Energieausweis für Wohngebäude: Ab dem 1. Mai gelten neue Regeln

Ab dem 1. Mai gelten neue Regeln für Energieausweise von Wohngebäuden, die verkauft oder neu vermietet werden. Nachweise, die 2011 ausgestellt wurden, könnten ungültig sein. Das Maklernetzwerk Remax rät, die geregelte Übergangsfrist bis zum 30.4.2021 noch zu nutzen: So lasse sich Geld sparen.

Ab dem 1.5.2021 treten die verschärften Regeln für Energieausweise von bestehenden Wohngebäuden in Kraft. Neu ausgestellte Nachweise müssen dann zusätzliche Angaben zur energetischen Bewertung der Immobilien enthalten – dazu gehören auch Angaben zur Höhe der Treibhausgas (CO2)-Emissionen. Relevant werden die Änderungen für Energieausweise, die im Jahr 2011 oder früher ausgestellt worden sind, da die Nachweise nur zehn Jahre lang gültig sind.

Der Ausweis (oder eine Kopie) muss vorgelegt werden, wenn ein beheiztes und dauerhaft genutztes Gebäude neu vermietet, verkauft oder verpachtet wird. Wer seine Wohnung oder sein Haus selbst bewohnt und es nicht verkaufen oder neu vermieten will, braucht keinen neuen Ausweis. Auch bei Nutzflächen von weniger als 50 Quadratmetern wird der Ausweis nicht verlangt. Die neuen Regeln gelten nun explizit auch für Makler.

Gesetzliche Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das am 1.11.2020 in Kraft getreten ist. Davor galten die Vorschriften für Energieausweise der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014), die von den Eigentümern noch bis zum 30.4.2021 angewendet werden dürfen, dann endet die Übergangsfrist, die das GEG vorsieht. In Deutschland sind Energieausweise für Neubauten schon seit 2002 Pflicht. Mit der EnEV 2007 wurden erstmals Bestandsgebäude einbezogen.

GEG-Übergangsregelung läuft bis zum 30. April

Die Übergangsfrist nach dem GEG gibt Immobilieneigentümern ohne gültigen Energieausweis die Möglichkeit, bis zum 30.4.2021 noch einen für zehn Jahre gültigen Nachweis nach den bisherigen Vorgaben der alten EnEV zu beschaffen, schreibt das Maklernetzwerk Remax – und so Kosten zu sparen.

"Dabei gibt es jedoch Unterschiede, welcher Typ für welches Gebäude Pflicht ist", erklärt Samina Julevic, Chief Operating Officer (COO) von Remax Germany. Wer einen Energieausweis beschaffen will, kann zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis wählen. Während der Bedarfsausweis 400 bis 500 Euro kostet, werden für den Verbrauchsausweis bisher nur rund 25 bis 100 Euro fällig.

Ab dem 1. Mai wird der Verbrauchsausweis aber teurer, weil er nach dem Gesetz künftig mehr Aussagen enthalten muss, nicht nur die Verbrauchswerte von Heizung und Warmwasser, wie bisher. Daher sollten Eigentümer jetzt handeln, rät Julevic, wenn ein Verbrauchsausweis ausreichend ist.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Eigentümer haben grundsätzlich die Wahl, ob sie einen sogenannten Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis beantragen. Für Neubauten ist seit dem 1.10.2007 der bedarfsorientierte Energieausweis vorgeschrieben; bei Bestandsgebäuden reicht dagegen in vielen Fällen der verbrauchsorientierte Ausweis. Alle Energieausweise sind zehn Jahre gültig. Ausstellen dürfen das Dokument Gebäudeenergieberater und andere Fachleute (§ 88 des GEG).

Bedarfsausweis: Zum Teil Pflicht für Bestandsgebäude

Der Bedarfsausweis ist verpflichtend für Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen und einem Bauantrag, der vor dem 1.11.1977 gestellt wurde. Wurde das Gebäude bereits nach den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut, reicht wiederum ein Verbrauchsausweis. Wenn Altbauten modernisiert oder erweitert werden, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Ausnahme: Es handelt sich lediglich um Maßnahmen, bei denen maximal zehn Prozent der Fläche modernisiert wurden.

Verbrauchsausweis: Bei Mehrfamilienhäusern aussagekräftig

Wer für die Bestandsimmobilie nur einen Verbrauchsausweis ausstellen lassen muss, hat weniger Aufwand. Es wird der Energiebedarf der Immobilie mit den Ausgaben prognostiziert, die in den vergangenen drei Jahren für Heizung und Warmwasser angefallen sind. Der energetische Zustand der Bausubstanz wird nicht analysiert.

Der Verbrauchsausweis zeigt, wie stark die Vornutzer die Heizung aufgedreht haben und damit, wie viel CO2 tatsächlich ausgestoßen wurde. Darauf weist das Informationsprogramm Zukunft Altbau hin, das vom Umweltministerium Baden-Württemberg gefördert wird. "Das Verbrauchsprofil ist für Nachmieter oder Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern nicht immer aussagekräftig", meint Frank Hettler von Zukunft Altbau, bei Mehrfamilienhäusern sei das anders: "Ein Durchschnitt der Verbrauchswerte unterschiedlicher Bewohner hat genügend Aussagekraft."

Vorteil Bedarfsausweis: Da ist mehr Energieeffizienz drin

Im Bedarfsausweis stehen mehr Informationen. Er zeigt den bauphysikalisch berechneten Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. "Steht die Effizienzampel auf dem Ausweis auf Grün, können Eigentümer beim Verkauf besser für ihr effizientes Haus werben", so Hettler. Immobilien mit einem Label im grünen Bereich verursachen rund 15 bis 20 Euro weniger Energiekosten pro Quadratmeter und Jahr als schlecht gedämmte Gebäude. Bei einer Wohnung mit 90 Quadratmetern Wohnfläche sind das jährlich zirka 1.500 Euro. Für Käufer oder Mieter sind laut Hettler diese Häuser attraktiver als solche, die hohe Betriebskosten verursachen.

