Immobilienkauf im Speckgürtel: Wo pendeln sich rechnet

In der City arbeiten, im Umland wohnen? Das kann sich auszahlen. Im Raum Frankfurt am Main profitieren Immobilienkäufer bis zu 75 Jahre lang von günstigeren Preisen. Wo sich das Pendeln sonst noch lohnt, zeigt eine Modellrechnung des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für die Postbank.

Der Wohnungskauf im Umland ist oft günstiger als in der Metropole. Wer in der Stadt arbeitet, muss aber die Fahrtkosten und die Fahrzeit einrechnen. Wann der Kostenvorteil des günstigeren Immobilienerwerbs im Speckgürtel aufgezehrt ist, zeigt eine Modellrechnung. Für die Pendel-Analyse hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 20211 die Lage in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart untersucht.

Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in den Metropolen mit dem regionalen Durchschnittspreis in den angrenzenden Landkreisen. Einbezogen wurden jeweils die vier bevölkerungsreichsten Städte und alle weiteren Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern. Den Kaufpreisvorteil haben die Wissenschaftler mit den Pendelkosten verrechnet, die pro Jahr anfallen, sei es ein Ticket im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder das Auto samt Benzin. Auch der höhere Zeitaufwand wurde berücksichtigt. Verglichen wurden auch Varianten mit Homeoffice-Tagen, einem Preisaufschlag für eine verkehrsgünstige Lage im Umland oder für eine größere Wohnung im Speckgürtel.

Pendelkosten-Analyse: Wo der Umzug ins Umland mehr als 40 Jahre lang günstiger ist

Deutschlands Pendler-Hauptstadt ist Frankfurt am Main. Gleich in neun Städten im Speckgürtel der Banken-Metropole können Pendler laut HWWI-Analyse mehr als 40 Jahre lang Geld sparen. Spitzenreiter ist Langen: Hier profitieren Immobilienkäufer rund 75 Jahre lang vom Preisvorteil – vorausgesetzt, sie fahren Bahn. Wer ins Auto steigt, hat nur knapp 29 Jahre etwas davon. Wer eine größere Wohnung (90 Quadratmeter) kauft, weil Homeoffice-Tage eingeplant sind, spart in der Modellrechnung Pendeltage (130 statt 220) und hat unter dem Strich immer noch rund 55 Jahre etwas vom Umzug, wenn der ÖPNV genutzt wird.

Auch im Umland von Deutschlands teuerster Stadt München lohnt sich ein Immobilienkauf im Umland langfristig. Die besten Pendler-Städte mit Kaufpreisvorteilen sind Dachau, Puchheim, Taufkirchen (Vils) und Karlsfeld. Allerdings geht die Rechnung in diesen Städten überhaupt nicht mehr auf, wenn die Ansprüche wachsen: Für das zusätzliche Arbeitszimmer zahlen Käufer hier deutlich mehr als im kreisweiten Durchschnitt. Insgesamt lohnt sich der Umzug ins Umland der bayrischen Hauptstadt in neun Städten mehr als zehn Jahre lang – in jeder zweiten der 32 untersuchten Städte und Gemeinden in Bayern haben Pendler allerdings gar keinen Kaufpreisvorteil.

Gute Investitionschancen bietet das Hamburger Umland. Der Preisvorteil gegenüber dem Kauf in der Hansestadt ist groß, die Anbindung vielerorts gut. Bahnpendler aus Pinneberg, Seevetal und Ahrensburg profitieren mehr als 40 Jahre lang vom Immobilienkauf im Speckgürtel.

Berlin und Stuttgart: Fahrtzeit und Fahrtkosten sind entscheidend

Rund um Düsseldorf kommen Pendler neben Duisburg in Neuss und in Erkrath langfristig günstiger weg – auch dank schneller Anbindung an die Landeshauptstadt mit nur elf Minuten pro Strecke in der Bahn. Im Kölner Umland schafft es Hürth unter die Städte mit einem langfristigen Kaufpreisvorteil von mehr als 40 Jahren.

Damit sich in Stuttgart das Pendeln zur Arbeit lohnt, muss der Preisunterschied zwischen Metropole und Speckgürtel sehr groß ausfallen, sonst wird der Kostenvorteil schnell verfahren: Im Umland der baden-württembergischen Hauptstadt gibt es keine einzige Stadt, in der die Kaufpreisvorteile vierzig Jahre oder länger Bestand haben. Pendler zehren die Ersparnis nach maximal 30 Jahren auf – wenn sie mit der Bahn fahren. Wer das Auto nutzt, verfährt das gesparte Geld spätestens nach 16 Jahren.

Neben dem Preisunterschied zwischen Stadt und Umland ist auch die Anbindung entscheidend. Die Analyse zeigt, dass Pendler nur dann langfristig profitieren, wenn die Strecke in weniger als 20 Minuten zu schaffen ist. Das zeigt sich in Berlin besonders deutlich: Nur aus Teltow schaffen es Pendler in weniger 20 Minuten in die Innenstadt. Nur acht der 33 untersuchten Städte im Berliner Speckgürtel haben Fahrtzeiten unter 30 Minuten pro Strecke.

Bahn fahren erhöht den Kaufpreisvorteil 

Alle Umland-Städte, in denen Pendler mindestens 40 Jahre lang vom Kaufpreisvorteil profitieren, verfügen über eine zügige Bahnanbindung. Hier ist Langen in Hessen perfekt: Für die 22 Kilometer lange Fahrt nach Frankfurt müssen Pendler mit der Bahn nur neun Minuten einplanen. Aus Dreieich auf Platz zwei im Pendel-Ranking dauert es 14 Minuten bis Frankfurt, die Ersparnis bleibt 61 Jahre lang erhalten. Die kreisfreien Städte Duisburg (an der Stadtgrenze zu Düsseldorf) und Offenbach (an der Stadtgrenze zu Frankfurt) profitieren ebenfalls von einer schnellen Verbindung. So lässt sich die 28 Kilometer lange Pendelstrecke aus Duisburg mit der Bahn in zwölf Minuten bewältigen, aus Offenbach dauert es neun Minuten.

Wer täglich mit dem Auto fährt, hat nur in zwei Städten im Frankfurter Umland Kaufpreisvorteile, die mindestens vier Jahrzehnte halten: Neu-Isenburg kommt auf 50 Jahre, Dreieich auf 40 Jahre. Allerdings sind auch hier Bahnfahrer im Sparvorteil: 61 Jahre bringt es in Dreieich und knapp 54 Jahre in Neu-Isenburg. "Eine gute Schienenanbindung ist das A und O. Kaufinteressierte, die pendeln wollen, sollten bei ihrer Entscheidung für Wohneigentum im Umland unbedingt darauf achten", rät Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

1Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht.


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