So einfach wie das Zusammenstecken von Legosteinen: Beim seriellen Bauen werden vorgefertigte Bestandteile eingesetzt. Bild: Michael Bamberger

Modulbauweise und serielles Bauen sind aktuell wichtige Themen für die Wohnungswirtschaft. Denn Deutschland braucht mehr Wohnraum, vor allem im preisgünstigen Segment. Laut einer Studie des Pestel Instituts müssen bis 2025 jährlich circa 400.000 Wohnungen neu gebaut werden – knapp die Hälfte davon Sozial- und bezahlbare Mietwohnungen.

Fertighäuser? Oder gar Wohncontainer? Das klang bislang nicht besonders attraktiv. Doch inzwischen werden Modulbauweise und serielles Bauen salonfähig - durch neue Ideen und Konzepte. Die schnelle Errichtung von bezahlbarem Wohnraum ist eine vordringliche Herausforderung unserer Zeit. Deutschland braucht mehr Wohnraum, vor allem im preisgünstigen Segment.

Serielles Bauen nach dem Baukastenprinzip: Definition und Potenziale

Beispiele des modularen Bauens gibt es aus Holz, Stahl und Beton. Die Immobilien bestehen aus vorgefertigten Bestandteilen, die nach dem Baukastenprinzip zusammengesetzt werden.

Dadurch verkürzt sich die Bauzeit, die Serienanfertigung der Bestandteile ist kostengünstig und - falls die Gebäude doch nicht mehr gebraucht werden (Beispiel: Flüchtlingsunterkünfte) - können sie leicht wieder abgebaut und gegebenenfalls woanders wieder aufgestellt werden.

Systembauweise: Kieler Modell für zügige Errichtung von Typenhäusern

Ein Beispiel für modulares Bauen: Das "Kieler Modell", das die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen entwickelt hat und das eine zügige Errichtung von Typenhäusern und eine flexible Nutzung von Wohnungen zum Ziel hat – von der Erstnutzung zur Flüchtlingsunterbringung über die Anpassung zur Familienunterkunft von Flüchtlingen bis zur Umgestaltung als langfristig nutzbare Sozialmietwohnung. Eine geringe Gebäudetiefe und eine einfache Dachform sind nur zwei Merkmale von „Kieler Modell“-Häusern.

Komplett im Rastermaß geplant und fertig berechnet, müssen praktisch nur noch Flächen für die Errichtung freigegeben werden.

Serielles Bauen: Potenziale vorhanden

Potenziale für einen verstärkten Einsatz des seriellen Bauens sind jedenfalls vorhanden. Zu diesem Ergebnis kommt die Marktstudie 2017 "Serielles Bauen", die der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. (VNW) an Senatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt, Präses der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, übergeben hat. Dafür sprächen nicht nur Kosteneinsparungen, heißt es in der Untersuchung, sondern auch indirekte Effekte, wie die Verkürzung von Bauzeiten oder eine verbesserte Qualitätssicherung. Die voranschreitende Digitalisierung der Planungs- und Bauprozesse werde die Weiterentwicklung serieller Ansätze unterstützen. Wichtigste Voraussetzung für die Umsetzung sei die Kooperation aller Beteiligten von Beginn des Projektes an.

Modulbauweise: Studie empfiehlt Kooperationen

Wohnungsunternehmen sollten für große Projekte Kooperationsmöglichkeiten intensiver prüfen, um durch Zusammenschlüsse und gemeinsame Planung Mengeneffekte zu erzielen – so lautet eine der Handlungsempfehlungen der Studie. Die Studie "Serielles Bauen" wurde vom VNW und vom vtw Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. beauftragt. Erstellt hat sie Analyse & Konzepte, Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien, Stadtentwicklung mbH.

Wohnungsunternehmen sollten Kooperationsmöglichkeiten prüfen, um durch Zusammenschlüsse und gemeinsame Planung Mengeneffekte zu erzielen. Bild: PHOTOMORPHIC PTE. LTD.

