Bezahlbarer Wohnraum: Neubau und Mietpreisbremse nicht genug

Kaum ein Thema wird in der Politik derzeit so heiß diskutiert wie das Thema "bezahlbare Wohnungen". Eine Studie des Stadtforschers Andrej Holm kommt zu dem Ergebnis, dass Mietpreisbremse und Neubau "kaum einen Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung" leisten können.

Der ehemalige Berliner Staatssekretär und Soziologe Andrej Holm hat für die Studie "Bestandsmietenanalyse 2013 bis 2018" im Auftrag der Linksfraktion die Mietspiegel der vergangenen fünf Jahre auf Datenbasis der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH ausgewertet und so Mieten in mehr als 300 deutschen Städten untersucht. Im Durchschnitt stiegen die Bestandsmieten demnach bundesweit um 11,4 Prozent im untersuchten Zeitraum.

Beim Thema Mieten zieht sich ein Graben durch Deutschland

Ein Fazit der Studie ist: Wie viel man bezahlen muss, kommt stark darauf an, wo man wohnt. Während der Süden allgemein sehr teuer ist, sind der Osten und Westen Deutschlands für viele noch erschwinglich. Unter den 305 ausgewerteten Städten lebt es sich in München mit einer durchschnittlichen Bestandskaltmiete von 10,45 Euro pro Quadratmeter besonders teuer.

Besonders günstig wurden Wohnungen im nordrhein-westfälischen Warstein mit 4,64 Euro pro Quadratmeter vermietet. Tendenziell sind Städte in Baden-Württemberg und Bayern teuer, Nordrhein-Westfalen und Städte unter anderem in Ostdeutschland sind günstiger.

Holm: Öffentliche Hand muss stärker eingreifen

Für Haushalte an der Armutsgrenze und viele Alleinerziehende sind durchschnittliche Wohnungen der Studie zufolge kaum noch bezahlbar. Sie seien auf Wohnraum unterhalb der Marktmieten angewiesen, sagte Holm bei Vorstellung der Studie am 13. Juni in Berlin. Das bedeute, dass die öffentliche Hand stärker eingreifen müsse.

"Die Wohnungspolitik muss [...] günstige Mieten im Bestand konsequent schützen und preisgebundene Bestände ­deutlich ausbauen." Soziologe Andrej Holm

Die 2013 eingeführte Mietpreisbremse habe "keinen messbaren Effekt auf die Mietpreisentwicklung in den untersuchten Städten" gehabt, so Holm weiter. Holm hat für die Studie acht Baualtersklassen ausgewertet: Das waren Mietpreise für Gebäude, die fertiggestellt wurden bis 1905, 1925, 1955, 1965, 1975, 1985, 1995 und ab 2005.

Miethöhen nach Baualter

Am günstigsten wohnen Mieter demnach im Durchschnitt in Gebäuden, die um das Jahr 1925 errichtet wurden, am teuersten in Neubauten, dafür hat der Studienautor Gebäude von 2015 als Neubauten mit aufgenommen.

Beispiel: In Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern war laut Holm eine Neubauwohnung aus dem Jahr 2015 mit zwei Zimmern durchschnittlich 43 Prozent teurer als eine vergleichbare Altbauwohnung aus dem Jahr 1925.

In den meisten Fällen konnten die Einkommen in den vergangenen Jahren mit den steigenden Mieten mithalten. So wuchsen die Bestandsmieten der Untersuchung zufolge zwischen 2013 und 2018 um 11,4 Prozent, die Nettolöhne im gleichen Zeitraum um 13,3 Prozent. Nur 2017 kletterten die Mieten schneller als die Löhne. Allerdings konnten niedrige Einkommensgruppen weniger von den Lohnerhöhungen profitieren, so Holm: Für die unteren Einkommensschichten seien die Mieten in fast allen untersuchten Städten nicht mehr leistbar.

Wann ist eine Wohnung bezahlbar?

Bei der Frage danach, wie viel eine Wohnung kosten darf, damit sie sich jemand mit einem durchschnittlichen Einkommen leisten kann, gilt eine Belastung von 30 Prozent des Nettoeinkommens als vertretbar. Der Studie zufolge wäre im vergangenen Jahr damit für kinderlose Paare eine Warmmiete von 844 Euro akzeptabel gewesen, für Alleinerziehende mit Kind 731 Euro. Als Maßgröße nutzt Holm dabei das mittlere Einkommen.

Beispiel: Für Normalverdiener ist eine 65 Quadratmeter große Wohnung mit mittlerer Ausstattung zum Durchschnittspreis damit in beiden Kategorien (kinderlose Paare und Alleinerziehende) gut erschwinglich im bundesweiten Schnitt. In Großstädten wie München, Stuttgart, Frankfurt am Main und Hamburg, teilweise auch in Düsseldorf, Berlin oder Köln sieht es hingegen anders aus.

