wie eine Studie des Online-Maklers Immowelt zeigt. In München büßten Mieter in den vergangenen zehn Jahren 34 Quadratmeter (minus 40 Prozent) Wohnung ein: Im Jahr 2010 haben hier 1.000 Euro im Schnitt noch für eine 85-Quadratmeter-Wohnung gereicht.

Ähnlich sieht es in Frankfurt aus, wo es 27 Quadratmeter (minus 29 Prozent) weniger Wohnung gibt als vor zehn Jahren – ein Budget von 1.000 Euro kalt reicht hier nur noch für 65 Quadratmeter. In allen 36 von Immowelt untersuchten Großstädten (ab 100.000 Einwohner) bekommen Mieter weniger Wohnfläche für ihr Geld als vor zehn Jahren.

Mieten: Preisdynamik bei großen Wohnungen nimmt weiter Fahrt auf

Die größten absoluten Einbußen bei der Wohnfläche gibt es laut Immowelt in Berlin und Leipzig. In der Hauptstadt kostete vor zehn Jahren eine 120-Quadratmeter-Wohnung 1.000 Euro kalt – diese Miete reicht derzeit noch für 69 Quadratmeter, also 51 Quadratmeter (minus 43 Prozent) oder umgerechnet zwei Zimmer weniger als 2010. Seit Ankündigung des Mietendeckelgesetzes im Jahr 2019 sind die Angebotsmieten der regulierten Wohnungen zwar gesunken, hier bekommen Mieter wieder etwas mehr Fläche fürs Budget, die Preise von neuen Wohnungen sind aber stark angestiegen.

Auch in Leipzig ist die Wohnfläche für 1.000 Euro Miete um 51 Prozent zurückgegangen. Leipziger Mieter bekommen aber für das gleiche Geld nach wie vor eine geräumige Wohnung mit 104 Quadratmetern. Vor zehn Jahren waren es 155 Quadratmeter. Große Wohnungen sind jedoch immer seltener zu finden.

In Dresden gestalten sich die Einbußen bei der Wohnfläche ähnlich: Mieter bekommen in der sächsischen Landeshauptstadt 47 Quadratmeter weniger fürs Geld, das ist ein Minus von 33 Prozent. Auch in den hessischen Großstädten Offenbach (minus 45 Quadratmeter; minus 35 Prozent) und Kassel (minus 41 Quadratmeter; minus 28 Prozent) müssen sich Mieter beim Wohnungswechsel auf weniger Platz oder eine entsprechend höhere Miete einstellen.

Wohnungsmarkt: Steigende Mieten führen zu mehr Immobilität

Der enorme Anstieg der Angebotsmieten in den vergangenen zehn Jahren hat laut Immowelt eine verstärkte Immobilität auf dem Wohnungsmarkt zur Folge: Weil der Umzug in eine kleinere Wohnung nicht zwangsläufig zu einer geringeren Miete führt, bleiben vor allem auch viele ältere Menschen in ihren großen preiswerten Wohnungen – auch wenn sie den Platz eigentlich nicht mehr brauchen.

Die Angebotsmieten sind trotz Corona auch 2020 noch weiter gestiegen: "Für 1.000 Euro bekommen Mieter nochmal weniger. Ein aktueller Jahresvergleich der Mieten verdeutlicht das", schreibt Immowelt in der Analyse. Da sich viele Deutsche aufgrund von Homeoffice und Homeschooling nach größeren Wohnungen umsehen dürften, könnte die Preisentwicklung für große Wohnungen in Zukunft noch weiter an Fahrt gewinnen. Immowelt geht für 2021 noch einmal von Mietsteigerungen von bis zu sechs Prozent aus.

Datenbasis für die Berechnung der Wohnfläche waren auf dem Portal "immowelt.de" in den Jahren 2010 und 2020 inserierte Angebote mit einer Nettokaltmiete zwischen 900 und 1.100 Euro. Die Werte für die Wohnfläche stellen den Median über alle Angebote dar. Nach Auffassung des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft, GdW, sind solche Zahlen allerdings mit Vorsicht zu genießen. Gerade in angespannten Märkten würden preisgünstige Wohnungen kaum über Online-Plattformen vermittelt, warnte GdW-Präsident Axel Gedaschko kürzlich. Alleine bei einem Marktanteil der sozial orientierten Vermieter von 30 Prozent klaffe in den Statistiken von Online-Plattformen so eine große Lücke.

IW Köln: Eigentümer wohnen großzügiger als Mieter

Mit Wohnungsgrößen beschäftigte sich zuletzt auch das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln. In einem Bericht vom Februar 2021 kommt es zu dem Schluss, dass man mit durchschnittlich 41 Quadratmetern Wohnfläche pro Kopf in Deutschland bereits zu den oberen 50 Prozent zählt. Die zehn Prozent der Deutschen, die am großzügigsten wohnen, haben 83 Quadratmeter pro Kopf – die zehn Prozent, die am engsten wohnen, nur 22 Quadratmeter.

Betrachtet man anstelle der Pro-Kopf-Wohnfläche die gesamte Fläche, so die Wissenschaftler, liegt die durchschnittliche Wohnungsgröße bei 100 Quadratmetern. Ein Vergleich zwischen Eigentümern und Mietern zeigt große Unterschiede: Immobilieneigentümer haben im Schnitt 125 Quadratmeter große Wohnungen, Mieter müssen sich mit 75 Quadratmetern zufrieden geben. Ein Eigentümer hat nach dieser Rechnung pro Kopf 48 Quadratmeter für sich, ein Mieter hingegen nur 35.

Ein Grund für verhältnismäßig teure Wohnungen ist laut IW, dass Mieter vor allem in den Städten leben. "Aufgrund des großen Andrangs auf die Großstädte ist es wichtig, dass das Umland besser angebunden wird", sagt Studienautor und IW-Immobilienexperte Pekka Sagner. Dann käme für viele Menschen auch eine Wohnung außerhalb der Stadt infrage, was die Situation in den Ballungsräumen entspannen dürfte. Auf dem Land, wo Wohnraum verhältnismäßig günstig ist und deshalb großzügiger gebaut wird, beträgt die Eigentumsquote dem IW zufolge etwa 75 Prozent, nur jeder Vierte lebt zur Miete. In den großen Städten kehrt sich das Verhältnis um, dort müssen drei von vier Menschen Miete zahlen.

Statistiker: Beim Neuvertrag geht der Trend eher zur kleineren Mietwohnung

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts aus dem vergangenen Jahr ging der Trend in Deutschland noch bis 2018 eher zur kleineren Wohnung. Ende 2019 hatten die Haushalte im Schnitt 91,9 Quadratmeter Platz  egal ob Wohnung, Ein- oder Zweifamilienhäuser. Das macht den Statistikern zufolge 47 Quadratmeter pro Kopf. Damit ist die Fläche pro Wohnung seit 2010 um einen Quadratmeter und pro Kopf um zwei Quadratmeter gewachsen. Auch im Vergleich zu 2018 (46,7 Quadratmeter pro Kopf) hat die Wohnfläche 2020 noch einmal zugenommen, so die Bundesbehörde.

Einen gegenläufigen Trend gebe es in den Ballungsräumen, räumen auch die Statistiker ein: Dort, wo große Wohnungen knapp und angesichts hoher Mieten teuer sind, geben sich immer mehr Mieter bei Neuverträgen mit weniger Fläche fürs Geld zufrieden, beruft sich das Bundesamt wiederum auf eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln.

Auch laut IW Köln ist die Wohnfläche pro Kopf in Deutschland seit der Wiedervereinigung kontinuierlich gestiegen, allerdings mit großen Unterschieden zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten: In den 1990er und 2000er Jahren lag die durchschnittliche Wohnfläche der Neuvertrags- und Bestandsmieter noch nah beieinander und entwickelte sich weitgehend parallel. Seit 2010 sank die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf in den Haushalten mit einem neuen Mietvertrag. Neuvertragsmieter beziehen den Wissenschaftlern zufolge in zunehmendem Maß relativ zur Zahl der Haushaltsmitglieder kleinere Wohnungen. Lag die Wohnungsgröße bei Bestandsmietern beispielsweise im Jahr 2018 noch bei durchschnittlich 49,5 Quadratmetern pro Kopf, waren es bei Neuvertragsmietern nur 45,6 Quadratmeter.

Zwischen 2015 und 2018 schrumpften die Wohnungsgrößen stetig

Noch im Jahr 2018 kam eine Studie von Geomap zu dem Schluss, dass in Deutschland der Trend zur kleineren Wohnung gehe  und das bei steigenden Kaufpreisen. Untersucht wurden für diese Studie die Angebote für neue Wohnungen in den 16 deutschen Landeshauptstädten zwischen 2015 und 2018. Demnach sank die durchschnittliche Wohnungsgröße von 99 auf rund 95 Quadratmeter, während die Preise um etwa 16 Prozent stiegen. Als Grund gaben die Studienautoren zum einen die steigende Zahl der Single-Haushalte an, die meist weniger Wohnfläche benötigen, zum anderen die Ambitionen der Käufer, bei steigenden Preisen die richtige Balance zwischen Lage, Preis und Größe zu finden.

Die durchschnittliche Wohnungsgröße in den Städten sank laut Geomap im untersuchten Zeitraum um fünf Prozent. In einzelnen Regionen um Bremen, Hannover, Erfurt, Wiesbaden, Stuttgart und München herum ermittelten die Researcher wiederum einen Anstieg der durchschnittlichen Wohnungsgröße um teilweise mehr als fünf Prozent. Die regionalen Unterschiede erwiesen sich als enorm: So sank etwa in Kiel die durchschnittliche Wohnungsgröße um 16,7 Prozent in Stuttgart stieg sie um 14,7 Prozent.

Entwicklung der durchschnittlichen Wohnungsgrößen von 2015 bis 2018

LandeshauptstadtEntwicklung
Wohnfläche
Wohnfläche
2015
Wohnfläche
2018
Berlin- 9,6 %104,6 qm94,6 qm
Bremen+2,5 %88,5 qm90,7 qm
Dresden- 3,0 %106,9 qm103,8 qm
Düsseldorf- 3,9 %122,5 qm117,7 qm
Erfurt+ 2,5 %97,9 qm100,4 qm
Hamburg- 0,9 %95,8 qm94,9 qm
Hannover+ 4,3 %105,6 qm110,2 qm
Kiel- 16,7 %110,9 qm84 qm
Magdeburg- 16,3 %120,4 qm100,8 qm
Mainz- 9,3 %104,4 qm94,7 qm
München+ 1,1 %95 qm96,1 qm
Potsdam- 6,9 %107 qm99,7 qm
Saarbrücken- 7,2 %115,5 qm107,1 qm
Schwerin+/- 0,0 %104,2 qm104,2 qm
Stuttgart+ 14,7 %109 qm125 qm
Wiesbaden+ 13,8 %104,5 qm118,9 qm

Quelle: Geomap GmbH

Die Kaufpreise sind laut Geomap zwischen 2015 und 2018 in allen 16 Landeshauptstädten gestiegen.  Spitzenreiter war Wiesbaden mit einem Anstieg von 46,7 Prozent, während in Kiel die Preise nur um 2,4 Prozent gestiegen sind. Deutschlandweit zogen die Preise im Schnitt um knapp 16,3 Prozent an.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Wohnfläche