Folgende Handlungsempfehlungen lassen sich aus der Studie ableiten:

  • Zügige Entwicklung einer Musterbauordnung mit Regelungen für serielles Bauen als Grundlage für Typengenehmigungen.
  • Entwicklung beschleunigter Prüfroutinen für Typengebäude als Vorstufe zu Typengenehmigungen.
  • Die Ermöglichung von mehr Modellvorhaben gemeinsam mit den Wohnungsunternehmen.
  • Weitergehende Erforschung der Kosteneinsparungspotenziale.
  • Verankerung des seriellen Bauens in der Ausbildung.
  • Kenntnisse und Anwendung von Building Information Modeling (BIM) intensivieren.
  • Informationsstand über serielles Bauen verbessern.
  • Bei Ausschreibungen und Wettbewerben stärker auf serielle Lösungen abstellen.

Serielles Bauen: Vorteile und Nachteile der modularen Bauweise

Was sind die Vor- und Nachteile des seriellen Bauens?

Die Modulbauweise bietet viele Vorteile.

  • Die Bauzeit verkürzt sich.
  • Durch die Serienanfertigung sind die Bestandteile kostengünstig.
  • Eine potenzielle Erweiterung ist bei entsprechenden Konstruktionsarten einfach umsetzbar.
  • Es gibt Anpassungsfähigkeiten an baurechtliche und gesetzliche Anforderungen.
  • Falls die Gebäude doch nicht mehr gebraucht werden (Beispiel: Flüchtlingsunterkünfte) können sie leicht wieder abgebaut und gegebenenfalls woanders wieder aufgestellt werden.

Serielles Bauen hat aber auch Nachteile:

  • Durch die vorgefertigten Bestandteile gibt es gestalterische und technische Einschränkungen.
  • Das Mauerwerk ist nicht massiv, dadurch ist der Aufwand für einen guten Schall- und Wärmeschutz erhöht.

Lange Baustellenphasen gibt es beim seriellen Bauen nicht. Bild: Pixabay

Containerarchitektur durch modulare Bauweise wiederbelebt

Um Anreize für Modulbauweise und serielles Bauen zu schaffen, wollen das Bundesbauministerium (BMUB) und der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. spezielle Förderungen einrichten. Hintergrund: Bei der Werkstatt "Kostengünstiger Neubau – Systembauweise & Serielles Bauen" der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft und des GdW hatte GdW-Präsident Axel Gedaschko im Herbst 2016 die Diskrepanz zwischen Bautätigkeit und Wohnungsbedarf aufgezeigt und die These vertreten, dass durch Nachverdichtung und Aufstockung allein nicht genügend Wohnraum geschaffen werden könne. GdW und Bundesbauministerium suchen nun nach neuen Ideen für serielles Bauen. Im Juni 2017 haben sie gemeinsam mit Bundesarchitektenkammer, Bauindustrie, InWIS Forschung & Beratung GmbH sowie der auf Vergaberecht spezialisierten Kanzlei Redeker Sellner Dahs ein neues Verfahren vorgestellt. Es regelt die Ausschreibung eines Rahmenvertrags, welcher Planung und Bau umfasst. Im Rahmen des europaweiten Verfahrens werden innovative Konzepte für mehrgeschossige Wohngebäude gesucht.

Modulares Wohnen: Rahmendaten und Preise für ein Mustergebäude

Der Rahmenvertrag wird mehrere Angebote umfassen und basiert auf einer funktionalen Ausschreibung für ein fiktives Grundstück. Er definiert Rahmendaten und Preise für ein Mustergebäude. Die konkrete Beauftragung eines Bauvorhabens erfolgt mittels eines Einzelauftrags. Ziel ist es, Ende des ersten Quartals 2018 die Rahmenvereinbarung mit den Siegern des Verfahrens zu unterschreiben.

Die partnerschaftliche Zusammenarbeit unterschiedlicher Akteure zu unterstützen, ist eines der Ziele. Im Rahmen der Ausschreibung können beispielsweise

  • bauausführende Unternehmen in Bietergemeinschaft mit freischaffenden Architekten und bauvorlageberechtigten Ingenieuren,
  • bauausführende Unternehmen mit eigenen Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieuren oder Wohnungsunternehmen oder
  • Wohnungsunternehmen in Gemeinschaft mit bauausführenden Unternehmen, mit eigenen Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieuren

zusammenarbeiten.

