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Vermietung an Angehörige: So wird die ortsübliche Miete berechnet

Bei der Vermietung an Angehörige muss die Miete eine bestimmte Höhe haben, damit Werbungskosten voll anerkannt werden
Bild: Corbis

Bei verbilligter Vermietung an Angehörige kann der Vermieter Werbungskosten nur dann in voller Höhe abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dabei kommt es auf die ortsübliche Warmmiete (ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten) an.

Hintergrund: Sohn vermietet billig an Mutter

Ein Wohnungseigentümer hatte eine Wohnung an seine Mutter vermietet. Im Jahr 2011 vereinnahmte er hierfür eine Kaltmiete von 2.900 Euro und Nebenkostenvorauszahlungen von 1.829 Euro.

Für das Jahr 2011 erklärte der Vermieter in seiner Einkommensteuererklärung Mieteinnahmen von 3.024 Euro und Werbungskosten von 11.228 Euro, mithin negative Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 8.204 Euro.

Das Finanzamt berücksichtigte die Werbungskosten nur in Höhe von 62 Prozent. Dabei ging es davon aus, dass die von der Mutter gezahlte Kaltmiete von 2.900 Euro nur 62 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete von 4.656 Euro betragen habe.

Der Vermieter wandte ein, bei der Berechnung der ortsüblichen Miete seien nicht die Kaltmieten, sondern die Warmmieten zugrunde zu legen. Ausgehend von einer ortsüblichen Kaltmiete auf der Grundlage des Mietspiegels von 4.080 Euro ergebe sich unter Ansatz der Betriebskosten von 1.829 Euro eine ortsübliche Warmmiete von 5.909 Euro. Stelle man diesem Betrag die tatsächlich erzielte Warmmiete von 4.729 Euro (Kaltmiete 2.900 Euro plus Nebenkosten 1.829 Euro) gegenüber, liege die Entgeltlichkeitsquote bei 80 Prozent und damit über 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Werbungskosten seien daher in vollem Umfang abziehbar.

Entscheidung: Bei Vermietung an Angehörige ist Warmmiete maßgeblich

Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt die Auffassung des Vermieters. Für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote ist nicht die Kaltmiete, sondern die ortsübliche Warmmiete (Bruttomiete) zugrunde zu legen. Unter der ortsüblichen Miete für Wohnungen ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen.

Der BFH hat den Rechtsstreit an das Finanzgericht, das die Kaltmieten zugrunde gelegt hatte, zurückverwiesen. Dieses muss nun die ortsübliche Miete ermitteln. Dazu muss es die ortsübliche Kaltmiete anhand des Mietspiegels zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten feststellen. Auf dieser Grundlage ermitteln sich die Entgeltlichkeitsquote und damit die Höhe des Werbungskostenabzugs.

(BFH, Urteil v. 10.5.2016, IX R 44/15)

Hinweis: Aktueller Schwellenwert 66 Prozent

Die Entscheidung ist zum Streitjahr 2011 ergangen. Bis 2011 war bei einem Entgelt in der Spanne zwischen 56 Prozent und 75 Prozent der Marktmiete die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose festzustellen. Seit 2012 gilt der Schwellenwert von 66 Prozent. Beträgt das Entgelt für eine Wohnungsüberlassung weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen mit der Folge, dass der Werbungskostenabzug anteilig zu kürzen ist. Der ungekürzte Werbungskostenabzug steht erst ab einer Miethöhe von 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu (§ 21 Abs. 2 EStG).     

Der BFH bestätigt seine Rechtsprechung, nach der sich die ortsübliche Miete nach der Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten berechnet. Das entspricht auch der Auffassung der Verwaltung und des Schrifttums. Die ortsübliche Miete kann grundsätzlich dem Mietspiegel entnommen werden. Bei einer Spanne ist jeder der Mietwerte als ortsüblich anzusehen, also auch, was sich zugunsten des Vermieters auswirkt, der niedrigste Wert. Die Einbeziehung der Betriebskosten ist regelmäßig günstig, wenn sie dem Mieter voll in Rechnung gestellt werden, was auch bei verbilligter Vermietung häufig vereinbart wird. Somit kann auch noch bei einer Kaltmiete, die geringer ist als 66 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete, der Schwellenwert nicht unterschritten sein.

Schlagworte zum Thema:  Vermietung, Vermietung und Verpachtung, Einkommensteuer, Werbungskosten

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