Auch Makler müssen in Immobilienanzeigen Angaben zum Energieausweis machen, sofern ein solcher vorhanden ist. Tun sie dies nicht, handeln sie wettbewerbswidrig. Das hat der BGH entschieden und damit eine in der Rechtsprechung heftig umstrittene Frage geklärt.
Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 am 1.5.2014 müssen Anzeigen für den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien (z. B. in Zeitungen oder im Internet) Angaben zum Energieverbrauch des Gebäudes enthalten, sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt. Das ergibt sich aus § 16a EnEV 2014:
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
(1) Wird (…) vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:
(Aufzählung der Pflichtangaben)
(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
…
Angesichts des Wortlauts der Vorschrift, die Makler nicht explizit nennt, war bisher umstritten, ob die Pflicht, Angaben zum Energieausweis zu machen, auch für Makler gilt.
Diese Frage hat der BGH nun bejaht. Allerdings ergibt sich die Pflicht nicht aus § 16a EnEV. Eine Anwendbarkeit dieser Vorschrift auf Makler scheidet dem BGH zufolge aufgrund des Wortlauts aus, auch eine richtlinienkonforme Auslegung hilft nicht weiter.
Allerdings handeln Makler gemäß § 5a Abs. 2 UWG wettbewerbswidrig, wenn sie Verbrauchern wesentliche Informationen vorenthalten, entschied der BGH. Solche wesentlichen Informationen sind bei Immobilienanzeigen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs. Das folgt aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU.
Makler, die in Anzeigen dennoch keine Angaben zum Energieausweis machen, müssen mit einer Abmahnung durch Wettbewerber oder Verbraucherschutzverbände rechnen.
(BGH, Urteile v. 5.10.2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17)
Rechtsfrage zu EnEV-Angaben durch Makler war heftig umstritten
Der BGH-Entscheidung vorangegangen waren zahlreiche Urteile von Land- und Oberlandesgerichten, die ein uneinheitliches Bild abgaben. Teilweise wurde die Geltung von § 16a EnEV für Immobilienmakler angesichts des Wortlauts der Vorschrift verneint, andere Gerichte verwiesen hingegen auf die Intention der zugrundeliegenden EU-Richtlinie und nahmen auch Makler in die Pflicht. Teilweise wurde auch die vom BGH nun bestätigte Auffassung vertreten, dass § 16a EnEV zwar nicht für Makler gelte, das Fehlen von Angaben zum Energieausweis aber wettbewerbswidriges Verhalten begründe.
Im Einzelnen gab die Rechtsprechung der Instanzgerichte folgendes Bild ab:
Kein Geltung für Makler wegen Wortlaut von § 16a EnEV 2014
Das Landgericht Bielefeld (Urteil v. 6.10.2015, 12 O 60/15) hat dem Makler Recht gegeben. Nach Entstehungsgeschichte und Wortlaut der Norm seien nur Verkäufer und Vermieter angesprochen. Eine Ausdehnung des Wortlauts sei nicht zulässig. Indes hat das OLG Hamm (Urteil v. 4.8.2016, 4 U 137/15) das Urteil des LG Bielefeld aufgehoben und den Makler zur Unterlassung verurteilt. Ob § 16a EnEV auch für Makler gelte, könne offen bleiben. Das Veröffentlichen einer Immobilienanzeige ohne die Angaben nach § 16a EnEV sei jedenfalls ein wettbewerbswidriges Verhalten.
Das Landgericht Gießen (Urteil v. 11.9.2015, 8 O 7/15) und das Landgericht München II (Urteil v. 3.12.2015, 2 HK O 3089/15) haben angesichts des Wortlauts von § 16a EnEV 2014 zu Gunsten des Maklers entschieden. Die Berufung gegen das Urteil des LG Gießen vor dem OLG Frankfurt blieb erfolglos. Der klagende Verband hat die Berufung zurückgenommen.
Das LG Düsseldorf (Urteil v. 8.10.2014, 12 O 167/14) meint, eine Ausweitung der Geltung von § 16a EnEV auf Immobilienmakler verbiete sich wegen des Ausnahmecharakters der Vorschrift.
Das LG Berlin (Urteil v. 28.1.2016, 52 O 204/15) meint ebenfalls, dass Immobilienmakler nicht Normadressat von § 16a EnEV sind.
Geltung auch für Makler wegen Intention der EU-Richtlinie
Anderer Auffassung ist das LG Tübingen (Urteil v. 19.10.2015, 20 O 60/15), das auch Makler in die Pflicht nimmt. Informationspflichtiger und Haftungsadressat sei der Auftraggeber der Immobilienanzeige. Dabei sei unerheblich, ob er selbst Verkäufer der Immobile sei oder lediglich den Verkauf vorbereitender und vermittelnder Makler. Jede andere Auslegung der Norm würde dazu führen, dass die Intention der EU-Richtlinie, die § 16a EnEV 2014 zugrunde liege, unterlaufen werde.
Das LG Bayreuth (Urteil v. 28.4.2016, 13 HK O 57/15; im Ergebnis, aber nicht in der Begründung bestätigt vom OLG Bamberg, Urteil v. 5.4.2017, 3 U 102/16) meint ebenfalls, dass es der Schutzzweck der EU-Richtlinie gebiete, Makler dem Anwendungsbereich von § 16a EnEV zu unterwerfen. Ebenso sehen dies das LG München I (Urteil v. 16.11.2015, 4 HK O 6347/15), das LG Münster (Urteil v. 25.11.2015, 21 O 87/15), das LG Duisburg (Urteil v. 6.1.2016, 26 O 29/15), das LG Traunstein (Urteil v. 12.2.2016, 1 HKO 3385/15) und das LG Leipzig (Urteil v. 8.6.2016, 2 HK O 2794/15).
Auch das LG Würzburg (Urteil v. 10.9.2015, 1 HK O 1046/15) hat einen Makler, der eine Anzeige ohne EnEV-Angaben geschaltet hatte, zur Unterlassung verurteilt, allerdings ohne die Frage zu problematisieren, ob Makler überhaupt zum Adressatenkreis von § 16a EnEV gehören. Das OLG Bamberg hat im Berufungsverfahren (3 U 198/15) die Auffassung des LG Würzburg geteilt, woraufhin der Makler seine Berufung gegen das Urteil zurückgenommen hat.
Wettbewerbswidriges Handeln von Maklern
Das OLG Hamm (Urteil v. 4.8.2016, 4 U 137/15) hat offen gelassen, ob § 16a EnEV auch für Makler gilt. Jedenfalls sei es nach § 5a Abs. 2 UWG wettbewerbswidrig, wenn ein Makler eine Immobilienanzeige ohne die Angaben nach § 16a EnEV veröffentliche. Ähnlicher Auffassung sind das OLG Bamberg (Urteil v. 5.4.2017, 3 U 102/16), das OLG Köln (Beschluss v. 9.3.2017, 6 U 202/16) und das LG Augsburg (Beschluss v. 9.3.2017, 1 HK O 3316/16). Diese sehen Immobilienmakler zwar nicht als Adressat von § 16a EnEV an, halten es aber für wettbewerbswidrig, wenn in der Immobilienanzeige eines Maklers die Angaben zum Energieausweis fehlen.
Auch das OLG Oldenburg (Urteil v. 14.7.2017, 6 U 6/17) hält für zweifelhaft, ob Makler zum Adressatenkreis von § 16a EnEV gehören, sieht aber in fehlenden Angaben zum Energieträger jedenfalls einen Wettbewerbsverstoß.