Gebäude-AfA: Nachweis für Nutzungsdauer wieder einfacher

Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer hinweg als Werbungskosten geltend machen – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommensteuergesetz (EstG). Wohnimmobilien wären so regelmäßig nach 50 Jahren vollständig abgeschrieben. Bei jedem Eigentümerwechsel werden die Abschreibungshöhe und die Abschreibungsdauer neu ermittelt.

In vielen Fällen können Vermieter ihre Immobilie in einem deutlich kürzeren Zeitraum abschreiben und jährlich höhere Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen, wenn sie eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen. Genau an dieser Stelle begann in den vergangenen Jahren der Konflikt.

Eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzministeriums (BMF) verbessert die praktische Anwendung von Abschreibungen nun spürbar.

Kürzere Restnutzungsdauer: Die Voraussetzungen

Voraussetzungen im Überblick:

• Nachweis: Ein Sachverständigengutachten muss belegen, dass das Gebäude wegen baulicher Mängel, intensiver Nutzung oder anderer Gründe eine kürzere Restnutzungsdauer hat. Die Kosten für das Restnutzungsgutachten sind steuerlich absetzbar.
• Begründung: Besondere Umstände können sein, dass zeitnah ein Abriss beabsichtigt ist, dass eine hohe Abnutzung durch eine intensive gewerbliche Nutzung oder bautechnische Mängel und Schäden am Gebäude vorliegen.
• Zustimmung: Der Antrag auf Verkürzung der Nutzungsdauer muss beim Finanzamt gestellt werden. Ohne Genehmigung bleibt die reguläre AfA-Dauer bestehen.

Mit einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer können höhere jährliche Abschreibungen geltend gemacht werden. 

Nachweis für kürzere Nutzungsdauer: Kern der Änderung

2021 stellte der Bundesfinanzhof (BFH) klar, dass der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nicht auf bestimmte Gutachtenformen beschränkt ist. Zulässig seien alle Methoden, die geeignet sind, den technischen oder wirtschaftlichen Verschleiß eines Gebäudes plausibel darzustellen. 2023 reagierte die Finanzverwaltung mit einem Schreiben, mit dem die praktische Anwendbarkeit erheblich eingeschränkt wurde.

"In der Praxis verlangten viele Finanzämter nahezu ausschließlich aufwändige, teure Gutachten nach bestimmten Mustern", so Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Die kürzere Nutzungsdauer sei damit faktisch kaum noch durchsetzbar gewesen.

Mit einem neuerlichen Schreiben vom 1.12.2025 vollzieht die Verwaltung nun eine Kurskorrektur und hebt das Schreiben aus dem Jahr 2023 auf. Damit gilt wieder uneingeschränkt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Kern der Änderung ist, dass es keine bindenden methodischen Vorgaben mehr durch die Finanzverwaltung gibt und keine pauschale Beschränkung auf bestimmte Gutachter oder Gutachtenarten. 

Maßgeblich ist allein, ob der Nachweis sachlich geeignet und nachvollziehbar ist. Dennoch muss das Gutachten sowie der Gutachter qualifiziert sein. Damit rückt der Gesetzeswortlaut wieder in den Mittelpunkt und nicht eine verwaltungsinterne Auslegung.

Kürzere wirtschaftliche Abnutzung

Die technische Nutzungsdauer richtet sich nach dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Eine – im Vergleich zum technischen Verschleiß kürzere – wirtschaftliche Abnutzung kommt nur in Betracht, wenn das Wirtschaftsgut vor Ablauf der technischen Nutzungsmöglichkeit objektiv wirtschaftlich verbraucht ist. Das Finanzgericht München lehnte die Klage einer Offenen Handelsgesellschaft (OHG) ab, die zwei ältere Gebäude gekauft und langfristig als Unterkunft für Asylbewerber vermietet hatte.

Das Gericht stellte außerdem klar: Die Feststellungslast für eine kürzere Nutzungsdauer trägt der Steuerpflichtige. "Er kann sich jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen. Bei einem Unterkunftsgebäude für Asylbewerber spricht gegen eine kürzere Nutzungsdauer, wenn nach Ablauf des Zeitmietvertrags eine weitere Nutzung des Objekts möglich sein könnte", kommentierte Finanzwirt Rüdiger Happe für Haufe Online das Urteil. 

