Immobilienprüfung mit ChatGPT – was ist möglich?

Für den Start mit Künstlicher Intelligenz (KI) bieten ChatGPT und Co. eine leicht verständliche Grundlage. Wer die Immobilienprüfung ausschließlich mithilfe von KI abwickeln möchte, benötigt aber Geduld und Verständnis für das System.

Was LLMs können – und was nicht

Eine Faustregel für die Anforderungen an Large Language Models (LLMs): KI kann alles, was der Mensch auch kann, nur schneller. Bei komplizierten Zusammenhängen wie Gesetzestexten kommen KI und Mensch gleichermaßen an ihre Grenzen. LLMs können mit ihrem Datenstamm zwar bestimmte Aufgaben ausführen, Quellen finden und daraus Daten extrahieren funktioniert wiederum mäßig. So hat ChatGPT Schwierigkeiten, zu einer Adresse den richtigen Stadtteil zu nennen.

LLMs können viel, benötigen bei der Analyse von Immobilien dennoch zusätzliche Daten. Deshalb sind Dateiimporte nötig.

Analyse von Immobilienangeboten – ein Beispiel-Prompt

Entscheidend ist, LLMs die richtigen Informationen zur Verfügung zu stellen und mitzuteilen, was das Tool damit machen soll. Dies geschieht über Prompts, also die Aufgabeneingabe. Je genauer der Prompt, desto besser das Ergebnis.

Durch bestimmte Annahmen innerhalb eines Prompts (Beispiel: "Du bist ein erfahrener Immobilieninvestor") erweitern sich die Möglichkeiten von ChatGPT. Ein Prompt sollte so lange aktualisiert werden, bis das Ergebnis den eigenen Vorstellungen entspricht. Den richtigen Prompt für die erste Immobilienanalyse zu finden, ist aufwendig. Ist er einmal gefunden, lässt er sich dann aber auch für weitere Objekte verwenden.

Erweiterung des Datenstammes von ChatGPT durch externe Quellen

Wer bisher auf Mikro- und Makroanalysen von externen Diensten zurückgegriffen hat, sollte diese auch ChatGPT zur Verfügung stellen. Durch den Upload findet das LLM fundierte Konzepte für die Zukunft der Immobilie.

Eine Ergänzung des Prompts wie oben ist ein möglicher nächster Schritt. Er funktioniert mit GPT auch bei PDFs, die, wie ältere Bebauungspläne oder Grundbücher, nicht maschinenlesbar sind. Kompletter Verlass ist darauf jedoch noch nicht.

Wirtschaftlichkeitsanalyse und Cashflow-Berechnungen

Ohne händisch mitgeteilte Angaben zu Finanzierung und weiteren für Immobilienberechnungen notwendige Annahmen, geht es anschließend nicht. Der folgende Prompt ist eine sinnvolle Annäherung, in welche eigene Annahmen bereits integriert werden können:

ChatGPT fragt dann die wichtigsten Werte ab. Alle Ergebnisse werden auch in einer Excel-Kalkulation zur Verfügung gestellt. Auf (deutlichen) Wunsch inklusive Grafiken zur Szenario- und Cashflow-Analyse.

Gamechanger: Automatisierung dank eigener GPTs

Nach einer Einarbeitungszeit sind Vorprüfungen von Objekten dadurch bereits schneller möglich. Für die komplette Automatisierung lassen sich eigene GPTs erstellen, also kleine Programme, die alle aufeinander folgenden Prompts übernehmen und bereits wissen, wie sie reagieren sollen. Individuelle Ankaufkriterien und Annahmen befinden sich dann bereits im GPT und alle weiteren Schritte werden selbstständig übernommen.

Das Ende eines GPTs ist die vollständige, finanzielle Kalkulation und eine Aussage, ob das Projekt ins eigene Ankaufsprofil passt. Die schnelle ChatGPT-Prüfung der Immobilie wird erst dadurch in Teilen automatisiert. GPTs sind der eigentliche Hack, um die Vorprüfung zu automatisieren.

ChatGPT kann bei der Immobilienprüfung bereits einiges erleichtern. Mit GPTs kommen wir der Automatisierung bereits nahe. Eine komplette Immobilienanalyse ohne weiteres Zutun ist aber noch Zukunftsmusik.

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