BMF-Schreiben: Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten

Praxis-Hinweis: BMF-Schreiben bietet guten Überblick zur Thematik und hilfreiche Beispiele

Für die buchhalterische und steuerliche Behandlung von Aufwendungen hat es eine erhebliche Bedeutung, ob diese als Erhaltungsaufwendungen oder Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eines Gebäudes anzusehen sind. Besonders als Ärgernis empfunden werden oftmals anschaffungsnahe Herstellungskosten. Im Bereich des Steuerrechts, den das BMF-Schreiben ( v. 26.1.2026, IV C 1 – S 2253/00082/001/065) ausschließlich betrifft, geht das Interesse von Steuerpflichtigen regelmäßig dahin, dass sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten einzustufende Erhaltungsaufwendungen vorliegen. Hinzuweisen ist darauf, dass im Bereich des Handelsrechts teilweise eine andere Interessenlage besteht, da dort Kaufleute eher ein Interesse an einer Aktivierung haben können, um die Vermögenslage des Unternehmens besser darzustellen. Für den Bereich des Handelsrechts hat hierzu das IDW den RS IFA 1 zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden veröffentlicht. Das vorliegende BMF-Schreiben gibt hierbei einen guten Überblick über die verschiedenen Fragestellungen im Hinblick auf die steuerliche Einordnung von Maßnahmen im Zusammenhang mit einem Gebäude. Natürlich aus der Sicht der Finanzverwaltung. Über einzelne Aussagen mag man deshalb anderer Auffassung sein, für Steuerpflichtige bietet das Schreiben gleichwohl einen guten Überblick. Gerade die vielen Beispiele erleichtern das Verständnis.

Rechtsprechung zu Erhaltungsaufwendungen umfangreich

Wie auch in der Einleitung des Schreibens ausgeführt, führen bei Gebäuden Erhaltungsaufwendungen regelmäßig zu sofort abziehbaren Betriebsausgaben bei Einkünften aus Gewerbebetrieb oder Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten sind demgegenüber nur über die laufende Abschreibung (AfA) auf das Gebäude steuermindernd zu berücksichtigen. Die Abgrenzung ist deshalb wichtig, die Rechtsprechung zu Zweifelsfällen dementsprechend umfangreich.

Inhalt des BMF-Schreibens

Der wesentliche Inhalt des BMF-Schreibens vom 26.1.2026 ist wie folgt zusammenzufassen:

