Private Kleinvermieter wollen mietrechtliche Sonderstellung

Die bundesweite Haus & Grund-Vermieterbefragung 2025 zeig, dass private Kleinvermieter trotz großer Verantwortung – ihnen gehören rund zwei Drittel der vermieteten Wohnimmobilien in Deutschland – durch immer neue Mietregulierungen und Modernisierungsauflagen zunehmend an ihre Grenzen stoßen. Deshalb fordert Verbandspräsident Kai Warnecke klare Konsequenzen im Mietrecht: "Private Kleinvermieter agieren nicht wie Konzerne. Sie verdienen endlich auch rechtlich eine Sonderstellung."

Mieteinnahmen oft nur kostendeckend

Mehr als die Hälfte (56,3 Prozent) der Umfrageteilnehmer vermietet ein bis fünf Wohnungen und erzielt daraus oft nur ergänzende Einnahmen zur Altersvorsorge oder für den Substanzerhalt der Immobilien. Die typische Vermietung erfolgt durch Einzelpersonen oder Ehepaare, ohne unternehmerische Strukturen oder Unterstützung durch Hausverwaltungen. Diese dezentrale Struktur macht laut Umfrage private Vermieter besonders anfällig für neue gesetzliche Belastungen und überbordende Regulierung.

Zwei Drittel der Vermieter erzielen weniger als 30.000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr – vor Steuerabzug und Ausgaben. Bei 13 Prozent der Vermieter übersteigen die Kosten die Einnahmen. Nur etwa die Hälfte (51,6 Prozent) der Eigentümer kann mit der Vermietung einen Überschuss erwirtschaften, kostendeckend wirtschaften 31,8 Prozent. Das unterstreicht dem Verband zufolge , dass private Vermietung kein Geschäftsmodell zur Gewinnerzielung ist, sondern oft auf langfristigen Erhalt und sozialen Ausgleich zielt.

Mehr als 60 Prozent der Vermieter gaben an, lange auf Mieterhöhungen zu verzichten – keine über längeren Zeitraum (30,7 Prozent); alle drei bis fünf Jahre (32,5 Prozent) – oder die Mieten nur moderat anzupassen. Nur knapp jeder Zehnte (9,8 Prozent) orientiert sich regelmäßig am Markt. Häufig wird aus Rücksicht auf langjährige Mieter bewusst auf Erhöhungen verzichtet (11,1 Prozent), auch wenn die Betriebskosten oder Instandhaltungsausgaben steigen. Dieses soziales Verantwortungsgefühl wird laut Haus & Grund in der politischen Debatte kaum gewürdigt.

Modernisierung: fehlende Rentabilität, rechtliche Hürden

Fehlende Rentabilität wird mit 64,7 Prozent am häufigsten als Modernisierungshemmnis genannt. Nur für jeden Zehnten (10,9 Prozent) spricht nichts gegen eine Modernisierung. Rechtliche Hürden geben 35,0 Prozent der Umfrageteilnehmer als Hindernis an, gefolgt von bürokratischen Hürden mit 30,2 Prozent. Ein Viertel der Eigentümer plant eine Sanierung – häufig aus Eigenmitteln.

Viele Eigentümer sind bereit, in den Klimaschutz zu investieren, stoßen aber auf unklare Förderbedingungen und komplexe gesetzliche Vorgaben. Das Ergebnis: Sanierungsvorhaben werden verschoben oder ganz aufgegeben – trotz guter Absichten.

Nur 8,2 Prozent wissen, dass es in ihrer Kommune eine Wärmeplanung gibt. Bei zwei Dritteln hat diese bislang keinen Einfluss auf Investitionen gehabt. Das zeigt dem Verband zufolge: Das politische Instrument kommt bei privaten Vermietern kaum an. Ohne gezielte Ansprache und verlässliche Perspektiven drohe die kommunale Wärmeplanung ein Papiertiger zu bleiben, während Investitionen ausbleiben.

Vermieterbefragung 2025: Hintergrund

Die Vermieterbefragung 2025 von Haus & Grund Deutschland fand online statt. Mehr als 9.000 Eigentümer haben sich sich beteiligt. Die Daten wurden durch das CIMA Institut für Regionalwirtschaft bereinigt und gewichtet.

