Regulierung von Wohnimmobilien: alles verfassungsgemäß?

Die verfassungsrechtlichen Grenzen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums sind überschritten, wenn regulatorische Maßnahmen die Privatnützigkeit gefährden. Das ist ein Ergebnis aus einem Rechtsgutachten unter der Federführung des Verfassungsrechtlers Ulrich Battis im Auftrag des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW.

Privatnützigkeit: Die verfassungsrechtlichen Grenzen

"Eigentum muss rentabel bleiben. Das ist der Inbegriff der Privatnützigkeit. Die verfassungsrechtlichen Grenzen werden aber dort überschritten, wo Regelungen in ihrer Gesamtheit nicht mehr zumutbar sind und das Eigentum übermäßig belasten", sagt Prof. (em.) Dr. Dr. h.c. Battis. Das Gutachten kommt zu dem Schluss, dass durch die derzeitige Miethöhenregulierung und die hohen Anforderungen an die energetische Sanierung bei gleichzeitig steigenden Baukosten ein wirtschaftliches Handeln nicht gesichert ist.

Schon jetzt werden laut GdW wegen des wirtschaftlichen Drucks Instandhaltungsmaßnahmen verschoben und Investitionen auf das Notwendigste beschränkt oder ganz eingestellt – da zahlreiche Kostentreiber ein fester Block sind und die mietrechtlichen Beschränkungen nicht erlauben, kostendeckend oder wirtschaftlich zu arbeiten.

Kritisch: Kappungsgrenzen bei Modernisierungen

"Wohnungsunternehmen müssten zur Erreichung der Klimaschutzziele ein Vielfaches von dem aufwenden, was sie aus eigener Kraft aufbringen können. Die Ziele sind damit in der Praxis nicht erreichbar", so Verbandspräsident Axel Gedaschko. Besonders kritisch seien die Kappungsgrenzen bei Modernisierungen, die mit dem Mietrechtsänderungsgesetz am 1.1.2019 in Kraft getreten sind.

Die Absenkung der Modernisierungsumlage auf acht Prozent und die zusätzliche Kappung bei geringen Mieten verhindern laut Gedaschko eine wirtschaftliche Refinanzierung dringend notwendiger Investitionen: "Die Zwei-Euro-Grenze bei der Modernisierung hat sich angesichts massiv gestiegener Baukosten real auf rund 1,45 Euro reduziert." Eine wirtschaftlich tragfähige Modernisierung sei so kaum mehr darstellbar.

GdW: Konzept für zukunftsfähige Wohnungswirtschaft

Das Gutachten macht laut GdW deutlich, dass sich die energetische Transformation des Gebäudesektors in einem Spannungsverhältnis zwischen Eigentumsgrundrecht, Sozialpflichtigkeit des Eigentums und Klimaschutz vollzieht. Der Gesetzgeber sei verpflichtet, einen gerechten Ausgleich dieser Rechtspositionen herzustellen.

"Die Politik darf sich nicht weiter darauf beschränken, immer neue Vorgaben zu erlassen, ohne ein Konzept für die Zukunftsfähigkeit der Wohnungswirtschaft zu haben" – der Staat müsse die Transformationskosten fair verteilen, fordert Gedaschko.

Mit Blick auf die Koalitionsverhandlungen, die am 13. März aufgenommen wurden, appelliert der Verband an die politischen Parteien, von weiteren Verschärfungen im Mietrecht abzusehen. Bereits heute führten die bestehenden Regelungen zu einer Zementierung angespannter Wohnungsmärkte. "Weitere Eingriffe in die Mietpreisbildung würden den Wohnungsbau und die Modernisierung endgültig zum Erliegen bringen", so der GdW-Präsident abschließend.

Rechtsgutachten "Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Regulierung von Wohnimmobilien"

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