Immobilienmarkt & Co.: Diese Städte schneiden am besten ab

Potsdam schneidet im Städteranking 2025 von IW Consult sehr gut ab. Im Bereich Infrastruktur kam die Brandenburger Landeshauptstadt sogar auf den ersten Platz der 71 größten deutschen Städte. Und auch in den Kategorien Niveau und Dynamik reiht sich Potsdam vorn ein. Das Ranking wurde im Auftrag des Onlineportals Immoscout24 und der "Wirtschaftswoche" erstellt.

Bei der Untersuchung werden aktuelle Lage (Niveau) und Veränderungsraten (Dynamik) verglichen. Es flossen mehr als 100 Indikatoren und rund 50.000 Datenpunkte aus Bereichen wie Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarkt, Immobilien und Lebensqualität ein. Der erstmals berechnete Infrastrukturindex zeigt, wo Investitionen in Bildung, Verkehr, Digitalisierung und Klimaanpassung am dringendsten benötigt werden.

"Gute Infrastruktur, positive Entwicklungsdynamik und Lebensqualität sind zentrale Faktoren für die Attraktivität von Wohnstandorten und beeinflussen maßgeblich die Wertentwicklung von Immobilien", sagte ImmoScout24-Geschäftsführerin Dr. Gesa Crockford.

Mieten bis Cyber Security: Spitzenstandort Potsdam

Die Studienmacher attestierten Potsdam in diesem Jahr eine "überdurchschnittlich leistungsstarke Infrastruktur". Die Stadt besitze eine hohe Dichte an Hochschulen (Platz eins) sowie vergleichsweise gute Brücken an den Autobahnen und Bundesstraßen (Rang 2). Zudem sei die Glasfaserversorgung gut ausgebaut und die Dichte an MINT-Forschungseinrichtungen hoch (jeweils Platz fünf).

Beim Thema Dynamik liegt Mainz an der Spitze. Hier reiht sich Potsdam im aktuellen Städteranking der 71 größten Städte in Deutschland auf dem zwölften Platz ein. Insbesondere mit der Lebensqualität punktet die Stadt und kommt in dieser Kategorie auf den dritten Rang. Einen gewaltigen Satz nach vorn macht Potsdam auch im Bereich Wirtschaft und Arbeitsmarkt. Und bei der aktuellen Lage erreicht Potsdam mit Rang 19 die beste Platzierung einer ostdeutschen Großstadt.

Die starke Platzierung Potsdams sei wesentlich durch die Entwicklung der Mietpreise, Straftaten, der Arbeitslosenquoten und wissensintensiven Dienstleistungen getrieben, hieß es in der Studie. Potsdam zähle in diesen Bereichen zu den zehn Städten mit der stärksten Entwicklung und sei ein leistungsfähiger Standort für Zukunftsthemen wie Cyber Security oder Life Sciences.

Infrastruktur: Die "Top 3" und die "Low 3"

Den zweiten Platz im Infrastrukturindex besetzt Regensburg, das in den Bereichen Klima und Bildung stark aufgestellt ist. Ingolstadt komplettiert die "Top 3" und landet gleich bei vier Einzelindikatoren an der Spitze – vor allem bei der digitalen und elektrischen Infrastruktur (Gigabitversorgung, Schulen, Glasfaserausbau und Elektrotankstellen).

Schlusslichter sind in dieser Erhebung Duisburg (Platz 69), Salzgitter (Platz 70) und Hamm (Platz 71). Beim Bereich Bildung (Schulen und Kindertageseinrichtungen pro Einwohner) belegen die Städte die Ränge 67 bis 69 – besonders dramatisch zeigt es sich bei der Gigabitversorgung von Schulen, wo Duisburg und Salzgitter auf Rang 68 beziehungsweise Hamm sogar auf Rang 71 landen.

"Zur Infrastruktur wurden die Bereiche Forschung, Verkehr, Bildung, Digitales und Klima mit insgesamt 18 Indikatoren gezählt", erklärt Hanno Kempermann, Geschäftsführer von IW Consult. Während die "Top 3" Potsdam, Regensburg und Ingolstadt über eine überdurchschnittlich leistungsstarke Infrastruktur verfügten, müssten in den "Low 3" Duisburg, Salzgitter und Hamm hohe Investitionen getätigt werden.

Wirtschaftskraft und Lebensqualität: die Aufsteiger

Das Niveauranking bildet die Leistungsfähigkeit einer Stadt ab. Hier steht München ganz oben mit Bestwerten beim Arbeits- und Immobilienmarkt. In der Kategorie Lebensqualität hat die bayerische Landeshauptstadt eingebüßt (von Rang zwei auf Rang zehn). Grund ist eine negative Wanderungsbilanz wegen der hohen Mieten und Kaufpreise. Auf Platz zwei des Niveaurankings folgt Stuttgart, das durch hohe gemeindliche Steuerkraft und Produktivität glänzt. Ingolstadt behauptet sich auf Platz drei.

Die großen Aufsteiger sind Trier und Halle an der Saale, die sich jeweils um elf Plätze verbessert haben, aber weiterhin mit Platz 50 und 51 im unteren Drittel des Niveaurankings bleiben. Beide Städte haben eine sehr gute Abdeckung von Kindertagesstätten. Dresden (Platz 28) hat die Bundeshauptstadt Berlin überholt (Platz 33).