Präsentation Haus & Grund Deutschland Vermieterbefragung 2025 (PDF)

IW: Planbare Rahmenbedingungen für Privatvermieter

"Nicht nur für die Verwirklichung wohnungspolitischer Vorsätze, wie das Ankurbeln des Neubaus, sondern auch für das ehrgeizige Ziel der Klimaneutralität im Gebäudebestand bis 2045 ist die Politik auf die Gruppe der privaten Vermieter dringend angewiesen" sagte Prof. Dr. Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW), bei Veröffentlichung eines Vermieterreports für den im Auftrag der DI Deutschland Immobilien AG rund 1.000 private Vermieter befragt wurden.

Hier nennen 58 Prozent der Befragten die eigene Altersvorsorge als Hauptmotiv für die Immobilieninvestition, 54 Prozent wollen sich so ein zusätzliches Einkommen sichern. Bei der Mietpreisgestaltung agiert auch diese Gruppe zurückhaltend: Mehr als 50 Prozent erhöhen bei Neuverträgen die Miete derzeit gar nicht, 44 Prozent nur moderat. Im Bestand werden Mieten meist nur nach gestiegener Betriebskosten (28 Prozent) erhöht. 45 Prozent der Vermieter gaben an, dass sie die Mieten in bestehenden Verträgen über längere Zeit konstant halten.

Grund für energetische Sanierungsmaßnahmen ist für rund die Hälfte der Befragten, langfristige Energieeinsparungen zu erzielen, gefolgt von der Erhöhung der Mieterzufriedenheit (39 Prozent). Verzichten Vermieter auf Maßnahmen, liegt das häufig an mangelnder Dringlichkeit (65 Prozent), daran, dass die Mieter es nicht wünschen (21 Prozent), oder am Kostenaufwand (20 Prozent).

Mit der aktuellen Wohnungspolitik sind nur 17 Prozent der privaten Vermieter zufrieden, während 36 Prozent unzufrieden oder sehr unzufrieden sind.  "Um die momentan abwartende Haltung vieler Vermieter zu durchbrechen, braucht es endlich klare, planbare Rahmenbedingungen", so Voigtländer.

Vermieterreport 2025 Erkenntnisse für wohnungspolitische Debatten (Download)

Steuervorteile: Werbungskosten bei verbilligter Miete

Vermieter können Ausgaben für Investitionen (etwa in die Instandhaltung) oder sonstige Kosten (etwa für die Verwaltung) seit dem 1.1.2021 beim Finanzamt auch dann in voller Höhe als Werbungs­kosten absetzen, wenn die Miete nur bis 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete (warm) beträgt. Bis Ende 2020 mussten Vermieter einer Wohnung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen.

Die alte 66-Prozent-Grenze sollte Steuersparmodelle vor allem für private Kleinvermieter, die eine Immobilie im Familienkreis günstig vermieteten, regulieren. Die Neufassung der Regelungen zur Einschränkung der Abziehbarkeit von Werbungskosten hat vermehrt auch die Zurverfügungstellung von günstigem Wohnraum durch alle (insbesondere soziale) Vermieter im Blick.

Vermieter müssen bei dieser Konstellation die prognostizierten Einnahmen und Ausgaben – in der Regel für 30 Jahre – angeben. So soll die Einkünfteerzielungsabsicht sichergestellt werden. Gelingt die Totalüberschussprognose nicht, wird die Möglichkeit der Geltendmachung von Werbungskosten entsprechend gekürzt. Eine Prognose wird nicht verlangt, wenn sich der Vermieter wie weiterhin an die 66-Prozent-Grenze hält: Dann lassen sich die Werbungskosten wie bisher ohne Prognose voll absetzen. Beträgt die Miete weniger als 50 Prozent der Mietspiegelmiete, können nur anteilige Kosten in Höhe des prozentualen Anteils an der orts­üblichen Miete abgezogen werden.

In allen Fällen können nur die auf einen entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Das ist vor allem für die Vermietung von Ferienwohnungen relevant.

Miete unter Verwandten: Mietspiegel ist maßgeblich für den Ansatz der Werbungskosten

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