Immobilienprüfung mit ChatGPT – was ist möglich? | Immobilien

Nilas Möllenkamp

Senior Key Account Manager bei Syte

Makler Roboter Digitalisierung Laptop Künstliche Intelligenz — Bild: Getty Images KI kann alles, was der Mensch auch kann – nur schneller, sagt Nilas Möllenkamp

Künstliche Intelligenz (KI) ist dort stark, wo menschliche Arbeit repetitiv ist – zum Beispiel beim Immobilienankauf und der Vorprüfung von Exposés. Mit einem eigenen GPT zur Investmentanalyse lassen sich viele Einzelschritte automatisieren. Ein Überblick zu Dos, Don’ts und nützlichen Prompts.

Für den Start mit Künstlicher Intelligenz (KI) bieten ChatGPT und Co. eine leicht verständliche Grundlage. Wer die Immobilienprüfung ausschließlich mithilfe von KI abwickeln möchte, benötigt aber Geduld und Verständnis für das System.

Was LLMs können – und was nicht

Eine Faustregel für die Anforderungen an Large Language Models (LLMs): KI kann alles, was der Mensch auch kann, nur schneller. Bei komplizierten Zusammenhängen wie Gesetzestexten kommen KI und Mensch gleichermaßen an ihre Grenzen. LLMs können mit ihrem Datenstamm zwar bestimmte Aufgaben ausführen, Quellen finden und daraus Daten extrahieren funktioniert wiederum mäßig. So hat ChatGPT Schwierigkeiten, zu einer Adresse den richtigen Stadtteil zu nennen.

Was sind Large Language Models?

Den Start in die Welt der Künstlichen Intelligenz machen Alltagsanwender mit Large Language Models, kurz LLMs. Sie sind auf umfangreiche Textmengen trainierte Modelle, die Sprache verstehen, generieren und interpretieren. Durch schriftliche Interaktion werden Fragen beantwortet und wiederkehrende Aufgaben automatisiert. Neben ChatGPT sind Claude und Perplexity bekannte LLMs.

LLMs können viel, benötigen bei der Analyse von Immobilien dennoch zusätzliche Daten. Deshalb sind Dateiimporte nötig.

Analyse von Immobilienangeboten – ein Beispiel-Prompt

Entscheidend ist, LLMs die richtigen Informationen zur Verfügung zu stellen und mitzuteilen, was das Tool damit machen soll. Dies geschieht über Prompts, also die Aufgabeneingabe. Je genauer der Prompt, desto besser das Ergebnis.

Durch bestimmte Annahmen innerhalb eines Prompts (Beispiel: "Du bist ein erfahrener Immobilieninvestor") erweitern sich die Möglichkeiten von ChatGPT. Ein Prompt sollte so lange aktualisiert werden, bis das Ergebnis den eigenen Vorstellungen entspricht. Den richtigen Prompt für die erste Immobilienanalyse zu finden, ist aufwendig. Ist er einmal gefunden, lässt er sich dann aber auch für weitere Objekte verwenden.

Ausführlicher Prompt für den Start einer Immobilien-Vorprüfung*:

*Wichtig: Zuvor wurde ein Exposé hochgeladen. Es handelt sich um einen ersten, von der Assetklasse unabhängigen Prompt. Er wurde erstellt und ausgeführt mit ChatGPT, einem Modell von OpenAI.

Du bist ein Immobilieninvestor mit langjähriger Erfahrung in allen Assetklassen und möchtest eine schnelle Vorprüfung eines Exposés durchführen, um zu entscheiden, ob diese Immobilie für einen Kauf infrage kommt. Bitte analysiere die folgenden Punkte basierend auf den Informationen, die ich dir gebe, und stelle sicher, dass du die wichtigsten Werte und potenziellen Risiken hervorhebst. Weise mich auch auf weitere Informationen hin, die ich zur Verfeinerung der Analyse benötigen könnte.

1. Grunddaten der Immobilie:

Lage (Adresse, Stadtteil, Umgebung)
Größe (Wohnfläche in Quadratmetern)
Baujahr und Zustand der Immobilie
Aktueller Mieterstatus (Leerstand, Vermietet)
Angesetzter Kaufpreis

2. Marktvergleich:

Wie schätzt du den Kaufpreis im Vergleich zu ähnlichen Immobilien in derselben Gegend ein?
Welche Markttrends sind in dieser Region relevant (z.B. Preisanstiege, Gentrifizierung)?

