13.10.2016 | Immobilienanzeigen

Müssen Makler EnEV-Angaben machen oder nicht?

Angaben zum Energieausweis sind in Immobilienanzeigen Pflicht. Doch gilt das auch für Makler?
Bild: Haufe Online Redaktion

Immobilienanzeigen müssen Angaben zum Energieausweis enthalten, sofern für das Gebäude ein solcher existiert. Ob diese Pflicht nur den Verkäufer bzw. Vermieter trifft oder auch Makler einbezogen sind, sehen die Gerichte unterschiedlich. Die Tendenz geht dazu, auch Makler in die Pflicht zu nehmen. Eine endgültige Klärung durch den BGH steht noch aus.

Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 am 1.5.2014 müssen Anzeigen für den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien (z. B. im Zeitungen oder im Internet) Angaben zum Energieverbrauch des Gebäudes enthalten, sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt. Das ergibt sich aus § 16a EnEV 2014:

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

(1) Wird (…) vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

(Aufzählung der Pflichtangaben)

(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

 

Umstritten ist ob die Pflicht, Angaben zum Energieausweis zu machen, angesichts des Wortlauts der Vorschrift („Verkäufer“, „Vermieter“) auch für Makler gilt. Zwischenzeitlich wurden zahlreiche Urteile veröffentlicht, denen jeweils Abmahnungen von Maklern wegen angeblich unvollständiger Anzeigen zugrunde lagen. Die Gerichte beurteilen die Rechtslage unterschiedlich. Immer mehr zeichnet sich aber die Tendenz ab, auch Makler wegen der Angaben nach § 16a EnEV in die Pflicht zu nehmen.

Kein Geltung für Makler wegen Wortlaut von § 16a EnEV 2014

Das Landgericht Bielefeld (Urteil v. 6.10.2015, 12 O 60/15) hat dem Makler Recht gegeben. Nach Entstehungsgeschichte und Wortlaut der Norm seien nur Verkäufer und Vermieter angesprochen. Eine Ausdehnung des Wortlauts sei nicht zulässig. Indes hat das OLG Hamm (Urteil v. 4.8.2016, 4 U 137/15) das Urteil des LG Bielefeld aufgehoben und den Makler zur Unterlassung verurteilt. Ob § 16a EnEV auch für Makler gelte, könne offen bleiben. Das Veröffentlichen einer Immobilienanzeige ohne die Angaben nach § 16a EnEV sei jedenfalls ein wettbewerbswidriges Verhalten.

Das Landgericht Gießen (Urteil v. 11.9.2015, 8 O 7/15) und das Landgericht München II (Urteil v. 3.12.2015, 2 HK O 3089/15) haben angesichts des Wortlauts von § 16a EnEV 2014 zu Gunsten des Maklers entschieden. Die Berufung gegen das Urteil des LG Gießen vor dem OLG Frankfurt blieb erfolglos. Der klagende Verband hat die Berufung zurückgenommen.

Das LG Düsseldorf (Urteil v. 8.10.2014, 12 O 167/14) meint, eine Ausweitung der Geltung von § 16a EnEV auf Immobilienmakler verbiete sich wegen des Ausnahmecharakters der Vorschrift.

Das LG Berlin (Urteil v. 28.1.2016, 52 O 204/15) meint ebenfalls, dass Immobilienmakler nicht Normadressat von § 16a EnEV sind.

Geltung auch für Makler wegen Intention der EU-Richtlinie

Anderer Auffassung ist das LG Tübingen (Urteil v. 19.10.2015, 20 O 60/15), das auch Makler in die Pflicht nimmt. Informationspflichtiger und Haftungsadressat sei der Auftraggeber der Immobilienanzeige. Dabei sei unerheblich, ob er selbst Verkäufer der Immobile sei oder lediglich den Verkauf vorbereitender und vermittelnder Makler. Jede andere Auslegung der Norm würde dazu führen, dass die Intention der EU-Richtlinie, die § 16a EnEV 2014 zugrunde liege, unterlaufen werde.

Das LG Bayreuth (Urteil v. 28.4.2016, 13 HK O 57/15) meint ebenfalls, dass es der Schutzzweck der EU-Richtlinie gebiete, Makler dem Anwendungsbereich von § 16a EnEV zu unterwerfen. Ebenso sehen dies das LG München I (Urteil v. 16.11.2015, 4 HK O 6347/15), das LG Münster (Urteil v. 25.11.2015, 21 O 87/15), das LG Duisburg (Urteil v. 6.1.2016, 26 O 29/15), das LG Traunstein (Urteil v. 12.2.2016, 1 HKO 3385/15) und das LG Leipzig (Urteil v. 8.6.2016, 2 HK O 2794/15).

Auch das LG Würzburg (Urteil v. 10.9.2015, 1 HK O 1046/15) hat einen Makler, der eine Anzeige ohne EnEV-Angaben geschaltet hatte, zur Unterlassung verurteilt, allerdings ohne die Frage zu problematisieren, ob Makler überhaupt zum Adressatenkreis von § 16a EnEV gehören. Das OLG Bamberg hat im Berufungsverfahren (3 U 198/15) die Auffassung des LG Würzburg geteilt, woraufhin der Makler seine Berufung gegen das Urteil zurückgenommen hat.

Das OLG Hamm (Urteil v. 4.8.2016, 4 U 137/15) hat offen gelassen, ob § 16a EnEV auch für Makler gilt. Jedenfalls sei es nach § 5a Abs. 2 UWG wettbewerbswidrig, wenn ein Makler eine Immobilienanzeige ohne die Angaben nach § 16a EnEV veröffentliche.

Klärung der Rechtsfrage steht aus

Es bleibt abzuwarten, wie weitere höherrangige Gerichte die Frage, ob auch Makler in Anzeigen EnEV-Angaben machen müssen, beurteilen. Die Tendenz geht allerdings dahin, dass auch Makler Angaben nach § 16a EnEV machen müssen.


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Schlagworte zum Thema:  Energieausweis, EnEV 2014

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