Energieausweis 2027: Neue Pflichten für Makler durch GModG

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bringt Veränderungen bei den Energieausweisen mit sich. Die neuen Regelungen gelten ab dem 1.1.2027.

Bereits ausgestellte Energieausweise bleiben grundsätzlich innerhalb der bisherigen Gültigkeitsdauer von zehn Jahren weiter gültig. Für die Immobilienwerbung enthält das Gesetz besondere Übergangsregeln für vor dem 1.1.2027 ausgestellte Energieausweise.

Energieausweis 2027: digital und maschinenlesbar

Ab dem 1.1.2027 ist der Energieausweis digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen (§ 79 Absatz 2 GModG). Eine Papierfassung ist nur noch auf Verlangen des Bauherrn oder des Eigentümers auszustellen.

Mehr Pflichtinhalte im Energieausweis

Das GModG verlangt ab dem 1.1.2027 einen deutlich größeren Umfang an Angaben im Energieausweis. Zu den bisherigen Inhalten kommen nach § 85 GModG unter anderem folgende Informationen hinzu:

• die berechnete Primärenergie und die berechnete Endenergie jeweils in Kilowattstunden pro Jahr (kWh) und Quadratmeter Nutzfläche sowie zusätzlich die berechnete Primärenergie und die berechnete jährliche Endenergie in Megawattstunden (MWh),
• die berechnete Nutzenergie in kWh und Quadratmeter Nutzfläche,
• Angaben zur Erzeugung von Energie aus erneuerbaren Quellen in MWh, zum Hauptenergieträger und zur Art der erneuerbaren Energiequelle sowie zum Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie an der Endenergie,
• die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen in Kilogramm CO2-Äquivalent pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr,
• eine Ja-/Nein-Angabe dazu, ob das Gebäude auf externe Signale reagieren und seinen Energieverbrauch anpassen kann,
• bei vorhandenem Wärmeverteilungssystem eine Ja-/Nein-Angabe dazu, ob es mit niedrigen oder effizienten Temperaturen betrieben werden kann.

Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen bei Neubauten

Für neu zu errichtende Gebäude kommen die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen hinzu (§§ 85 Abs. 1 Nummer 17, 88b GModG):

• ab dem 1.1.2028 für Neubauten mit einer Nutzfläche von mehr als 1.000 Quadratmetern und
• ab dem 1.1.2030 für alle neu zu errichtenden Gebäude.

Modernisierungsempfehlungen: konkreter und umfangreicher

Auch die Modernisierungsempfehlungen werden umfangreicher und konkreter (§ 84 Abs. 1 GModG). Sie müssen insbesondere eine Schätzung der Energieeinsparungen und der Verringerung der betriebsbedingten Treibhausgasemissionen enthalten.

Außerdem ist zu beurteilen, ob Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Warmwasserbereitungsanlagen mit effizienteren Temperatureinstellungen betrieben werden können und wie die verbleibende Lebensdauer einer Heizungs- oder Klimaanlage einzuschätzen ist. Mögliche Alternativen für einen Austausch können ergänzend dargestellt werden.

Bei Nichtwohngebäuden ist künftig die Nutzfläche anzugeben; die bisherige Bezugnahme auf die Nettogrundfläche im Energieausweis entfällt. 

Der Energieausweis entwickelt sich damit weiter zu einer umfassenden Beschreibung der energetischen Qualität und der Treibhausgaswirkung eines Gebäudes.

Welche Energieausweisarten künftig zulässig sind

Der Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs nach § 82 GModG ist künftig nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Für Neubauten ist nach § 80 Abs. 1 GModG ohnehin ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 GModG auszustellen.

Für Nichtwohngebäude und Gebäude, die nicht ausschließlich Wohnzwecken dienen, ist damit grundsätzlich ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 GModG erforderlich. Insbesondere für Nichtwohngebäude ist ein Verbrauchsausweis ab dem 1.1.2027 nicht mehr vorgesehen.