Serielles Bauen: Präsentation von Prototypen

Es ist beabsichtigt, eines oder mehrere Konzepte der am Verfahren beteiligten Unternehmen als Prototypen im Rahmen der IBA Thüringen 2019/2021 zu präsentieren.

Auf diese Weise können auch alle theoretischen Angaben (beispielsweise zu Baukosten, technischer Machbarkeit, Prozessoptimierung der Produktion, Vorfertigungsgrad und bestmöglicher Digitalisierung) praxisgerecht evaluiert werden. In der Landeshauptstadt Erfurt werden dafür städtebaulich interessante Flächen unmittelbar am Gelände der Bundesgartenschau 2021 zur Verfügung gestellt. Dies bietet ausgewählten Wettbewerbsteilnehmern die Möglichkeit, ihre zukunftsweisenden Lösungen für serielle Fertigung der Öffentlichkeit vorzustellen.

Die Bestandteile der Modulbauten werden in ganzen Blöcken angeliefert. Bild: Vonovia

Serieller Wohnungsbau: Beispiele für Häuser in Modulbauweise

Inzwischen gibt es in Deutschland etliche Beispiele für modulares Bauen - errichtet aus Holz, Stahl oder Beton und mit ganz unterschiedlichen Konzepten. Dafür gab es auch schon Auszeichnungen.

Ende 2016 wurde beim FIABCI Prix d´Excellence Germany erstmals ein Sonderpreis für "Bezahlbares Bauen" verliehen. Die Auszeichnung ging an das Projekt "Starthomes" in Arsten bei Bremen. Architekten sind Meike Neugebauer und Roland Wittwer, Projektentwickler ist die Interhomes AG. Die standardisierte und serielle Bauweise mit Betonfertigteilen und die standardisierten Prozesse ermöglichten eine schnelle Fertigstellung der 152 Reihenhäuser und senkten so die Baukosten pro Quadratmeter. Aus dem kleinsten Starthomes-Haus, dem "Start1", wurde das "Starthomes-Duplex" entwickelt, ein Wohnraumkonzept für Flüchtlingsfamilien. Gebaut wurde es in einem neuen Wohngebiet, um gelebte Integration zu ermöglichen. Ab 2017 sollen die Starthomes-Häuser die Basis für öffentlich geförderten Wohnraum im Bremer Osten bilden.

Modulbauweise: Auch Vonovia setzt auf serielles Bauen

Das Beispiel zeigt: Serielles Bauen ist auf dem Vormarsch. Auch Deutschlands größter Wohnungskonzern, die Vonovia SE, hat bereits ein Projekt in Modulbauweise umgesetzt - und weitere sollen folgen. In Bochum-Hofstede entstanden innerhalb von drei Monaten 14 Wohnungen in modularer Bauweise. Das Investitionsvolumen betrug 1,6 Millionen Euro. Der Holzhybridbau entstand aus 45 Modulen. Vorgefertigte Raummodule wurden zu Freiflächen im Bestand transportiert und dort zusammengesetzt. Auch für dieses Projekt gab es eine Auszeichnung: Vonovia war einer der Preisträger beim DW Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft, den die Zeitschrift "DW Die Wohnungswirtschaft" und Aareon ausloben.

"Satelliten" als Prototyp für Nachverdichtung

Die Nassauische Heimstätte1,5 Milliarden Euro will bis 2022 in den Bau von 3.800 Miet- und 1.100 Eigentumswohnungen investieren. Der Schwerpunkt wird in Frankfurt am Main sein. Für Bestandsergänzungen hat das landeseigene Wohnungsunternehmen einen Prototyp entwickelt, der überall einsetzbar sein soll. Ein Pilotprojekt gibt es in Frankfurt-Riederwald. 32 neue Wohnungen sollen entstehen – in acht „Satelliten“.

