Wohnungspreise steigen in 71 von 80 Großstädten

Die auf der Makler-Plattform Immowelt angebotenen Wohnungen haben sich gegenüber dem Vorjahr im Durchschnitt in den 80 deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern um vier Prozent verteuert. Insgesamt sind die Preise zwischen dem 1.2.2026 und den 1.2.2025  in 71 der Städte gestiegen, in der Spitze sogar um knapp zwölf Prozent.

Trotz der Anstiege: Kaufinteressenten profitieren demnach noch von niedrigeren Preisen als zum Zeitpunkt des bisherigen Höchststands im Sommer 2022. Zudem haben sich die finanziellen Spielräume vieler Haushalte angesichts gestiegener Reallöhne verbessert.

Kaufen oder abwarten?

"Eigentumswohnungen haben sich in den vergangenen zwölf Monaten in nahezu allen Großstädten verteuert, sagt Dr. Robert Wagner, Geschäftsführer von Immowelt. "Allerdings können Kaufinteressenten in Preisverhandlungen nach wie vor spürbare Nachlässe erzielen. Vor allem abseits der teuren Metropolen eröffnen sich dadurch weiterhin gute Möglichkeiten für den Immobilienkauf."

Gleichzeitig spricht den Maklern zufolge wenig dafür, dass sich durch Abwarten bessere Bedingungen ergeben: Der Neubau bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück, was für fortgesetzte Preisanstiege sorgen dürfte. Auch bei den Bauzinsen ist kurzfristig keine Entlastung zu erwarten.

Wohnungspreise in den Metropolen

In den hochpreisigen Metropolen liegen die Preise von Bestandswohnungen laut Immowelt aktuell nur noch leicht über dem Vorjahresniveau. München, die mit Abstand teuerste deutsche Großstadt, verzeichnete in dem Jahresvergleich einen Anstieg von 2,7 Prozent auf 8.165 Euro pro Quadratmeter.

Etwas stärker legten die Wohnungspreise in Hamburg zu: um 4,5 Prozent auf 6.017 Euro pro Quadratmeter. Auch in Frankfurt am Main (plus 2,9 Prozent auf 5.568 Euro pro Quadratmeter) und Köln (plus 3,8 Prozent auf 4.869 Euro pro Quadratmeter) wurden die Angebotspreise deutlich nach oben geschraubt. Größere Preissprünge bleiben in den bevölkerungsreichsten Städten wegen des sehr hohen Preisniveaus aber weiterhin aus.

Eine Sonderrolle unter den Metropolen nimmt Berlin ein. Im Vergleich zum Vorjahr gaben die Angebotspreise in der Hauptstadt um ein Prozent nach und liegen derzeit bei 4.819 Euro pro Quadratmeter.

Wo sich die Preise dynamisch entwickeln

Dynamischer als in den Metropolen verlief nach Auswertung der auf Immowelt angebotenen Wohnungen die Entwicklung in mehreren kleineren Großstädten. Am stärksten verteuerten sich Bestandswohnungen in Göttingen mit einem Plus von 11,9 Prozent auf 3.261 Euro pro Quadratmeter.

Dahinter folgen Bergisch Gladbach mit einem Preisaufschlag von 11,2 Prozent auf 3.507 Euro pro Quadratmeter, Mannheim (plus 9,9 Prozent auf 4.054 Euro pro Quadratmeter), Ulm (plus 8,9 Prozent auf 4.546 Euro pro Quadratmeter) und Rostock (plus 8,3 Prozent auf 4.026 Euro pro Quadratmeter).

29 Großstädte verzeichneten Zuwächse von mehr als fünf Prozent. Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen dürfte auch mit der angespannten Situation auf den Mietmärkten zusammenhängen. Die deutlichen Mietanstiege in vielen Großstädten sorgen für ein verstärktes Interesse an einer eigenen Wohnung, was die Kaufpreise anziehen lässt.

Nur noch moderate Preisrückgänge

Sinkende Preise blieben in den vergangenen zwölf Monaten bei den Immowelt-Angeboten dagegen die Ausnahme. Nur in neun der 80 untersuchten Großstädte wurden Bestandswohnungen günstiger. Die maximalen Abschläge fielen jedoch deutlich geringer aus als in den zwölf Monaten zuvor.

Während zwischen Februar 2024 und Februar 2025 noch Preisrückgänge von bis zu 7,2 Prozent zu beobachten waren, liegen die Verluste in der aktuellen Auswertung bei maximal 2,6 Prozent. Das unterstreicht die zunehmende Stabilisierung des Marktes.

Berechnungsmethode

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 80 deutschen Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, drei Zimmer, erster Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 1.2.2026 sowie deren Entwicklung im Vergleich zum 1.2.2025 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Jahresvergleich der Angebotspreise von Eigentumswohnungen in allen 80 Großstädten

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