Armutsgefährdet ist, wer nur 60 Prozent des Medianeinkommens bezieht. Und diese Haushalte können sich der Studie zufolge keine Wohnung zu Durchschnittspreisen leisten. Unberücksichtigt bleibt dabei, dass die Durchschnittseinkommen je nach Region stark schwanken, etwa im Süden, wo das Wohnen teurer ist, wird im Schnitt auch mehr verdient.

Immobilienverbände sehen vor allem im Neubau eine Lösung gegen hohe Mieten

Die Linken fühlen sich durch die Studie bestätigt. "Wir brauchen einen bundesweiten Mietenstopp für die nächsten fünf Jahre, wie ihn Berlin gerade einführen will", sagte Fraktionsvize Caren Lay. Mieterhöhungen ohne vorhergegangene Modernisierung sollten auf maximal zwei Prozent im Jahr begrenzt werden. Die Mietenpolitik müsse sich auf Geringverdiener und die Durchschnittsverdiener in den Großstädten konzentrieren und nicht auf die Gutverdiener auf dem Land.

Bestraft würden ausgerechnet die Vermieter, die sich zuletzt mit Mieterhöhungen zurückgehalten und ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern hätten. Diese Ansicht vertreten auch Immobilienverbände und wohnungswirtschaftliche Verbände. Im Gegensatz zu Studienautor Holm sehen sie aber vor allem im Neubau eine Lösung. "Mietendeckel auf Landes- und Bundesebene sowie Mietpreisbremse schaffen keine neuen Wohnungen. Sie verhindern Wohnungsneubau", sagt etwa IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.

"Die Bundesregierung signalisiert nun die stärkere Betonung des Neubaus in der Wohnungspolitik." Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD

Schick beruft sich dabei auf eine Rede von Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) am 14. Juni auf dem deutschen Mietertag in Köln, in der sie erklärte, dass die beste Antwort auf die Wohnungsknappheit sei, Wohnraum zu schaffen. Und dafür brauche es private Investoren, denn es müsse attraktiv bleiben, in Wohnraum zu investieren. In den vergangenen Monaten hätten sich Landesregierungen, Oppositionsparteien und auch die Bundesregierung "mit Regulierungsmaßnahmen beinahe täglich überboten", so Schick: "Nun muss eine echte Kehrtwende umgesetzt werden, weg vom Regulierungswahnsinn und hin zur Schaffung eines attraktiven Investitionsumfeldes."

BFW: "Wer Mieten einfriert, lässt auch den Wohnungsneubau erstarren"

Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen reagierte in der Diskussion um Mietendeckel und Wohnungsbau auf die jüngsten Äußerungen des kommissarischen SPD-Chefs Thorsten Schäfer-Gümbel: Demnach fordert nun neben der Berliner Linken auch die SPD die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels, der alle Mieten für fünf Jahre einfriert.

"Das Märchen, mit einem Mietendeckel mehr Zeit für den Wohnungsneubau zu gewinnen, glaubt niemand mehr. So wurde bereits vor vier Jahren die Einführung der Mietpreisbremse begründet. Stattdessen wurde der Wohnungsneubau vielfach weiter erschwert statt gefördert." BFW-Präsident Andreas Ibel

Um den Wohnungsmarkt zu entspannen, sei mehr Neubau nötig, meint auch Ibel. Die mittelständischen Immobilienunternehmen können jedoch nur dann zusätzliche Wohnungen schaffen, wenn sie die Gewinne aus den bereits bestehenden Wohnungen reinvestieren könnten: "Wer Mieten einfriert, lässt auch den Wohnungsneubau erstarren." Profitieren würden jene Mieter, die am wenigsten darauf angewiesen seien, so Ibel weiter. Der BFW-Chef verwies auf eine Studie der Hans-Böckler-Stiftung "Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten": Demnach wenden Haushalte mit höherem Einkommen in Ballungszentren im Mittel nur rund 17 Prozent davon für die Bruttokaltmiete auf, während es bei den Haushalten an der Armutsgrenze 39,7 Prozent sind. Mehr als 60 Prozent der Mieter in den 77 größten Städten Deutschlands bezahlen laut Studie weniger als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete und liegen unter der von der SPD geforderten Mietbelastungsquote.

„Es kann und darf nicht sein, dass der Wohnungsneubau einbricht, weil bundesweit Mieter mit höheren Einkommen und günstigen Mietverhältnissen unterstützt werden sollen. Die Zeche zahlen Mieter mit niedrigen Einkommen! Was wir stattdessen brauchen, ist eine gezielte Unterstützung der bedürftigen Haushalte durch ein erhöhtes Wohngeld und mehr sozialen Wohnungsbau. Nur so können wir beides sichern: Mehr bezahlbaren Neubau für alle Menschen und Unterstützung jener Mieter, die darauf angewiesen sind“, so Ibel weiter.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnraum, Wohnungsbau, Mietpreisbremse, Neubau