Deutschland baut Wohnungen an der falschen Stelle

Zu viele Wohnungen entstehen dort, wo sie wenig gebraucht werden. Das geht aus einer Analyse des Immobiliendienstleisters JLL hervor. Demnach werden jährlich rund 50.000 neue Wohnungen in Regionen mit stagnierender oder sinkender Nachfrage errichtet, diese stünden dem großen Bedarf in den deutschen Ballungszentren nicht zur Verfügung.

Das wahre Ausmaß der Krise wird laut JLL durch nationale Statistiken verschleiert: Das tatsächliche Defizit beim Neubau von Wohnungen belaufe sich auf rund 80.000 Einheiten pro Jahr, das sei deutlich mehr als bisher angenommen.

Single-Wohnungen fehlen, Einfamilienhäuser boomen

In den acht größten deutschen Städten werden nach Angaben von JLL 42 neue Wohnungen je 10.000 Bestandswohnungen fertiggestellt, nötig seien 62. In ländlichen Räumen übersteige die Bauleistung mit 41 Wohnungen dagegen den Bedarf von 23 Einheiten deutlich. Vielerorts gebe es zudem einen hohen Bedarf an kleineren Wohnungen für Singles, dem ein Überangebot bei großen Objekten gegenüberstehe, oft Einfamilienhäuser.

Der Studie zufolge kommt der Wohnungsbau in Deutschland nicht in Fahrt. 2026 würden vermutlich rund 211.000 Einheiten fertiggestellt – nur wenig mehr als im vergangenen Jahr und zu wenig, um den Bedarf zu decken. 2025 sind nur 206.600 Wohnungen neu gebaut worden, das war der niedrigste Wert seit 2012.

Trotz der angespannten Lage gebe es erste positive Signale beim Neubau: So sei zuletzt die Zahl der Baugenehmigungen gestiegen, der Auftragsmangel im Baugewerbe gesunken und die Stornierungsquote bei genehmigten Projekten geschrumpft.

Ein großes Problem blieben aber die hohen Baukosten, so JLL. Der Iran-Krieg werde Bauen weiter verteuern, besonders bei ölbasiertem Bitumen und den Energiekosten zum Betrieb von Baumaschinen. Auch bei den Bauzinsen, die mit Inflationssorgen gestiegen sind, gebe es vorerst keine Aussicht auf Entspannung. "Bauen war noch nie so teuer wie heute", sagt Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.

JLL-Studie "Perspektiven im Wohnungsneubau 2026"

BBSR: Bedarf von 320.000 Wohnungen pro Jahr bis 2030

Auch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sieht den Bedarf an Wohnungen in Großstädten und angrenzenden Landkreisen. Laut dieser Prognose müssten pro Jahr 320.000 Wohnungen (Betrachtungszeitraum: 2023 bis 2030) entstehen.

Wohnungsmärkte: Bedarf regional unterschiedlich

Die Bedarfszahlen sind in den nachfragestarken Ballungsgebieten und den wachsenden Umlandregionen besonders hoch. Gemessen an den Bevölkerungszahlen treten hier vor allem Regionen in Süddeutschland hervor. Vorne liegt die Stadt Landshut (pro Jahr 87 Wohnungen pro 10.000 Einwohner), es folgen die Kreise Regensburg (83), Kempten im Allgäu (77) und Memmingen (75) sowie die Landeshauptstadt München (74 Wohnungen).

Im Gegensatz dazu fällt der Bedarf nach neuen Wohnungen in den peripheren, nachfrageschwächeren Regionen deutlich geringer aus. Am Ende der Liste stehen der Landkreis Weimarer Land (fünf Wohnungen pro 10.000 Einwohner) sowie die Landkreise Altmarkkreis Salzwedel, Börde, Saale-Holzlandkreis und Saalekreis (jeweils sechs Wohnungen).

Jede fünfte Wohnung fehlt in den Metropolen

Der Bedarf ist in den Großstädten mit jährlich 45 Wohneinheiten pro 10.000 Einwohnern am höchsten und liegt über dem bundesweiten Schnitt von 38 Wohneinheiten pro Jahr. Die weiteren Kreistypen schließen sich abgestuft an – städtische Kreise mit einem Bedarf von 37 Wohneinheiten pro Jahr, ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen (33 Wohneinheiten) und dünn besiedelte ländliche Kreise (30 Wohneinheiten).

Für die sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hat das Bundesamt insgesamt einen Neubaubedarf von rund 60.000 Wohneinheiten pro Jahr im Betrachtungszeitraum berechnet – das ist ein Anteil von rund 20 Prozent am Gesamtbedarf. Auch beim Bedarf an neuen Wohnungen pro 10.000 Einwohner ist der Bedarf in Metropolen höher: Allein München liegt mit 74 Wohneinheiten pro Jahr nahezu doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt.

Künftiger Neubaubedarf: Die Komponenten

Die BBSR-Wohnungsbedarfsprognose besteht aus vier Komponenten, die in Summe den künftigen Neubaubedarf abbilden.

Der wichtigste Pfeiler ist der demografische Zusatzbedarf. Der Ersatzbedarf gibt Auskunft über den zu ersetzenden Wohnraum, der sich aus der Alterung der Gebäude ergibt. Beim Nachholbedarf stellt sich die Frage, wie viel Wohnraum und in welchen Regionen in den vergangenen Jahren zu wenig gebaut wurde. Ein weiteres Element der Prognose ist die mögliche Nutzung von Wohnungsleerstand als Ersatz für den Wohnungsneubau.

Komponenten der BBSR-Wohnungsbedarfsprognose:

• Demografischer Zusatzbedarf: Wie viele Haushalte plus / minus? Wie verhalten sich die Haushalte?
• Ersatzbedarf: Welche Gebäude sind am Ende ihres Lebenszyklus?
• Nachholbedarf: Wie viel wurde zu wenig gebaut?
• Leerstand: Welcher Leerstand kann genutzt werden?

Ausblick: Wohnungsbedarf 2030 bis 2045

Nach 2030 wird der Bedarf aufgrund der demografischen Prognosen abnehmen, so die Studienautoren. Auch für den Ersatzbedarf wird ein deutlicher Rückgang erwartet. So liegt die Summe der Wohnungsneubaubedarfe des demografischen Zusatzbedarfs und Ersatzbedarfs laut BBSR bis zum Jahr 2030 bei rund 270.000 Wohneinheiten jährlich, zwischen 2031 bis 2045 dürfte diese Zahl auf rund 190.000 jährlich sinken.

Auch in vergangenen Prognosen zeigte sich ein langfristiger Abfall bei der Bevölkerungsdynamik und damit der Neubaubedarfe – der Rückgang sei jedoch in der Realität bisher nicht in diesem Ausmaß eingetreten. Das liege auch an unerwarteten Ereignissen, zum Beispiel Zuwanderung oder ein verändertes gesellschaftliches Verhalten, wie die Tendenz zu kleineren Haushalten. Die Prognose könne nur Hinweise liefern.

Die Komponenten des Nachholbedarfs und des Leerstands können den Experten zufolge über das Jahr 2030 hinaus nicht plausibel abgebildet werden.

BBSR-Wohnungsbedarfs­prognose für Deutschland bis 2030 (Download)

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