Leverkusen verzeichnet den stärksten Rückgang mit einem Minus von 15 Plätzen auf Platz 35. Die Stadt schwächelt insbesondere beim Wohnungsneubau (Rang 60) und der Aufklärungsquote bei Straftaten (Rang 64).

Duisburg (Platz 69), Bremerhaven (Platz 70) und Gelsenkirchen (Platz 71) belegen die hinteren Plätze. Besonders gering ist in den drei Städten die Beschäftigungsrate von Frauen (Ränge 68, 69 und 71). Hoch ist hingegen der Anteil von Bürgergeldempfängern (Duisburg Rang 66, Bremerhaven Rang 70 und Gelsenkirchen Rang 71).

Die dynamischsten Städte: Verlierer und Gewinner

Mainz führt das Dynamikranking an, das die Entwicklung der vergangenen fünf Jahre abbildet. Der Biontech-Effekt wirkt nach: Das BIP pro Einwohner und die Produktivität entwickeln sich spitze. Doch beim Infrastrukturindex (Rang 43) zeigt sich, dass der Ausbau der Zukunftsinfrastruktur der wirtschaftlichen Dynamik deutlich hinterher hinkt.

Frankfurt am Main rückt im Dynamikranking von Platz drei auf Platz zwei vor – angetrieben von der bundesweit höchsten Steigerung der Steuerkraft (Rang eins) und einer Zunahme bei hochqualifizierten Beschäftigten (Rang zwei). Düsseldorf landet auf Platz drei mit starken Werten in Wirtschaft und Arbeitsmarkt. Berlin ist erstmals seit 2016 nicht mehr unter den ersten drei Plätzen (2025: Platz vier). Die Bundeshauptstadt entwickelt sich schwächer beim Anteil hochqualifizierter Beschäftigter (Rang 28 statt zehn); dazu kommt ein schwacher Neubau auf einem sehr angespannten Wohnungsmarkt.

Bonn klettert um 36 Plätze nach oben und erreicht Rang zehn im Dynamikranking, getrieben durch die Entwicklung bei der Arbeitsplatzversorgung, der Beschäftigungsrate von Frauen und Älteren und der Aufklärungsquote von Straftaten. Koblenz springt von Platz 54 auf Platz 23. Auch Heidelberg legt mit plus 30 Plätzen deutlich zu und landet auf Rang acht. Auf Platz elf steht Freiburg im Breisgau – zusammen mit München die einzige deutsche Großstadt, die in allen drei Rankings eine "Top 15"-Platzierung erreicht.

Wolfsburg stürzt auf den letzten Platz (71) ab (2024: 64) und ist damit die schwächste Stadt im Dynamikranking, getrieben durch negative Entwicklungen in der Wirtschaft (Rang 70), beim Immobilienmarkt (Rang 71) und am Arbeitsmarkt (Rang 63). Den größten Abstieg verzeichnet Erlangen mit einem Minus von 38 Plätzen (von Platz 24 auf Platz 62) durch den starken Einbruch bei der Steuerkraft.

"Angesichts der strukturellen Probleme Deutschlands sind gerade in unseren Städten innovative Ideen und Fortschritte bei der Digitalisierung wichtig", sagt Horst von Buttlar, Chefredakteur der "Wirtschaftswoche", abschließend.

Städteranking 2025: Methodik

Die Institut der deutschen Wirtschaft Köln Consult GmbH hat im Auftrag von "Wirtschaftswoche" und ImmobilienScout24 auch in diesem Jahr den Leistungscheck gemacht: Untersucht wurden 71 deutsche kreisfreie Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Mehr als 100 Indikatoren und 50.000 Datenpunkte aus den Bereichen Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarkt, Immobilienmarkt, Lebensqualität und Nachhaltigkeit flossen in die Bewertung ein. Das Ranking setzt sich aus drei Komponenten zusammen:

• Das Niveauranking bildet die Wirtschaftskraft der Städte ab. Es vergleicht Ist-Werte ausgewählter Kennziffern, wie etwa die aktuelle Zahl der Baugenehmigungen.
• Das Dynamikranking analysiert die Veränderungsraten ausgewählter Indikatoren und zeigt, welche Städte sich in den vergangenen fünf Jahren am besten entwickelt haben. So lässt sich zeigen, welche Stadt sich unabhängig von ihrer ökonomischen Ausgangslage erfreulich entwickelt.
• Der Infrastrukturindex ist vor dem Hintergrund des Sondervermögens Infrastruktur und Klimaneutralität (SVIK) entstanden und analysiert den aktuellen Zustand der Forschungs-, Verkehrs-, Bildungs-, Digital- und Klimainfrastruktur bewertet und somit die strukturellen Rahmenbedingungen für wirtschaftliche Entwicklung und Lebensqualität.

Da die positive Entwicklung eines Standortes nicht ohne Effekte auf die Immobilienpreise bleibt, ergänzt eine umfassende Miet- und Kaufpreisanalyse von ImmoScout24 das Städteranking.

Städteranking 2025: ausführliche Ergebnisse bei "Wirtschaftswoche" (Download)

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