• Das Schreiben stellt die Verwaltungsauffassung zu Anschaffungskosten (Abschnitt I), Herstellungskosten (Abschnitt II), anschaffungsnahen Herstellungskosten (Abschnitt III), Fragen im Zusammenhang mit einem Zusammentreffen von Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwendungen (Abschnitt IV) sowie zur Feststellungslast (Abschnitt V) dar.
• Das vorliegende Schreiben ist auf alle offenen Fälle anzuwenden und ersetzt die BMF-Schreiben vom 18.7.2003 (BStBl. I 2003, S. 386) und 20.10.2017 (BStBl. I 2017, S. 1447). Bei Sanierungen in Raten, die im Januar 2026 noch nicht beendet sind, verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf 3 Jahre.
• Abschnitt I (Rz. 2 bis 26) betrifft Anschaffungskosten. Es sind dies alle Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen nebst Anschaffungsnebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten. Hierbei ist ein Gebäude als betriebsbereit anzusehen, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Diese Aspekte werden in den folgenden Textziffern näher erörtert: Dies gilt für die Frage der Nutzung eines Gebäudes (Tz. 5 bis 6), die objektive Funktionstüchtigkeit (Tz. 7 bis 8) sowie die subjektive Funktionstüchtigkeit (Tz. 9 bis 24).
• Allein schon aus der Anzahl der Textziffern ist ersichtlich, dass der subjektiven Funktionstüchtigkeit eine besondere Bedeutung zukommt, da hier die Frage zu entscheiden ist, ob das Gebäude für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers nutzbar ist. Deshalb sind Aufwendungen für Baumaßnahmen, die erforderlich sind, um die konkrete Zweckbestimmung zu erreichen, als Anschaffungskosten einzustufen (Tz. 9f., nebst Beispielen). Wichtig ist auch, dass für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbes die Entscheidung erforderlich ist, welchen Standard ein Wohngebäude haben soll. Es gibt hierbei drei Standards: sehr einfacher Standard, mittlerer Standard und sehr anspruchsvoller Standard (Tz. 11). Diese Einstufung ist wichtig für die spätere Behandlung von Aufwendungen. Maßgeblich für einen Standard ist die Ausstattung des Gebäudes in den Bereichen Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster (Tz. 13). Betreffen Maßnahmen andere Bereiche, sind diese für den Standard unerheblich (Tz. 14).
• Liegen keine Besonderheiten vor, ist bei einem Gebäude regelmäßig von einem mittleren Standard auszugehen (Tz. 15f.). In den folgenden Abschnitten wird dargestellt, wann von einem sehr einfachen Standard auszugehen ist (Tz. 17) und wann von einem sehr anspruchsvollen Standard (Tz. 18). Wichtig ist, dass von einer Standardhebung auszugehen ist, wenn durch ein Bündel von Baumaßnahmen drei der vier oben dargestellten Bereiche betroffen sind und dies zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führt (Tz. 19). Beispiele im BMF-Schreiben erläutern dies näher (Tz. 20 bis 23, sowie Tz 24 beim Zusammentreffen mit Herstellungskosten).
• Ein unentgeltlicher Erwerb des Gebäudes schließt Anschaffungskosten aus. Es können aber Erhaltungsaufwendungen oder gar im Einzelfall Herstellungskosten gegeben sein (Tz. 25f., auch zum teilentgeltlichen Erwerb).
• Abschnitt II betrifft Herstellungskosten (Tz. 27 bis 53). Hierbei kann dies bei der Herstellung eines Gebäudes (Tz. 29 bis 20), der Erweiterung des Gebäudes (Tz. 31 bis 39) sowie bei einer wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes der Fall sein (Tz. 40 bis 53).
• Instandhaltungsmaßnahmen können dann ausnahmsweise zu Herstellungskosten führen, wenn diese im Zusammenhang mit der Neuherstellung eines alten Gebäudes stehen. Dies ist bei einem Vollverschleiß des alten Gebäudes denkbar, wenn also nur einzelne Teile des alten Gebäudes verwendet werden (Tz. 29). Es kann aber auch dann gelten, wenn die bisherige Nutzung unter einem Bauaufwand in seinem Wesen dauerhaft verändert wird (Tz. 30). Herstellungskosten können zudem anfallen, wenn ein Gebäude erweitert wird (Tz. 31ff.) etwa durch Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder eine Substanzmehrung. Das BMF-Schreiben zitiert hierzu die einschlägige Rechtsprechung des BFH und zählt Beispiele auf.
• Schließlich können Herstellungskosten bei einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung vorliegen (Tz. 40ff.). Der ursprüngliche Zustand definiert sich hierbei nach dem Zustand zum Zeitpunkt des Erwerbs oder der Herstellung (Tz. 41). Bei einem unentgeltlichen Erwerb ist der Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger maßgeblich. Eine wesentliche Verbesserung liegt bei einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts des Gebäudes vor (Tz. 43ff.). Bei betrieblich genutzten Gebäuden ist hierbei maßgeblich, ob die Veränderungen zu einer höherwertigen Nutzbarkeit führen (Tz. 46). Bei Wohngebäuden wird auf die oben dargestellte Hebung des Standards abgestellt (Tz. 47ff.). Beispiele erläutern die Standardhebung im Bereich der Herstellungskosten. Anzunehmen ist eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts bei einer Verlängerung der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer (Tz. 50). Bei einer Sanierung auf Raten kann ebenfalls eine Erhöhung des Gebrauchswerts in Betracht kommen. Hiervon ist auszugehen, wenn Baumaßnahmen innerhalb von 3 Jahren durchgeführt werden (Tz. 50f.). Dies gilt alles auch bei teilweiser Sanierung des Gebäudes, z. B. wenn nur eine von mehreren Wohnungen umfangreich saniert wird (Tz. 53).
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten (Abschnitt III) liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erfolgen, die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Umsatzsteuer wird hierbei nicht einbezogen, ebenso Erhaltungsarbeiten, die jährlich anfallen (Tz. 54). In den folgenden Abschnitten wird der Umfang der anschaffungsnahen Herstellungskosten anhand der Rechtsprechung und von Bespielen näher erörtert (Tz. 55 bis 59). Es wird dargestellt, welche Maßnahmen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen (Tz. 60f.), wie sich der Dreijahreszeitraum berechnet (Tz. 62 bis 65) und wie die 15%-Grenze (Tz. 66 bis 68).
• Ein weiterer Abschnitt IV betrifft die Sonderfrage des Zusammentreffens von Anschaffungs- und Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwendungen (Tz. 69 bis 73). Regelmäßig hat hier eine Aufteilung im Schätzwege zu erfolgen, es werden aber hierzu auch nähere Aussagen getroffen und anhand von Bespielen erläutert.
• Abschnitt V betrifft schließlich die Feststellungslast. Den allgemeinen Beweisregeln folgend hat hierbei die Finanzverwaltung regelmäßig die Feststellungslast, wenn Anschaffungs- oder Herstellungskosten statt sofort abziehbarer Aufwendungen angenommen werden sollen (Tz. 74). Allerdings kann den Steuerpflichtigen eine erhöhte Mitwirkungspflicht treffen (Tz. 75). Verletzt der Steuerpflichtige seine Mitwirkungspflicht, die gelten kann, wenn das Finanzamt nicht in der Lage ist, den Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt der Anschaffung oder den ursprünglichen Zustand festzustellen, kann das Finanzamt anhand von Indizien entscheiden (Tz. 76).

Das Schreiben wird im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht