In den 7 größten deutschen Städten ist die Kreditrate für den Kauf einer Wohnimmobilie überall höher als die Miete. Auch im Umland der sog. "Big 7" ziehen die Finanzierungskosten an. Wo kaufen noch günstiger ist als mieten, zeigt der aktuelle "Postbank Wohnatlas".

Nach einer Faustformel sollte Wohnen nicht mehr als 30 % des Haushaltseinkommens kosten. Die gestiegenen Nebenkosten eingeschlossen, sollten sich Mieter und Käufer bei Nettokaltmiete und Annuitäten eher an der 25 %-Grenze orientieren. Danach war im Jahr 2021 nur in 367 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung finanzierbar, ergibt der aktuelle Auszug aus dem "Postbank Wohnatlas 2022". Ein Jahr zuvor waren es noch 378 Kreise und Städte.

Für den Wohnatlas hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) berechnet, wie viel durchschnittliches Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in den einzelnen Regionen für die Nettokaltmiete oder die Kreditzahlung fällig werden. Für die Finanzierung wurde ein Zinssatz von 1,6 %, eine Anfangstilgung von 3,0 %, Notargebühren von 2,0 % und 20 % Eigenkapital zugrunde gelegt. Nebenkosten wurden nicht berücksichtigt.

Immobilienkauf: Einkommensbelastung steigt

Jeder 5. Haushalt in Deutschland muss laut HWWI weniger als 12,5 % des verfügbaren Haushaltseinkommens ausgeben, um die laufende Kreditzahlung für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zu finanzieren. Das gilt für 111 Regionen. In 12 Regionen werden mehr als 30 % des regionalen Haushaltseinkommens für die laufenden Kreditzahlungen fällig.

Dazu gehören die Großstädte München, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Potsdam, Freiburg und Heidelberg. Spitzenreiter ist allerdings der Landkreis Nordfriesland (46,3 %), zu dem auch die Inseln Föhr, Amrum und Sylt gehören. Auch die Landkreise Miesbach und Garmisch-Patenkirchen (Bayern), der niedersächsische Landkreis Aurich mit den Inseln Baltrum, Juist und Norderney sowie der Landkreis Vorpommern-Rügen überschreiten die 30 %-Marke.

Jeder 4. Haushalt lebt der Analyse zufolge in einer der 60 Regionen, in denen durchschnittlich mindestens 22,5 % des regional verfügbaren Einkommens für die Finanzierung der Eigentumswohnung aufgewendet werden müssen.

München über der 25-Prozent-Grenze

Bei den Nettokaltmieten bleibt die anteilige Einkommensbelastung mit Ausnahme der bayerischen Landeshauptstadt München (26,8 %) unterhalb der 25-Prozent-Schwelle. Allerdings kommen der Freiburg, Heidelberg und Frankfurt am Main mit mindestens 24 % relativ nah. In Berlin hat sich der Einkommensanteil für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 23,4 % erhöht.

Für die Nettokaltmieten mussten die deutschen Haushalte im vergangenen Jahr im Schnitt 14,2 % des regional verfügbaren Einkommens ausgeben. Da die Kaufpreise stärker als die Einkommen zulegten, mussten Käufer allerdings mit einem Anteil von 16,3 % für eine 70-Quadratmeter-Wohnung 2021 einen höheren Anteil des Einkommens einplanen als noch im Jahr zuvor mit 14,7 %. In Großstädten und den "Big 7" – den 7 größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – inklusive Umland lag das Plus mit durchschnittlichen 1,8 Prozentpunkten noch darüber.

"Auch im 3. Jahr der Pandemie ist Wohneigentum weiter hoch gefragt. Die Kaufpreise stiegen im vergangenen Jahr wieder deutlich stärker als die Mietpreise", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Ein Ende des generellen Immobilienbooms sei nicht in Sicht, nur in einzelnen Regionen gebe es Anzeichen dafür.

Kaufpreise – Mieten: Wo die Schere weiter aufgeht

Die Kluft zwischen der Preisentwicklung bei den Mieten und den Immobilienpreisen fällt den HWWI-Experten zufolge in den Ballungsräumen besonders ins Auge: In den "Big 7" geht die Schere zwischen den Einkommensbelastungen durch Mieten oder Kaufen immer weiter auf.

Während der Anteil des Einkommens für die Nettokaltmiete in den 7 größten deutschen Städten im Jahr 2021 im Schnitt um 0,2 Prozentpunkte auf 22,7 % sank, stieg die Belastung durch die Finanzierung von Wohneigentum weiter deutlich an: 34,3 % des verfügbaren Einkommens mussten Käufer für die monatliche Ratenzahlung locker machen. Im Vorjahr lag der Anteil laut Modellrechnung noch bei 31,6 %.

In die Finanzierung einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand flossen in München 2021 im Schnitt 44 % (17 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr) des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens – obwohl die Münchener über die höchsten Einkommen unter den "Big 7" verfügen. Berlin folgt mit 38,8 % vor Hamburg (36,3 %) und Frankfurt (35,6 %). Den 5. Platz belegt Düsseldorf mit 29,1 %, gefolgt von Köln (28,1 %) und Stuttgart (28 %).

Die Unterschiede zwischen Kauf- und Mietbelastung fielen ebenfalls in München auf. Rund 27 % des Einkommens fließt hier in die Nettokaltmiete – das ist ein Unterschied von 17 Prozentpunkten. In Berlin (15,4 Prozentpunkte) und Hamburg (14,8 Prozentpunkte) waren die Un...

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