Wo sich der Aufpreis für Energieeffizienz lohnt

Wer heute eine Immobilie kauft, sollte nicht nur an Lage und Grundriss, sondern auch ans Heizen denken. Der Postbank Wohnatlas 2025 zeigt, wo in Deutschland der Anteil an energieeffiziente Wohnungen besonders hoch oder niedrig ist – und welchen Preisaufschlag Verkäufer gegenüber Immobilien mit schlechteren Effizienzklassen verlangen.

Für den sechsten und letzten Studienteil in diesem Jahr hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) bundesweit alle Angebote von Eigentumswohnungen im Bestand und Neubau untersucht, bei denen eine Energieeffizienzklasse angegeben war.

"Wichtig ist der Blick auf alle Details. Nur so lassen sich Mängel und Sanierungsbedarfe realistisch im Kaufpreis berücksichtigen. Dabei hilft es, Sachverständige oder Gutachter hinzuzuziehen", rät Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank.

Angebot an energieeffizienten Wohnungen

Im Durchschnitt aller 400 Landkreise und kreisfreien Städte ist die Energieeffizienz von 31 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen sehr gut bis durchschnittlich (Klassen A+, A, B, C und D) eingestuft. Am höchsten ist der Anteil in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart (im Schnitt 32,3 Prozent), am niedrigsten in den kreisfreien Mittelstädten (29,7 Prozent). 

In 39 Regionen liegt der Anteil bei mindestens 40 Prozent. Den höchsten Wert verzeichnet der brandenburgische Landkreis Oberhavel mit 49 Prozent, gefolgt von der Stadt Jena (Thüringen) und dem bayerischen Landkreis Rottal-Inn mit jeweils 47,9 Prozent. Die weiteren Plätze belegen die Landkreise Heidenheim (47,3 Prozent), Barnim (46,8 Prozent), Ostallgäu (46,7 Prozent) und Landsberg am Lech (46,2 Prozent).

In 21 Regionen liegt der Anteil der Wohnungen mit Energieklasse D oder besser unter 20 Prozent. Am niedrigsten ist er im brandenburgischen Landkreis Prignitz (13,6 Prozent). Knapp darüber liegen die Landkreise Holzminden (Niedersachsen) mit 14,6 Prozent und Rhein-Hunsrück-Kreis (Rheinland-Pfalz) mit 14,7 Prozent. Unter den Schlusslichtern sind auch die Kreise Uckermark (15,6 Prozent) und Elbe-Elster (16,1 Prozent) in Brandenburg.

Unter den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern führen zwei ostdeutsche Städte das Ranking an: In Jena erreichen 47,9 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen die Energieeffizienzklasse D oder besser, in Cottbus sind es 43,7 Prozent. Auch Chemnitz (40,1 Prozent) und Erfurt (39,7 Prozent) gehören zur Spitzengruppe und belegen Platz sieben und acht im Städtevergleich.

Die zehn Großstädte mit dem höchsten Anteil an Eigentumswohnungen der Effizienzklassen A+, A, B, C, D* an allen Angeboten**

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2025); Berechnungen und Darstellung HWWI

*sehr gute bis durchschnittliche Energieeffizienz
**nur Angebote mit ausgewiesener Energieeffizienzklasse; Kaufpreise ohne Nebenkosten
***Sortierung: Anteil angebotener ETW mit Energieeffizienzklasse D und besser

Aufpreis für Energieeffizienz bei Wohnungen

Neben der Verfügbarkeit ist der Studie zufolge auch der Preis ein wichtiger Kauffaktor. In den sieben deutschen Top-Metropolen liegt der Durchschnittspreis der Angebote mit sehr guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz bei 6.748 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen der Effizienzklassen E bis H sind im Schnitt 1.782 Euro pro Quadratmeter günstiger. 

In Hamburg ist der Aufschlag am höchsten. Dort liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen mit Effizienzklasse D oder besser bei 7.409 Euro pro Quadratmeter. Das sind 2.545 Euro mehr als bei Angeboten der Klassen E bis H. Es folgt München mit einem Aufpreis von 2.256 Euro. Die geringste Differenz weist Stuttgart mit 1.023 Euro auf.

"In Regionen mit besonders teuren energieeffizienten Wohnungen kann sich die Sanierung einer älteren oder weniger effizienten Immobilie lohnen", sagt Beermann. Wie hoch die Kosten ausfallen, hänge stark vom Einzelfall ab. Neben dem Sanierungsbedarf sei gerade bei Eigentümergemeinschaften auch die Anzahl der Wohneinheiten bei energetischen Maßnahmen entscheidend. "So kostet die Dachdämmung in einem Vier-Parteien-Haus oft genauso viel wie in einem Gebäude mit 20 Wohnungen, wo sich der Aufwand auf mehr Schultern verteilen lässt", so der Postbank Immobilienexperte weiter.

Ranking "Top 7"-Städte: Durchschnittliche Preisaufschläge für 2024 angebotene Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklasse D oder besser*

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2025); Berechnungen und Darstellung HWWI

*Auf Basis aller Angebote mit Angabe einer Energieeffizienzklasse
** sortiert nach Preisdifferenz zwischen ETW mit und ohne gute Energieeffizienzklasse
*** mögliche Abweichungen durch Rundungsdifferenzen

Preisvorteil für energieeffiziente Wohnungen

Auch abseits der Metropolen kann Energieeffizienz kostspielig werden. Unter den vom HWWI untersuchten Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es 29 Regionen, in denen die durchschnittlichen Preisaufschläge für Angebote der Klassen D und besser bei mindestens 1.500 Euro pro Quadratmeter liegen. An erster Stelle steht der Landkreis Miesbach (Bayern). Dort verlangen Verkäufer im Schnitt einen Aufpreis von 3.112 Euro.

Auch Ferienregionen fallen in diese Kategorie. Dazu gehört neben Miesbach der bayerische Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Aufschlag von 2.291 Euro pro Quadratmeter. Unter den "Top 10" befinden sich auch die Landkreise Cuxhaven (2.199 Euro), Schleswig-Flensburg (2.187 Euro) und Vorpommern-Rügen (2.172 Euro) an der Nord- und Ostseeküste.

In 62 Regionen beträgt der durchschnittliche Preisaufschlag dagegen weniger als 500 Euro pro Quadratmeter. Im Landkreis Greiz (Thüringen) sind Angebote mit den Energieeffizienzklassen D oder besser sogar günstiger. Ihr Durchschnittspreis liegt um 172 Euro pro Quadratmeter unter dem für Angebote der Klassen E bis H. Es folgen zwei weitere Regionen in Thüringen: Im Landkreis Gotha liegt der Aufschlag im Schnitt bei 22 Euro und im Kreis Altenburger Land bei 32 Euro.

"Manchmal lohnt sich trotz Sanierungskosten der Kauf einer weniger energieeffizienten Wohnung, wenn ihre Lage attraktiv ist", ist Beermann überzeugt. Eine schöne Eigentumswohnung in zentraler Altstadtlage wird den Wert halten oder steigern – ein sehr energieeffizientes Objekt in Randlage oder einer weniger ansprechenden Umgebung werde trotz zusätzlicher Investitionen nicht zur Topimmobilie.

Postbank Wohnatlas 2025: Hintergrundinformationen

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, den sechsten Studienteil des Wohnatlas 2025, wurde unter der Leitung von Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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