Diese Kaufpreisaufteilung erwartet das Finanzamt bei Denkmal-Immobilie

Fast immer geht von denkmalgeschützten Gebäuden eine besondere Faszination aus. Denn Sie haben nicht nur eine lange Geschichte und können viel erzählen. Sie heben sich auch meist vom üblichen Einheitslook vieler anderer Immobilien ab. Kurz: Denkmäler besitzen einen ganz eigenen Charme. Für die Eigentümer sind mit dem Besitz aber oft zahlreiche Verpflichtungen verbunden. Schließlich müssen sie in der Regel mit höheren Kosten rechnen als bei modernen Häusern. Da erscheint es nur allzu verständlich, dass Käufer von denkmalgeschützten Gebäuden wenigstens von den besonderen Regelungen zur Abschreibung profitieren wollen. Dass deren Berechnung jedoch ebenso zur Herausforderung werden kann, musste ein Mann erfahren, über dessen Fall zuletzt der Bundesfinanzhof ( BFH, Urteil v. 7.10.2025, IX R 26/24) entschieden hat.

Richtige Aufteilung der Anschaffungskosten

Grundsätzlich gilt bei der Ermittlung der Berechnungsgrundlage für die Abschreibung einer Immobilie: Wurde bei der Anschaffung ein Gesamtkaufpreis gezahlt, ist dieser aufzuteilen. Ein Anteil entfällt dabei auf den Wert des Grund und Bodens, der andere auf das Gebäude. Für die Wertermittlung stehen mehrere Verfahren zur Verfügung.

Im aktuellen Fall ging der Käufer zunächst davon aus, dass die gesamten Anschaffungskosten abgeschrieben werden können. Dies begründete er damit, dass das Grundstück nicht ohne das Gebäude genutzt werden könne. Daher ließe sich auch künftig kein Bodenwert erzielen. Zudem unterstellte er bei der Immobilie wegen des Denkmalschutzes eine unendliche Restnutzungsdauer. Bei einer für die Abschreibung angenommenen Restnutzung von 25 Jahren ermittelte er dann einen jährlichen Betrag von 33.619 EUR. Das zuständige Finanzamt kam im Einspruchsverfahren jedoch zu einer Abschreibung von 8.943 EUR pro Jahr. Dabei ging es davon aus, dass 57,44 % der Anschaffungskosten auf den Grund und Boden entfielen.

Gegen diese Entscheidung klagte der Käufer vor dem Finanzgericht Köln. Zur Beurteilung des Falls holte das Gericht ein Gutachten ein. Der Sachverständige nahm schließlich eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren an. Für die weitere Berechnung wandte er das allgemeine Ertragswertfahren an und ermittelt so eine Aufteilung von 58,9 % auf den Grund und Boden sowie 41,1 % auf das Gebäude. Ein vom Kläger beauftragter Gutachter stützte mit dem vereinfachten Ertragswertverfahren jedoch die Auffassung, dass der Anschaffungspreis alleine der Immobilie zuzuordnen war.

Allgemeines Ertragswertverfahren maßgeblich

Nachdem das Finanzgericht die Klage aufgrund des von ihm beauftragten Gutachtens abgewiesen hatte, erzielte der Mann vor dem Bundesfinanzhof einen Teilerfolg. Dieser bezog sich allerdings nur auf den anzuwendenden Afa-Satz. Statt den von der Vorinstanz angesetzten 2,5 % erfolgt die Berechnung der Abschreibung aufgrund der angenommenen 30-jährigen Restnutzungsdauer mit 3,3 %.

Die Anwendung des allgemeinen Ertragswertfahrens sahen die Richter als zulässig an. Dabei wiesen sie darauf hin, dass für eine denkmalgeschützte Immobilie ebenfalls ein Restnutzungsdauer gilt. Ihre Einschätzung begründeten sie damit, dass auch in solchen Fällen Instandhaltungsmaßnahmen oder eine Modernisierung erst weitere Erträge aus dem Gebäude ermöglichen. Das bedeutet aber gleichzeitig, dass eine Abnutzung vorliegt. Genau daraus ergibt sich im Übrigen erst die Grundlage der Abschreibung. Der Ansatz eines Bodenwerts von 0 EUR kommt entsprechend nicht in Frage.

In Bezug auf den Wert für den Grund und Boden erklärte der Bundesfinanzhof, dass sich dieser vor allem aus der Lage ergibt. Er ist zum Stichtag festgelegt und unveränderlich. Die Restnutzungsdauer ist bei der Festlegung unerheblich. Im aktuellen Fall wurde der Bodenwert mit Hilfe der städtischen Bodenrichtwertkarte ermittelt.

Praxis-Tipp: Denkmalgeschützte Immobilien steuerlich berücksichtigen

Der Staat belohnt Käufer von denkmalgeschützten Immobilien mit Steuervorteilen. Zu unterscheiden ist dabei jedoch in selbstgenutzte Gebäude und solche, die als Kapitalanlage dienen. Bewohnen die Eigentümer ihr Denkmal selbst, können sie 90 % ihrer Aufwendungen abschreiben. Die Abschreibungsdauer beträgt 10 Jahre.

Wer die Immobilie vermietet, profitiert sogar von einer Vollabschreibung. Neben den Ausgaben für die Restaurierung lassen sich in diesem Fall auch die Anschaffungskoten absetzen. Dabei können Käufer 8 Jahre lang 9 % steuerlich geltend machen. Für weitere 4 Jahre lassen sich noch einmal sieben Prozent ansetzen.