Vermietung an Angehörige: Die 66-Prozent-Regel

Wer eine Wohnung an Kinder,  Geschwister einschließlich Ehegatten, Eltern, Elternteil mit Lebensgefährte(in), Großeltern oder Enkelkinder vermietet, tut das oft zu einem günstigeren Preis als auf dem freien Wohnungsmarkt. Das ist steuerlich zulässig.

Bedingung ist, dass die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen muss. Wer dies Grenze einhält, kann Werbungskosten in voller Höhe abziehen und so einen steuerlich wirksamen Verlust aus Vermietung und Verpachtung erzielen.

66-Prozent-Regel: Was zählt als ortsübliche Miete?

Maßgeblich ist nicht die Kaltmiete allein, sondern die ortsübliche Warmmiete. Die setzt sich aus der ortsüblichen Kaltmiete im Mietspiegel und den umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung zusammen. Dieser Grundsatz ist von der höchstrichterlichen Rechtsprechung bestätigt.

Wer ein Vermieter dem Mieter die Betriebskosten vollständig in Rechnung stellt, kann über der 66-Prozent-Grenze liegen, wenn die vereinbarte Kaltmiete für sich genommen unter dem Schwellenwert liegt. Entscheidend ist immer die Warmmiete im Vergleich zur ortsüblichen Warmmiete.

So wird die Entgeltlichkeitsquote berechnet

Die Entgeltlichkeitsquote gibt an, wie hoch der Anteil der tatsächlich vereinbarten Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, und wird so berechnet:

• Ortsübliche Kaltmiete anhand des Mietspiegels ermitteln. Bei einer Mietspiegelspanne gilt auch der niedrigste Wert als ortsüblich, was sich zugunsten des Vermieters auswirken kann.
• Umlagefähige Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung addieren. Das Ergebnis ist die ortsübliche Warmmiete.
• Die tatsächlich vereinbarte Warmmiete ins Verhältnis zur ortsüblichen Warmmiete setzen. Liegt das Ergebnis bei mindestens 66 Prozent, ist der volle Werbungskostenabzug zulässig.

Wenn die Miete unter der 66-Prozent-Grenze liegt

Liegt die mit dem Angehörigen vereinbarte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Wohnungsüberlassung steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten. Der Werbungskostenabzug wird dann anteilig gekürzt. Steuerliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung sind in diesem Fall nur noch eingeschränkt möglich.

Wer die 66-Prozent-Grenze auf Basis der Warmmiete einhält, sichert sich den ungekürzten Werbungskostenabzug – und damit einen echten steuerlichen Vorteil. Grundlage ist § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG).

Warmmiete entscheidet: BFH kippt Kaltmiete als Maßstab

Was in der Praxis oft unterschätzt wird, hat die höchstrichterliche Rechtsprechung eindeutig entschieden: Maßgeblich ist nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete. Ein Grundsatzurteil des Bundesfinanzhofs (BFH) aus dem Jahr 2026 zeigt, wie folgenreich der Unterschied sein kann.

Davon, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen ist, hängt ab, ob Werbungskosten vollständig oder nur anteilig abgezogen werden können.

Kaltmiete oder Warmmiete als Vergleichsgröße?

Im zugrunde liegenden Fall vermieteten Eheleute eine Wohnung an die Mutter des Klägers zu einer Kaltmiete, die nach Auffassung des Finanzamts lediglich rund 62 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete entsprach. Das Finanzamt kürzte daraufhin die geltend gemachten Werbungskosten anteilig.

Die Vermieter widersprachen: Maßgeblich sei nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete. Bezieht man die tatsächlich geleisteten Betriebskosten in die Vergleichsrechnung ein, liege die Entgeltlichkeitsquote deutlich höher und damit über dem relevanten Schwellenwert. Die Werbungskosten seien daher in voller Höhe abziehbar.

Das Finanzgericht Düsseldorf (Urteil v. 22.6.2015, 4 K 2268/14) folgte dieser Argumentation nicht und stellte weiterhin auf die Kaltmiete ab.

Entscheidung des BFH: Warmmiete gesetzlich geboten

Die Revision der Vermieter hatte Erfolg. Der BFH stellte klar: Unter der ortsüblichen Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete zu verstehen. Diese setzt sich zusammen aus der ortsüblichen Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Die alleinige Heranziehung der Kaltmiete ist rechtsfehlerhaft.

Das Urteil des FG Düsseldorf wurde aufgehoben. Die Sache wurde zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen. Das Finanzgericht musste die ortsübliche Warmmiete auf Grundlage des Mietspiegels zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten neu feststellen.

Das BFH-Urteil hat grundsätzliche Bedeutung für alle Fälle der verbilligten Wohnraumüberlassung an Angehörige. Entscheidend ist immer der Vergleich der tatsächlichen Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete gemäß § 21 Abs. 2 EStG. Die Grundsätze:

• Vergleichsgröße ist die ortsübliche Kaltmiete laut Mietspiegel zuzüglich umlagefähiger Betriebskosten
• Bei Mietspiegelspannen gilt auch der niedrigste Wert als ortsüblich – zugunsten des Vermieters
• Schwellenwert seit 2012: mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete für den ungekürzten Werbungskostenabzug
• Betriebskosten wirken sich günstig aus, wenn sie dem Mieter vollständig in Rechnung gestellt werden

Wer die Grundsätze berücksichtigt, kann bei vergünstigter Vermietung an Angehörige den vollen steuerlichen Vorteil sichern.

(BFH, Urteil v. 10.5.2016, IX R 44/15)

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