„Damit betritt die Nassauische Heimstätte Neuland.“ Peter Feldmann, stellvertretendender Aufsichtsratsvorsitzender und Frankfurter Oberbürgermeister


Die Neubauten sind das Pilotprojekt der Unternehmensgruppe für standardisierte Ergänzungen zwischen bereits bestehenden Häuserzeilen. Die Satelliten sollen im ersten Quartal 2019 fertig sein. Die ursprüngliche Idee am Anfang des Projekts im Riederwald war es, einen Satelliten zu entwickeln, der in mehreren Siedlungen als Bestandsergänzung zum Einsatz kommen kann. Stichwort: Serielles Bauen. Da in Hessen an vielen Stellen Wohnraum fehlt, hat die Nassauische Heimstätte jüngst die Bauland-Offensive GmbH gegründet, um Kommunen unter die Arme zu greifen.

Modulares Wohnen: Flüchtlingsunterkünfte

In Modulbauweise werden auch viele Flüchtlingsunterkünfte errichtet. Beispielsweise hat das kommunale Berliner Wohnungsunternehmen Gewobag in Berlin-Spandau im Frühjahr 2017 Richtfest für eine Gemeinschaftsunterkunft für Geflüchtete in modularer Bauweise gefeiert. Ab Juni 2017 sollen dort 320 Menschen untergebracht werden. Später ist geplant, das Wohnhaus umzubauen und regulär zu vermietet. Das Gebäude weist sieben Stockwerke auf und wird über 5.411 Quadratmeter Wohnfläche verfügen. Es handelt sich bereits um das zweite Gebäude dieser Art, das die Gewobag errichtet. Die erste Gemeinschaftsunterkunft wurde nach achtmonatiger Bauzeit im Dezember 2016 in Berlin-Reinickendorf fertig gestellt.

Serielles Bauen spart nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Bild: Corbis

Modulbauweise Kosten: Serielles Bauen spart Geld

Serielles Bauen spart nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Die Kosten für einen Wohnungsbau in Modulbauweise sind in der Regel deutlich günstiger als bei einem herkömmlichen Gebäude.

Der Immobilienkonzern Vonovia will jährlich 2.000 neue Wohnungen bauen. Das hat das Unternehmen im Juli 2017 angekündigt. Im Auge hat Vonovia dabei serielles Bauen, wie in Bochum bereits realisiert, das mit Baukosten von 1.800 Euro pro Quadratmeter besonders günstig sein soll. Deutschlands derzeit größtes Wohnungsunternehmen plant außerdem, komplette Räume serienmäßig in Baufabriken herstellen zu lassen. Man könne so wesentlich vielfältiger bauen als früher und auch Fassaden frei gestalten. Generell hält Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch eine Absenkung der hohen Baukosten für notwendig, um bezahlbaren Wohnraum zu errichten.

BBSR-Studie: Mehr preisgünstiger Wohnungsbau durch lokale Kooperation

Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, werden in vielen Kommunen zunehmend lokale Bündnisse als Instrument genutzt. Das geht aus einer vom Bundesbauministerium und vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) vorgelegten Studie hervor. Den Bündnissen gehören neben den Stadtverwaltungen, der Wohnungswirtschaft und den privaten Eigentümern Mieter- und Vermietervereine, Architektenkammern, Sozialverbände sowie andere Partner an.

In Berlin will Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher statt der für Sozialwohnungen üblichen 6,50 Euro pro Quadratmeter ein Preissegment für 7,50 Euro pro Quadratmeter schaffen. Das sagte die Linken-Politikerin der "Berliner Zeitung". Sie gehe davon aus, dass eine verbesserte Wohnraumförderung für mehr private Bauherren interessant sei, um dann Sozialwohnungen zu bauen. Dieses teurere Segment sollte 15 bis 20 Prozent der geförderten Wohnungen ausmachen, sagte die Senatorin. So solle auch mehr Wohnraum für diejenigen Berliner geschaffen werden, deren Einkommen knapp über der zulässigen Grenze liege. Auch diese Mittelschicht und vor allem Familien hätten es schwer, für sie bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Schlagworte zum Thema:  Preisfreier Wohnungsbau, Container

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