Energieeffizienzklassen A bis G: neu für Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude werden erstmals Energieeffizienzklassen auf einer Skala von A bis G eingeführt (Anlage 10a zum GModG).

Die Einstufung erfolgt anhand des Primärenergiereferenzfaktors, also des Verhältnisses des errechneten Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes. In die Effizienzklasse A dürfen nur Nichtwohngebäude eingestuft werden, die keine Emissionen aus der Nutzung fossiler Energie am Standort verursachen.

EPBD-Skala in GModG-Fassung für Wohngebäude nicht übernommen

Für Wohngebäude bleibt zunächst die bisherige Skala von A+ bis H bestehen (Anlage 10 zum GModG). Die in Artikel 19 Abs. 2 der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) vorgesehene geschlossene Skala A bis G wird damit in dieser Fassung des GModG für Wohngebäude nicht übernommen.

Pflichten bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing

Soll ein bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft, ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründet oder übertragen oder ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden, muss weiterhin ein Energieausweis ausgestellt werden, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG).

Neu ab dem 1.1.2027 ist, dass die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises ausdrücklich auch auf die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen erstreckt wird, sofern nicht bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt.

Auch die Vorlage- und Übergabepflichten gelten bei einer Verlängerung entsprechend. Energieausweise werden künftig digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, also als strukturierte Datei. Auf Verlangen des Eigentümers oder Bauherrn kann auch ein Papierausdruck oder eine PDF-Datei erstellt werden.

Damit dürfte der Ausweis in der Praxis regelmäßig elektronisch, etwa per E-Mail, übermittelt werden. Bei einer ausdrücklich vereinbarten Verlängerung spricht viel dafür, dass dies vor Abschluss der Verlängerungsvereinbarung erfolgen muss. Bei automatischen Verlängerungen bleibt der maßgebliche Zeitpunkt weniger eindeutig. 

Vorlage bei Besichtigung und Übergabe nach Vertragsschluss

Bei einem Verkauf müssen der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer wie bisher den Energieausweis oder eine Kopie davon spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Die Vorlagepflicht kann auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt werden.

Findet keine Besichtigung statt, muss der Energieausweis dem potenziellen Käufer unverzüglich vorgelegt werden. Spätestens wenn der potenzielle Käufer die Vorlage verlangt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages ist dem Käufer der Energieausweis oder eine Kopie zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG).

Diese Pflichten gelten entsprechend bei Vermietung, Verpachtung und Leasing sowie künftig auch bei der Verlängerung eines solchen Vertrages (§ 80 Abs. 5 GModG). 

Beratungsgespräch beim Verkauf kleiner Wohngebäude

Die bisherige Regelung, nach der der Käufer eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch führen musste, wenn dieses als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wurde, ist in der ab dem 1.1.2027 geltenden Fassung des § 80 GModG nicht mehr enthalten.

Das ist folgerichtig, weil diese Regelung kaum zur Anwendung gekommen sein dürfte, zumal sie ohne Sanktion ausgestaltet war.

Energieausweis auch bei Baudenkmälern

Die bisherige besondere Ausnahme für Baudenkmäler in § 79 Abs. 4 GEG entfällt. Damit gelten die Vorschriften über Ausstellung, Vorlage und Übergabe eines Energieausweises künftig grundsätzlich auch für Baudenkmäler.

Inserieren ohne Energieausweis bleibt erlaubt

Für die Immobilienvermarktung ist zwischen der Ausstellungspflicht nach § 80 GModG und den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach § 87 GModG zu unterscheiden.

Auch nach dem neuen § 87 GModG gilt, dass die Pflichtangaben nur dann in die Immobilienanzeige aufgenommen werden müssen, wenn zum Zeitpunkt der Aufgabe der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt.