3. Ertragsprognose:

Welche jährlichen Mieteinnahmen könnte ich basierend auf den genannten Daten und üblichen Mietpreisen in dieser Gegend erwarten?
Gibt es offensichtliche Risiken oder Unstimmigkeiten, die sich aus den Angaben im Exposé ergeben (z.B. unrealistische Mieterwartungen, hoher Leerstand, Renovierungsbedarf)?

Hinweis:

Gib mir eine zusammenfassende Einschätzung der Attraktivität dieser Immobilie auf Basis der vorliegenden Exposé-Daten.
Stelle mir konkrete Fragen zu weiteren Informationen rund um diese Immobilie, um deine Aussagen zu verfeinern.

Erweiterung des Datenstammes von ChatGPT durch externe Quellen

Wer bisher auf Mikro- und Makroanalysen von externen Diensten zurückgegriffen hat, sollte diese auch ChatGPT zur Verfügung stellen. Durch den Upload findet das LLM fundierte Konzepte für die Zukunft der Immobilie.

Promptanpassung:

Erweitere Deine Informationen um die im Dokument gegebenen Daten und gebe eine konkrete Lageeinschätzung. Gebe auch Hinweise zur Mieterklientel und einer Strategie zur Platzierung der Immobilie am Markt.

Eine Ergänzung des Prompts wie oben ist ein möglicher nächster Schritt. Er funktioniert mit GPT auch bei PDFs, die, wie ältere Bebauungspläne oder Grundbücher, nicht maschinenlesbar sind. Kompletter Verlass ist darauf jedoch noch nicht.

Wirtschaftlichkeitsanalyse und Cashflow-Berechnungen

Ohne händisch mitgeteilte Angaben zu Finanzierung und weiteren für Immobilienberechnungen notwendige Annahmen, geht es anschließend nicht. Der folgende Prompt ist eine sinnvolle Annäherung, in welche eigene Annahmen bereits integriert werden können:

Erweiterter Prompt zur Datensammlung für eine Cashflow-Analyse:

Ich möchte eine finale Berechnung zur Bewertung einer Immobilie durchführen, basierend auf den Informationen, die ich bereits bereitgestellt habe. Bitte stelle mir die relevanten Fragen, um alle notwendigen Daten zu sammeln, die für eine umfassende Budgetkalkulation, Finanzierung sowie Wirtschaftlichkeits- und Cashflow-Analyse benötigt werden. Diese Informationen sollen anschließend in einer Excel-Auswertung verarbeitet werden. Achte darauf, dass du alle Aspekte berücksichtigst, die für eine vollständige und präzise Berechnung erforderlich sind.

ChatGPT fragt dann die wichtigsten Werte ab. Alle Ergebnisse werden auch in einer Excel-Kalkulation zur Verfügung gestellt. Auf (deutlichen) Wunsch inklusive Grafiken zur Szenario- und Cashflow-Analyse.

Gamechanger: Automatisierung dank eigener GPTs

Nach einer Einarbeitungszeit sind Vorprüfungen von Objekten dadurch bereits schneller möglich. Für die komplette Automatisierung lassen sich eigene GPTs erstellen, also kleine Programme, die alle aufeinander folgenden Prompts übernehmen und bereits wissen, wie sie reagieren sollen. Individuelle Ankaufkriterien und Annahmen befinden sich dann bereits im GPT und alle weiteren Schritte werden selbstständig übernommen.

Das Ende eines GPTs ist die vollständige, finanzielle Kalkulation und eine Aussage, ob das Projekt ins eigene Ankaufsprofil passt. Die schnelle ChatGPT-Prüfung der Immobilie wird erst dadurch in Teilen automatisiert. GPTs sind der eigentliche Hack, um die Vorprüfung zu automatisieren.

ChatGPT kann bei der Immobilienprüfung bereits einiges erleichtern. Mit GPTs kommen wir der Automatisierung bereits nahe. Eine komplette Immobilienanalyse ohne weiteres Zutun ist aber noch Zukunftsmusik.

Exklusiv

Ein Beispiel-GPT für die automatisierte Kalkulation eines Mehrfamilienhauses finden Sie hier.

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