Energieausweise: Das gilt ab Mai 2021 – Überblick

Das GEG baut beim Energieausweis auf die Vorschriften der EnEV 2014 auf. Es gibt aber auch ein paar neue Regeln, die Eigentümer von Wohnraum künftig beachten müssen.

Die CO2-Emissionen im Energieausweis

Bisher musste der CO2-Fußabdruck nicht aufgeführt werden. "Mit der neuen Vorschrift enthält der Energieausweis künftig Informationen, die den CO2-Fußabdruck deutlicher darstellen", erklärt Meike Militz von der Energieberatung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Berechnet werden die Emissionen aus dem Primärenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes.

Wie gehabt wird es grundsätzlich die Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis geben. Beide Varianten gelten zehn Jahre. Bei Verbrauchsausweisen sind Eigentümer in Zukunft verpflichtet, detaillierte Angaben zur energetischen Bewertung der Immobilie zu machen.

Verbrauchsausweis: Eigentümer dürfen geeignete Fotos einreichen

Was bislang bei Bedarfsausweisen schon der Fall ist, gilt ab Mai auch bei Verbrauchsausweisen: Eigentümer müssen die energetische Qualität des Gebäudes detailliert angeben, inklusive inspektionspflichtiger Klimaanlagen. Auch das Fälligkeitsdatum der nächsten Untersuchung muss festgehalten werden. Neu ist auch: Die Aussteller der Verbrauchsausweise können die Gebäude weiterhin vor Ort prüfen, es reichen aber für die Bewertung Fotos aus, wenn sie geeignet sind, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen.

Stellen Eigentümer Daten für den Energieausweis bereit, sind sie für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich. Die Aussteller von Energieausweisen müssen die Informationen sorgfältig prüfen und dürfen sie nur verwenden, wenn kein Zweifel an ihrer Richtigkeit besteht.

Makler: Energieausweispflicht und Immobilienanzeige

Die Pflicht, bei der Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf eines Wohngebäudes einen Energieausweis vorzulegen, gilt in Zukunft auch für Immobilienmakler.

WEG: Hausverwaltung muss Energieausweis beantragen

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Hausverwaltung verpflichtet, den Energieausweis zu beantragen. An den Kosten werden alle Eigentümer beteiligt.

Bußgelder bei Verstößen

Die novellierte EnEV 2014 hatte die Energieausweis-Pflicht bereits verschärft. Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen bleiben in dieser Form auch erhalten. Die Veröffentlichungspflicht gilt für Inserate in Zeitungen und auf kostenpflichtigen Internetseiten. In den Annoncen sind folgende Kenndaten aus dem Energieausweis verpflichtend: Das Baujahr des Gebäudes, die Energieeffizienzklasse, der zur Wärmeversorgung genutzte Energieträger, die Angabe des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs und die Art des Energieausweises.

Legt der Eigentümer einen nach dem 1.5.2014 (EnEV 2014) ausgestellten Energieausweis vor, entfallen die Angaben zum Energiebedarf, zum Energieverbrauch und zum Energieträger. Die seitdem genutzten Effizienzklassen A+ (Effizienzhaus 40) bis H (nicht modernisiert) ersetzen diese Daten im Inserat. Verstöße gegen diese Pflichten werden seit Mai 2015 mit Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro geahndet.

Der Energieausweis muss Miet- und Kaufinteressenten bei Besichtigung vorgelegt werden, nicht erst bei der Vertragsverhandlung. Alternativ kann der Ausweis sichtbar ausgehängt werden.

Zukunft Altbau: Energieausweis mit Energieberatung koppeln

"Leuchtet auf dem Label die Farbe Rot, sollte der Bedarfsausweis der Einstieg in eine mit bis zu 80 Prozent geförderte Gebäudeenergieberatung sein", rät Hettler.

Eigentümer haftet für Fehler im Energieausweis

Die Kosten des Bedarfsausweises sind für die Eigentümer zunächst höher, weil eine Analyse des Gebäudes durch einen Fachmann nötig wird. In der Regel fällt nach Angaben von Zukunft Altbau ein niedriger dreistelliger Betrag an.

Der Verbrauchsausweis ist günstiger, aber hat Fallen: Im Netz gibt es Ausweise für weniger als 50 Euro, "die allerdings häufig ihr Papier nicht wert sind", sagt Hettler. Die Anbieter senden den Ausweis mit den ungeprüften Angaben per E-Mail zu, die Fehlerhäufigkeit sei hoch. Das kann auch juristisch heikel werden: für die Fehler haftet rechtlich der Auftraggeber, also meist der Eigentümer, der den Energieausweis dort hat ausstellen lassen.

Zukunft Altbau empfiehlt, die Ausstellung des Energieausweises mit einer Energieberatung zu verknüpfen, aus der am Ende ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) hervorgeht. Die Beratung wird mit bis zu 80 Prozent gefördert und kostet Hettler zufolge "am Ende wenige hundert Euro". Für jede Sanierungsmaßnahme, die aus dem iSFP hervorgeht, gibt es einen Zusatzbonus von fünf Prozent der Kosten.

Zukunft Altbau: Aktuelle Informationen zur energetischen Sanierung von Wohnhäusern

Energie-Effizienz-Experten: Energieberater, die Energieausweise ausstellen


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Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Energieausweis