Hier rechnet sich der Wohnungskauf am schnellsten

Die Baufinanzierungszinsen liegen derzeit bei durchschnittlich 3,5 Prozent bei einer Sollzinsbindung von zehn Jahren. Wer jetzt eine Immobilie kauft, zahlt bundesweit und in sechs der acht untersuchten deutschen Metropolen innerhalb von zehn Jahren weniger für die Kreditrate als für die Miete einer identischen Wohnung. Das sind Ergebnisse einer Analyse von ImmoScout24.

"Die Kaufnachfrage ist in den Metropolen auf einem neuen Höchststand und übertrifft das Nachfragehoch aus der Niedrigzinsphase", sagt ImmoScout24-Geschäftsführerin Dr. Gesa Crockford.

Miete überholt Kreditrate im Schnitt nach fünf Jahren

Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung in Deutschland kostet aktuell 173.810 Euro. Bei einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital und 3,5 Prozent Zinsen fallen monatlich 727 Euro an, rechnet ImmoScout24 vor.

Die durchschnittliche Kaltmiete startet bei 600 Euro, übersteigt jedoch durch die kontinuierliche Mietpreisentwicklung bereits im fünften Jahr die Kreditrate, so die Makler – demnach zahlen Mieter mit 838 Euro monatlich nach zehn Jahren bereits 28 Prozent mehr als Käufer. Die Schere zwischen Miet- und Kaufbelastung öffnet sich danach weiter, sofern die Anschlussfinanzierung zu ähnlichen Konditionen erfolgt.

Köln und Düsseldorf: Kauf lohnt sich im sechsten Jahr

Besonders schnell im Metropolenvergleich rechnet sich der Kauf in den rheinischen Metropolen. In Köln beträgt der Kaufpreis für die Beispielwohnung 291.324 Euro – monatliche Rate: 1.159 Euro – und in Düsseldorf 306.844 Euro – monatliche Rate: 1.194 Euro. Die anfänglichen Mieten liegen mit 949 Euro in Köln und 937 Euro in Düsseldorf zunächst unter den Kreditraten.

Durch eine prognostizierte jährliche Mietsteigerung von fünf Prozent überholen die Mieten laut ImmoScout24 in beiden Städten bereits im sechsten Jahr die Kreditraten. Nach zehn Jahren zahlen Mieter in Köln 27 Prozent und in Düsseldorf 22 Prozent mehr als Käufer für vergleichbaren Wohnraum.

Berlin: Kauf ab dem siebten Jahr günstiger als Miete

In der Bundeshauptstadt Berlin liegt der Kaufpreis für die 70-Quadratmeter-Wohnung bei 325.010 Euro, was zu einer monatlichen Rate von 1.138 Euro führt. Die anfängliche Miete liegt laut Auswertung bei 988 Euro und übersteigt im siebten Jahr die Kreditrate. Zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung liegt die Miete sogar 35 Prozent über der monatlichen Finanzierungsbelastung.

Leipzig und Frankfurt: Miete überholt Kreditrate in Jahr acht

Während Leipzig die günstigste der analysierten Städte ist, gehört Frankfurt am Main zu den teureren Metropolen – dennoch treffen sich Miete und Kreditrate in beiden Städten nach Berechnungen von ImmoScout24 im achten Jahr.

In Leipzig kostet die Beispielwohnung 199.850 Euro (monatliche Rate: 822 Euro), während in Frankfurt am Main der Kaufpreis bei 361.410 Euro liegt (monatliche Rate: 1.411 Euro). Die anfänglichen Mieten starten bei 594 Euro in Leipzig und mit 1.048 Euro in Frankfurt am Main. Trotz des unterschiedlichen Preisniveaus sorgt eine jährliche Mietsteigerung von fünf Prozent in beiden Städten für einen Ausgleich im achten Jahr. Nach zehn Jahren liegen die Mieten in Leipzig zwölf Prozent und in Frankfurt am Main 15 Prozent über den jeweiligen Kreditraten.

Späterer Break Even in München und Stuttgart

Die süddeutschen Metropolen München und Stuttgart zählen zu den teuersten Wohnmärkten Deutschlands. In München beträgt der Kaufpreis 591.448 Euro (monatliche Rate: 2.260 Euro), während in Stuttgart die Beispielwohnung 345.517 Euro kostet (monatliche Rate: 1.368 Euro). Die anfänglichen Mieten liegen bei 1.485 Euro in München und 1.000 Euro in Stuttgart.

Während in München die Miete bei einer jährlichen Steigerung von fünf Prozent die Kreditrate im zehnten Jahr knapp überholt, bleibt die Miete in Stuttgart wegen der niedrigeren, prognostizierten Mietpreissteigerung von drei Prozent auch nach zehn Jahren noch fünf Prozent unter der Kreditrate. Bei einer Anschlussfinanzierung zu gleichbleibenden Konditionen würde sich der Kauf in Stuttgart laut der ImmoScout24-Prognose im zwölften Jahr lohnen.

Hamburg: Kauf lohnt sich erst nach 16 Jahren

In Hamburg kostet die Beispielwohnung 363.172 Euro, was zu einer monatlichen Rate von 1.423 Euro führt. Die anfängliche Miete von 966 Euro und die von ImmoScou24 auch hier prognostizierte Mietsteigerung von drei Prozent pro Jahr reichen nicht aus, um innerhalb der zehnjährigen Zinsbindung die Kreditrate zu übertreffen. Bei einer Anschlussfinanzierung zu gleichbleibenden Konditionen würde sich der Kauf erst im 16. Jahr lohnen.

Methodik

Die Berechnungen basieren auf standardisierten Modellparametern: Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern, Baujahr 1995, 20 Prozent Eigenkapital, Sollzinssatz 3,5 Prozent, Sollzinsbindung zehn Jahre, Tilgung zwei Prozent und Instandhaltungskosten von 15,30 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Die monatliche Finanzierungsrate wird mit der prognostizierten Mietentwicklung – die ergibt sich aus der durchschnittlichen Mietsteigerung der vergangenen Jahr – für eine identische Wohnung verglichen. Der Vergleich konzentriert sich auf Kaltmieten und reine Kreditraten, Nebenkosten wurden nicht berücksichtigt. Die ImmoScout24-Kaufpreisdaten stammen aus dem vierten Quartal 2024.

Das könnte Sie auch interessieren:

Wo Wohnimmobilien wieder höhere Erlöse erzielen

Mieten schießen in die Höhe, Kaufpreise stagnieren

Vorteil von Wohneigentum gegenüber Mieten steigt

Bauzinsen steigen wegen Milliarden-Schuldenpaket

Rendite-Risiko-Ranking: Wo sich ein Wohninvestment lohnt