Miete unter Verwandten: Mietspiegel ist maßgeblich für den Ansatz der Werbungskosten

Schwer zu finden sind in vielen Regionen bezahlbare Mietwohnungen. Das gilt nicht nur in den großen Städten, sondern oft auch in deren Umfeld. Glücklich schätzen können sich dabei diejenigen, die eine Wohnung bei Verwandten beziehen können. Und auch für die Vermieter kann solch eine Konstellation ideal sein. Wissen sie auf diese Weise doch, wen sie als Mieter haben. Ein Fehlgriff, wie er mitunter bei der Auswahl unter fremden Interessenten passiert, bleibt ihnen damit erspart.

Mietverhältnis unter Verwandten

Allzu sehr bei der Miete entgegenkommen sollten sie ihrer Verwandtschaft jedoch nicht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sie ihre Werbungskosten in Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung vollständig steuerlich geltend machen wollen. In einem Fall, der dem Bundesfinanzhof zuletzt zur Entscheidung vorlag (BFH Urteil v. 22.02.2021, IX R 7/20), wollte das Finanzamt den angesetzten Betrag nur anteilig akzeptieren. Dabei hatte die Vermieterin ihrer Tochter eine Wohnung im ersten Obergeschoss für einen monatlichen Mietpreis von 300 Euro zuzüglich 70 Euro Nebenkosten vermietet. Die gleich große Wohnung in der darüberliegenden Etage kostete den Mieter dagegen 500 Euro im Monat plus eine Nebenkostenpauschale von 78 Euro. 

Der zuständige Sachbearbeiter setzte den Mietzins für die fremdvermietete Wohnung mit der ortsüblichen Miete gleich. Da die Tochter somit weniger als 66 % davon zahlte, berücksichtigte er die Werbungskosten der Vermieterin entsprechend nur anteilig. Deren Klage gegen diese Entscheidung wies das Thüringische Finanzgericht ab. Die Richter begründeten dies damit, dass die ortsübliche Miete nicht nur durch den Mietspiegel, sondern auch durch eine vergleichbare Wohnung ermittelt werden kann.

BFH: örtlicher Mietspiegel ist entscheidend

Dieser Meinung hat der Bundesfinanzhof jedoch widersprochen. Demnach ist grundsätzlich der örtliche Mietspiegel maßgeblich für die Vergleichsmiete. Neben dem qualifizierten genügt auch der einfache Mietspiegel den Anforderungen. Nur ausnahmsweise können andere Werte wie zum Beispiel die Einschätzung eines Sachverständigen, eine Mietdatenbank oder auch einzelne vergleichbare Wohnungen herangezogen werden. Die Richter wiesen darauf hin, dass der Mietspiegel die nötige Preisspanne abbildet und alle relevanten Informationen unkompliziert zur Verfügung stellt. Daraus würde sich ein Widerspruch ergeben, wenn Mieten innerhalb dieses Preiskorridors daraufhin überprüft würden, ob sie im Einzelfall angemessen sind.

Nicht anwendbar wäre der örtliche Mietspiegel nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs nur in Ausnahmefällen. Ein solcher läge vor, wenn er lediglich unregelmäßig angepasst oder sich auf eine mangelhafte Datenerhebung stützen würde. Auch Sonderobjekte, für die keine Kriterien definiert wurden, zählen zu den Ausnahmen.

Vorgehen, wenn der Mietspiegel nicht zählt

Entspricht der ortsübliche Mietspiegel nicht den Anforderungen, kann das zuständige Finanzamt die Vergleichsmiete auf drei verschiedene Arten ermitteln. Eine Möglichkeit ist, ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigten zu beauftragen. Außerdem kann die Behörde auf eine Mietdatenbank oder die Mietpreise vergleichbarer Wohnungen zugreifen. In letzterem Fall ist es jedoch wichtig, dass dafür drei Wohnungen konkret mit Adresse, Lage und Stockwerk benannt werden. Im vorliegenden Fall hat der Bundesfinanzhof das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und dem Finanzgericht aufgegeben, die zuvor unterlassene Aufklärung zur Sache nachzuholen. Heranzuziehen ist dafür der örtliche Mietspiegel. Bei Bedarf sind zudem Vergleichswohnungen zu ermitteln.

Praxistipp: Mietverhältnis unter Verwandten sollte Fremdvergleich standhalten

Bei einem Mietverhältnis unter Verwandten ist immer darauf zu achten, dass dies einem Fremdvergleich standhält. Damit alle Vereinbarungen überprüfbar sind, sollten sie schriftlich festgehalten werden. Seit 2021 wurde die Aufteilungsgrenze in Bezug auf die Miethöhe jedoch herabgesetzt. Anders als im vom Bundesfinanzhof verhandelten Fall liegt die Grenze nicht mehr bei 66 %, sondern bei 50 %. Das heißt, die mit den Verwandten vereinbarte Miete muss mindestens 50 % der ortsüblichen Miete betragen. Ist dies der Fall, können Vermieter Werbungskosten aus dem Objekt vollständig steuerlich geltend machen.

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