Eine Immobilie kann daher weiterhin beworben werden, obwohl der Energieausweis bei Aufgabe der Anzeige noch nicht vorliegt. § 87 GModG enthält kein Verbot, eine Immobilienanzeige bereits vorher zu veröffentlichen. Liegt zu diesem Zeitpunkt kein Energieausweis vor, entstehen für diese Anzeige die Pflichtangaben nach § 87 GModG nicht. Es ist positiv, dass an dieser Regelung festgehalten wurde. Denn dies war bisher in vielen Fällen der Rettungsanker, um eine Immobilie bewerben zu können, ohne eine Abmahnung für eine unterlassene Angabe von Energieausweisdaten zu riskieren. Der Hinweis in der Anzeige "Energieausweis in Vorbereitung" kann somit weiterhin verwendet werden. 

Davon unabhängig bleibt die Ausstellungspflicht nach § 80 GModG bestehen. Soll eine Immobilie verkauft oder vermietet werden, ist grundsätzlich ein Energieausweis auszustellen, sofern kein gültiger Energieausweis vorhanden ist. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden können; findet keine Besichtigung statt, gelten die gesetzlichen Vorlagepflichten nach § 80 Abs. 4 beziehungsweise Abs. 5 GModG.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen: Was sich ändert

Liegt bei Aufgabe einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, müssen Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler, soweit sie die Veröffentlichung verantworten, sicherstellen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Energieangaben enthalten sind (§ 87 GModG).

Für ab dem 1.1.2027 ausgestellte Energieausweise ändern sich diese Angaben deutlich.

Übergangsregel: Alte Energieausweise bleiben gültig

Für die Branche besonders wichtig ist § 112 GModG. Vor dem 1.1.2027 ausgestellte und noch gültige Energieausweise können grundsätzlich bis zum Ablauf der Gültigkeitsdauer weiterverwendet werden. Für Immobilienanzeigen gelten bei diesen Ausweisen die bisherigen Pflichtangaben.

Wird beispielsweise im Jahr 2027 eine Immobilie mit einem im Jahr 2025 ausgestellten Energieausweis angeboten, sind in der Immobilienanzeige weiterhin anzugeben:

Hinweis auf die zum Zeitpunkt der Ausstellung geltende Fassung

• die Art des Energieausweises,
• der im Energieausweis genannte Endenergiebedarf / Endenergieverbrauch,
• die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung sowie
• bei einem Wohngebäude das im Energieausweis genannte Baujahr und die dort genannte Energieeffizienzklasse.

Bei einem vor dem 1.1.2027 ausgestellten Energieausweis für ein Nichtwohngebäude sind Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch für Wärme und Strom weiterhin getrennt anzugeben. Baujahr und Energieeffizienzklasse gehören bei den "alten" Ausweisen für Nichtwohngebäude dagegen nicht zu den Pflichtangaben nach § 112 GModG.

Abmahnungen bei Verstößen 

Verstöße gegen die gesetzlichen Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten sind grundsätzlich weiterhin wettbewerbswidrig. Insbesondere die Deutsche Umwelthilfe hat sich in den vergangenen Jahren hervorgetan, im Rahmen einer "ökologischen Marktüberwachung" systematische Kontrollen auszuführen. Dazu werden Inserate im Internet und in Zeitungen durchgesehen.

Wird ein Verstoß festgestellt, erfolgt eine Abmahnung mit Aufforderung zu einer strafbewehrten Unterlassungserklärung.   

Bußgelder bei Verstößen

Verstöße können weiterhin als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GModG). Die Verantwortlichkeit kann dabei – abhängig von der jeweiligen Pflicht – nicht nur den Eigentümer beziehungsweise Verkäufer oder Vermieter, sondern ausdrücklich auch den Immobilienmakler treffen. In der Praxis hat die Ahndung als Ordnungswidrigkeit kaum eine Rolle gespielt.

Das könnte Sie auch interessieren:

EU-Gebäuderichtlinie: Fahrplan für Sanierungen

Energieausweise ab 2027: Was sich alles ändert