(FG München, Urteil v. 10.4.2025, 10 K 1531/21)

Modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer

Das Finanzgericht Köln entschied, dass eine modellhaft ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von vermieteten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann. "Konkret geht es um das in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankerte Schema zur Bestimmung der Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden", erklärte David Glasenapp, Geschäftsführer der Gutachterplattform Nutzungsdauer.com. "Die meisten Vermieter zahlen mehr Steuern als sie müssten."

Jeder Vermieter, der eine mehr als 30 Jahre alte Bestandsimmobilie zur Erzielung von Einkünften habe, sollte die tatsächliche Nutzungsdauer überprüfen. Oftmals könne der Abschreibungszeitraum signifikant verkürzt und nicht unerhebliche steuerliche Vorteile geltend gemacht werden. Manche Vermieter verschenken laut Glasenapp zwischen 2.500 und 5.000 Euro pro Jahr.

Grundsätzlich räumt die Bestimmung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein, ob er sich mit dem typisierten AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG – also 50 Jahre bei Gebäuden ab Baujahr 1925 – zufrieden gibt oder über ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer geltend macht.

(FG Köln, Urteil v. 22.3.2022, 6 K 923/20)

AfA-Satz bei tatsächlich kürzerer Nutzungsdauer

Die durch Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien kann als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten, hatte zuvor das Finanzgericht Münster entschieden. Diese Rechtsprechung lässt auch Onlinegutachten und solche Gutachten zu, die sich ausnahmslos auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränken.

Grundsätzlich sei ein Gebäude zwar nach festen AfA-Sätzen (hier zwei Prozent pro Jahr) abzuschreiben, so das Gericht, bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als 50 Jahre könne aber nach Wahl der steuerpflichtigen Person von höheren Sätzen ausgegangen werden. Das Gericht folgte damit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil v. 28.7.2021 – IX R 25/19): Es kann sich "jeder Darlegungsmethode bedient werden, die im Einzelfall geeignet erscheint." Bis dahin verlangten Finanzämter teilweise die Vorlage eines kostspieligen Bausubstanzgutachtens.

Experte Glasenapp meinte, das Urteil erleichtere die Verkürzung noch einmal enorm: Die durch Privatgutachten vorgelegte Nutzungsdauer könne nur dann verworfen werden, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liege. Selbst, wenn im Finanzgerichtsverfahren ein vom Gericht bestellter Gutachter zu einem anderen Ergebnis käme, müssten die Ergebnisse erheblich divergieren, um verworfen werden zu können.

(FG Münster Urteil v. 17.1.2022, 1 K 1741/18 E)

Fachliche Qualifikation des Sachverständigen

Mit einer Entscheidung von April 2025 stärkte – ebenfalls – das Finanzgericht Münster die Rechte von Immobilieneigentümern bei der Geltendmachung einer verkürzten Abschreibung und folgte damit einer Entscheidung des BFH (Urteil v. 23.1.2024, IX R 14/23). Der Nachweis kann auch durch ein Sachverständigengutachten erbracht werden, in dem die Restnutzungsdauer modellhaft ermittelt wird. Dabei ist die Abstellung auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer als Nachweis ausreichend.

Der Immobilienbewerter Sprengnetter riet Gebäudeeigentümern aber dazu, bei der Sachverständigenauswahl dennoch vorsichtig zu handeln, da es sich bei der Münsteraner Entscheidung um einen Einzelfall handelte. Es bleibe daher abzuwarten, ob sich die liberale Sichtweise durchsetzen oder ob der BFH möglicherweise strengere Anforderungen an die Sachverständigenqualifikation stellen wird.

(FG Münster, Urteil v. 2.4.2025, 14 K 654/23 E)

BMF-Entscheidung: Bedeutung für Vermieter

Für Vermieter und Immobilieninvestoren ist die aktuelle Änderung durch die Finanzverwaltung von erheblicher Bedeutung, weil somit einfacher höhere Abschreibungen für vermietete Objekte möglich sind.

"Eine kürzere Nutzungsdauer führt zu höheren jährlichen Abschreibungen und damit zu geringerer Steuerlast", sagte Karbe-Geßler abschließend. "Technischer Zustand, wirtschaftliche Entwertung, bauliche Mängel oder rechtliche Nutzungseinschränkungen können wieder stärker berücksichtigt werden."

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